Po nekaterih informacijah ruskih bogatašev, ki so kupovali nepremičnine za nekaj milijonov na Obali, ni več, k nam pa prihajajo kupci, ki iščejo stanovanja, hiše v rangu od 150 do 400 tisoč evrov. Jih kupujejo kot naložbo ali bi se preselili k nam, gre morda za kaj tretjega?
Delno je res, delno ne, obstajajo stranke, ki kupujejo nepremičnine, vredne okrog 150 tisoč evrov, imamo pa tudi kupce, ki jih kupujejo za 400, 500 tisoč evrov. Iščejo različne stvari. Pred kratkim smo prodali stanovanje za 300 tisoč v Ljubljani in zemljišča na Gorenjskem za 400 tisoč evrov. Težko bi se opredelil, za kateri del Slovenije obstajajo kupci za 150 tisoč evrov in kje kupujejo za pol milijona. Na Obali se še pojavljajo kupci, ki kupujejo dražje nepremičnine, ampak res jih ni več toliko, kot jih je bilo.
Gre za naložbe ali se mislijo denimo ob upokojitvi preseliti k nam, ker so tu recimo milejše zime?
Oboje. Vidimo tudi, da so med njimi taki, ki se želijo preseliti k nam za stalno ali želijo delno bivati tukaj. Imamo pa tudi povpraševanja po poslovnih prostorih, predvsem takih, ki so oddani in že ustvarjajo določen donos.
Je povpraševanj več, odkar je na naš trg prišla Sberbank, ko je bila podpisana pogodba za južni tok, ali denimo ko so Rusi kupili Terme Maribor?
Vsaka taka zgodba se pozna. So večje in manjše zgodbe, je pa Slovenija še vedno dokaj neznan nepremičninski trg. Imamo dve bližnji državi, ki sta veliko agresivnejši pri trženju. Da ne govorimo o drugih, za Ruse zanimivih trgih, ki nastopajo na vseh sejmih in se tržijo z državno pomočjo. Španija, Portugalska, Bolgarija… Črna gora je Rusom dobro znana zgodba.
Španci so kupcem nepremičnin ponujali celo državljanstvo.
Imeli so dobre pristope, ne le Španci, tudi Portugalci, Bolgari, Grki in verjetno še kdo. Za denar pridobiš veliko pravic, ampak tu je treba biti previden. Španija ima na trgu milijone enot, mi pa govorimo o povsem drugih številkah.
Kaj lahko Slovenija ponudi v primerjavi s temi trgi? Cene so še vedno visoke. Nima takšne obale kot omenjene konkurenčne države.
Ruski kupci Slovenijo vidijo kot destinacijo, kjer se da živeti. Ne le kot turistično destinacijo, kjer bi preživeli nekaj mesecev in se vrnili domov. Smo v schengenu, Avstrija in Italija sta blizu, lahko je celo odskočna deska za posel. Drugi vidik je ta, da jim je blizu jezik, pitna voda iz pipe je zanje nekaj nenavadnega, tu je tudi varnost … Zaznavamo drugačen tip kupcev, kot jih dobivajo Španci, Turki in Bolgari. So srednjega višjega razreda, ne luksuznega, kakršnih pa tudi ne potrebujemo, saj smo zanje premajhni. Ti gredo v Švico, Italijo, Francijo. Ta segment je za nas najzanimivejši in najboljši.
Kako gledajo na cene, ki so pri nas razmeroma visoke?
So višje kot na Hrvaškem, če izvzamemo Dubrovnik, Opatijo, tudi v Španiji so cene precej nižje z izjemo najdražjih območij. Smo nekje na ravni Italije. Ne gre za Jadran in obalo, k nam prihaja drug tip kupcev. Morda zveni presenetljivo, ampak ti ljudje iščejo določeno ekskluzivnost. Slovenija ne ponuja takšnih ugodnosti kot Španija in Bolgarija in ni tako odprta. Če želiš do nepremičnine v Sloveniji, potrebuješ voljo in čas. Ruske kupce privlači ravno ta zaprtost, da najdejo svoj mir. Morda je presenetljivo, ampak Rusi se poskušajo izogniti ruskim sosedom. Iščejo svoj mir in stabilnost. Politično in gospodarsko stanje je pač takšno, da nekateri poskušajo premoženje prenesti v tujino.
Ali govoriva o podjetnikih,
zdravnikih …?
Predvsem o podjetnikih, ki se čutijo ogrožene. Ali o tistih, ki želijo nadaljevati nekje, kjer so zakonodajni postopki jasni. Jasno okolje.
Moskva je tudi eno od najdražjih mest na svetu. Če tam prodajo stanovanje, potem se lahko tudi
preselijo …
Cene se še višajo. Dobil sem poročilo neke bonitetne hiše, da naj bi trg v Moskvi in Peterburgu še rasel. Zaupanje vlagateljev je še vedno visoko in v bistvu večje kot v Evropi. Zakaj? Verjetno so predvideni še vedno visoki donosi. Tisti, ki bodo odpadli na tem trgu, pa bodo prišli na naš trg. Tako iščemo tudi partnerje za večje investicije, na samo kupcev za stanovanja in hiše. Vendar pa so zanje bistveni donosi in pod 20 milijoni se težko pogovarjaš z resnimi podjetji o tem, da bi prišli v Slovenijo.
Govorimo o trgovskih, poslovnih, stanovanjskih gradnjah?
O vseh. Iščemo investitorje, ki bi bili pripravljeni vstopiti v projekte stanovanjskih gradenj v kombinaciji s poslovnimi na dobrih lokacijah.
So kakšni interesenti?
V začetku aprila gremo v Moskvo na sejem in upamo na nekaj zanimivih pogovorov …
Ko se bo začela gradnja južnega toka, bi se investicije lahko
okrepile?
Težko govorim, ker je ta projekt še daleč.
Kako v Rusiji predstavljate Slovenijo? Jim poveste, da nam zdaj že skoraj vsako leto pade vlada?
Ne, tega jim ne povemo (smeh). To jih niti ne zanima, ker drugače dojemajo že domače politične zgodbe. Zanima jih stabilnost trga. Imajo neki višek denarja, ki ga želijo odpeljati iz države na varno … Ali pa še kaj drugega, česar ne sprašujemo (smeh) ... Zato imamo ustanove, da preverijo izvor denarja.
Kako nasploh ocenjujete trg
nepremičnin pri nas? Nekateri menijo, da bodo cene še padale, drugi menijo drugače.
Od vsakogar, ki ga boste vprašali, boste dobili drugačen odgovor. Naša slika ni tako črna, kot jo opisuje neka ustanova, ki obdeluje suhoparne statistične podatke. Če pogledamo trg, je na njem bistveno manj ponudbe kot pred enim letom. Nekateri projekti se sploh niso začeli – govorimo o približno 500 stanovanjih. Padec gradbenih dovoljenj je v zadnjih petih letih izrazit in tudi to se bo poznalo v prihodnosti. Pa bo nekdo rekel, saj imamo presežek praznih stanovanj. A niso vsa prazna, kar nekaj se jih na črno oddaja, vendar pustimo to. Še vedno menim, da je mogoče dobro nepremičnino na dobri lokaciji še vedno prodati – in se jo tudi proda, ampak po primerni ceni. Vprašali boste, kaj je primerna cena. To odrejata lokacija in kakovost. V Ljubljani lahko novo stanovanje na dobri lokaciji še vedno brez težav prodate po ceni od 2.400 do 3.200 evrov za kvadratni meter. Cene glede na podatke Gursa padajo, vendar to niso drastični padci. Kopni pa fond novih nepremičnin.
Velik delež stanovanj je v lasti
starejše populacije, in ta bodo kmalu prišla na trg?
Mestna občina Ljubljana se je lotila projekta, da bi takšna stanovanja odkupili in potem nekako poskrbeli za ostarele ljudi, ki večinoma živijo sami v prevelikih stanovanjih. Pa se ni izšlo, zadaj so otroci … Skratka, tipična slovenska zgodba.
Jazbinškov zakon je generaciji (zdaj) srednjih let omogočil dostop do poceni stanovanj. Kako bodo mladi rešili svoj stanovanjski
problem?
Mladi sploh ne razmišljajo tako, kot so nekoč, torej da morajo torej kupiti stanovanje. Teh je glede na število gospodinjstev v Sloveniji dovolj, lastniških je okoli 90 odstotkov. Novih stanovanj ne bo veliko na trgu, kaj se bo dogajalo z obstoječimi, pa ni toliko odvisno od števila starejših, ampak od načrtovanega davka na nepremičnine in nasploh ekonomije v državi. Za postavitev sistema vrednotenja nepremičnin je bilo porabljenega veliko denarja. Vprašanje pa je, kaj davki prinesejo državi, občini in na drugi strani lastnikom nepremičnin.
Kako bi se morala država lotiti regulacije trga, da bi dosegli neke zdrave ponudbe na trgu? Ali je rešitev to, kar počne stanovanjski sklad – najem z možnostjo odkupa –, bi morala država graditi nova ali odkupovati stara stanovanja?
Možnih potez je več. Neko novo smernico nacionalne stanovanjske politike moramo vsekakor dobiti, ker se na tem področju že dolgo ni nič naredilo. Definirati je treba vlogo stanovanjskega sklada – najem in odkup je nelogična zgodba. Strokovnjaki morajo odgovoriti na vprašanje, kaj je dolgotrajna rešitev za 20 let, ne le za pet.
Kakšen bi bil vaš predlog?
Nimam ustreznih analiz. Ampak ni treba odkrivati tople vode, lahko pogledamo, kako se Nemčija in Avstrija vključujeta v trg. Pravilna obdavčitev, gradnja in oddajanje, trajnostni stanovanjski razvoj tako za mlajšo kot za starejšo populacijo je bistvo nacionalne stanovanjske politike.
Na začetku krize so številni pričakovali, da se bo prečistil tudi trg nepremičninskih posrednikov. Da bodo izginili špekulantje …
Se je to zgodilo?
Niti ne. Pri nas je vrtičkarstvo zakoreninjeno, večja podjetja so se nekoliko zmanjšala in prilagodila, v manjših so ostali zaposleni le direktorji in številni so celo prešli v neko črno sfero. Ker je to pač ceneje. To ne odgovarja ne državi ne nam kot konkurenci, ki skušamo delovati v skladu s pravili in kodeksom dobrih poslovnih običajev kot člani GZS. Pogojno pa to koristi ljudem, ki pridejo ceneje do storitev. Če je vse v redu, ni težav, če pa pride do težav, potem so te resne. Kakovost našega dela, ki smo jo dolga leta gradili z licencami, se je zaradi krize žal znižala, a vseeno lahko rečem, da se ljudje zavedajo resnosti tega posla in se še vedno v večini odločajo za resne in preverjene nepremičninske agencije.
Raje povejte, da je prodaja stanovanj na psu. Rabljenega se proda bore malo, novogradnja pa skoraj nobena, čeprav jih je na trgu ogromno. Ni res, da ljudje čakajo na padec cen, temveč ni denarja. Obseg bančnih depozitov je vedno manjši… ...prikaži več in vedno več podjetij je pred stečajem. Kdo bo kupoval, če ne bo mogel odplačevat kreditov? Mlajši pa so se že navadili, da je otroku vseeno, ali se rodi v lastniškem ali najemniškem stanovanju - bolje v najemniškem, se starši vsaj ne sekirajo glede odplačevanja kredita.