Prodajo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij ureja zakon o kmetijskih zemljiščih. Ta nalaga, da mora vsakršna namera o prodaji, z določenimi izjemami, biti javno 30 dni objavljena na portalu e-uprava, in na oglasni deski upravne enote, na območju katere je nepremičnina, potem pa mora upravna enota o njem še odločati. Zakon torej za ta zemljišča določa drugačen in dolgotrajnejši postopek, ki ga pri prodaji stanovanjskih nepremičnin ne poznamo.
Pri prodaji teh lahko posel z nepremičnino, če se prodajalec in kupec dogovorita o ceni, nepremičnina pa ima urejene vse evidence, speljeta precej hitro. Na hitrost posla od dneva, ko sta si segla v roke in je kupec plačal aro, podpisala pa sta tudi predpogodbo, običajno vpliva le to, kako hitro bo kupec na banki dobil kredit. Sledi le še plačilo davka na promet z nepremičninami, o čemer Furs relativno hitro izda odločbo, in obisk notarja. Če ni zapletov na banki, se posel lahko spelje prej kot v enem mesecu. Če ima kupec slučajno celotno kupnino, pa še bistveno prej.
Obvezna javna objava posla 30 dni
Pri prodaji kmetijskih zemljišč, gozda ali kmetije pa je postopek bistveno daljši. Enako velja tudi v primerih, ko kupec prodaja več parcel hkrati kot celoto. Na primer stavbno zemljišče s hišo, katere se drži parcela, ki je kmetijsko zemljišče. Kot že rečeno postopek od plačila are, ki potrjuje namero kupca, da bo nepremičnino kupil, najprej za 30 dni podaljša obvezna objava ponudbe o prodaji.
Prodajalec na pristojno upravno enoto vloži ponudbo, ki mora poleg podatkov o prodajanih nepremičninah in lastniku, vsebovati še ceno. Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave. Upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje lokalni skupnosti in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski.
Izkušnje potrjujejo, da si upravne enote termin nemudoma razlagajo po svoje, saj od prejema ponudbe pa do objave lahko mine tudi tri ali štiri dni, ob tem pa velja omeniti še dejstvo, da je vse odkar vlada epidemija, od enega tedna do 14 dni treba počakati, da do upravne enote prodajalec sploh lahko pride. Res pa je, da prodajalec ponudbo lahko odda prek portala e-uprava, za kar potrebuje kvalificirano potrdilo ali enkratno geslo smsPASS, ali po pošti in tako postopek precej skrajša.
Kupec mora podati izjavo o sprejemu ponudbe
Kupec mora v 30 dneh, od objave ponudbe na upravno enoto vložiti izjavo o sprejemu ponudbe. To lahko naredi osebno ali s priporočeno pošto. Potem upravna enota vse, ki so poslali izjavo o sprejemu ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem obvesti. Koliko časa naj bi si za to vzeli na upravnih enotah, zakon ne določa, glede na uredbo o upravnem poslovanju, pa naj bi to izvedli najkasneje v 15 dneh.
O vlogi za odobritev posla lahko UE odloča dva meseca
A postopek tu še ni zaključen. Kupec mora na upravno enoto podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Kako hitro bo kupec to naredil, je odvisno od njega, časa pa ima največ 30 dni. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu.
Potem pa na upravni enoti odločajo o tem, ali bodo vlogo odobrili ali zavrnili. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom. Ker tudi za izdajo te odločbe v zakonu o kmetijskih zemljiščih ni predpisan rok, se na upravnih enotah lahko ravnajo po uredbi o upravnem poslovanju. Ta pa med drugim določa, da je rok za izdajo odločb, pri katerih ni potreben poseben ugotovitveni postopek, en mesec, če je potreben ugotovitveni postopek pa dva meseca. Kot smo izvedeli na eni od upravnih enot, je potreben ugotovitveni postopek, zato o vlogi lahko odločajo do dva meseca.
Potem ko je postopek zaradi obvezne objave na oglasni deski trajal 30 dni, k temu pa lahko še prištejemo čas, da do objave sploh pride in čas (15) dni, da upravna enota stranke obvesti o postopku, ter čas, da kupec odda vlogo za odobritev posla, lahko upravna enota še dva meseca odloča o tem, ali ga bo odobrila ali ne.
Ob tem velja dodati, da postopki niso nujno tako dolgotrajni na vseh upravnih enotah. Kot smo izvedeli, je to odvisno od števila poslov s kmetijskimi zemljišči in v zadnjem letu in pol predvsem od kadrovskih razmer zaradi epidemije.
Še 15 dni do pravnomočnosti, vse skupaj pa krepko čez tri mesece
Ko upravna enota odobri posel, mora preteči še 15-dnevni rok, da odločba postane pravnomočna. Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je namreč mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe. Kupec rok do pravnomočnosti sicer lahko skrajša tako, da se takoj po prejemu odločbe pisno odpove možnosti pritožbe.
Od odločitve o nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije do izvedbe posla lahko zaradi postopkov na upravni enoti mine tudi krepko več kot tri mesece.
