Pripravljajo se novi finančni inštrumenti, ki naj bi omogočali nove možnosti financiranja energijskih prenov večstanovanjskih stavb. Obstoječe možnosti pa kažejo, da so lastniki stanovanj v blokih finančno precej omejeni, možnosti ni veliko ali pa so slabo izkoriščene, veliko lastnikov je do prenov zadržanih predvsem zaradi višine naložb in zadolževanja, ki se mu pogosto ne morejo izogniti.
V okviru projekta Care4Climate so na Institutu Jožef Štefan in centru poslovne odličnosti na ljubljanski ekonomski fakulteti pripravili poglobljeno analizo, kako so energijske prenove VSH potekale do zdaj.
Prvi vir so podatki o izvedenih projektih energetske prenove Eko sklada, drugi pa anketa o rabi energije in goriv v gospodinjstvih (APEGG), ki jo periodično izvaja Statistični urad RS. Iz obeh virov je možno sestaviti le delno sliko o načinu in modelih financiranja energetskih prenov stanovanjskih stavb, navajajo v zborniku.
Eko sklad sodeluje pri večini obnov
V obdobju od 2015 do 2019 je Eko sklad sodeloval pri 62 odstotkih prenov fasad, 44 odstotkih prenov podstrešij s toplotno izolacijo ter pri 10 odstotkih zamenjav oken. Iz navedenega izhaja, da spontane prenove večstanovanjskih stavb obsegajo pa najmanj 0,6-kratnik naložb Eko sklada.
Podatki natančneje kažejo tudi, da se vedno večji delež energetskih prenov podstrešja večstanovanjskih stavb financira s sredstvi Eko sklada. Leta 2019 je bil ta delež 44-odstoten, leta 2015 19-odstoten, leta 2010 pa nobena naložba ni bila financirana s pomočjo sredstev Eko skalda.
Vedno večji je tudi delež energetskih prenov toplotnega ovoja VSH, ki se financira s sredstvi Eko sklada. Leta 2019 se je le še 38 odstotkov teh naložb izvedlo brez sredstev Eko sklada, medtem ko je bilo leta 2015 takšnih naložb 45 odstotkov, leta 2010 pa kar 78 odstotkov.
Še vedno pa se samostojno izvede večina zamenjava oken v VSH, kar 90 odstotkov. Delež samostojnih naložb v nova okna je bil leta 2010 celo 97-odstoten.
Sredstva Eko sklada predstavljajo od 10 do 20 odstotkov
Kako so financirane te naložbe, pa kažejo ugotovitve iz poglobljene ankete, ki so jo avtorji opravli lani med 19 upravniki, ki so že imeli izkušnje z energijskimi prenovami VSH.
Večina, 74 odstotkov upravnikov je v okviru projektov energetske prenove vsakič oddala vlogo za sofinanciranje prenove z nepovratnimi sredstvi Eko sklada, vse oddane vloge pa so bile tudi odobrene. Velika večina upravnikov (90 odstotkov) je tudi seznanjena s shemo Eko skalda, ki omogoča 100-odstotno financiranje upravičenih stroškov investicije gospodinjstvom, ki jih ogroža energetska revščina.
Iz naslova nepovratnih sredstev Eko sklada so bile naložbe 80 odstotkih projektov sofinancirane do višine od 10 do 20 odstotkov, zgolj 16 odstotkov projektov pa je bilo sofinanciranih v višini od 20 do 40 odstotkov.
Najpomembnejši vir so sredstva iz rezervnega sklada
Nepovratna sredstva iz Eko sklada tako predstavljajo manjši del financiranja naložbe, zato so pogosto najpomembnejši vir sredstva iz rezervnega sklada.
Odgovori iz ankete kažejo, da se je tretjina projektov izvedla šele, ko je bilo v rezervnem skladu dovolj sredstev za financiranje prenove. Vendar pa je precej naložb izvedenih tudi, če v rezervnem skladu ni dovolj sredstev. Pri kar 47 odstotkih projektov je bilo v rezervnem skladu manj ko 40 odstotkov sredstev, potrebnih za plačilo naložbe.
Rezultati ankete kažejo tudi, da se lastniki stanovanjskih stavb pred odločitvijo za energetsko prenovo pogosto ali zelo pogosto odločijo tudi za zvišanje prispevka v rezervni sklad, delež takšnih je kar 84-odstoten. „Gre za odločitev, ki omogoči hitrejše povečanje sredstev rezervnega sklada do višine, ki omogoča financiranje izvedbe investicije, razlog za povečanje je lahko tudi zagotovitev ustreznih vplačil v rezervni sklad, ki omogočajo zadolžitev v breme rezervnega sklada,“ navajajo avtorji analize.
Manjkajoča sredstva pri večini pomenijo veliko težavo
Vendar pa tudi sredstva rezervnega sklada in nepovratna sredstva Eko sklada pogosto ne zadostujejo. Anketa potrjuje, da iskanje manjkajočih sredstev za financiranje energetske prenove pomeni veliko težavo pri 60 odstotkih večstanovanjskih stavb.
Etažni lastniki se lahko odločijo za druge vire financiranja:
- lastniki sami iz lastnih virov zagotovijo plačilo manjkajočih sredstev,
- pri financiranju sodeluje izvajalec del, ki omogoči odlog plačila, plačilo v obrokih ipd.,
- lastniki se posamično zadolžijo pri finančnih institucijah,
- lastniki posamično zaprosijo za kredit Eko sklada,
- lastniki se skupno zadolžijo v breme rezervnega sklada,
- investicijo financira dobavitelj energije prek poplačila z računi za energijo (»on-bill financing«).
Večina se zadolži v breme rezervnega sklada
Avtorji ankete ugotavljajo, da se med naštetimi možnostmi najpogosteje odločijo za skupno zadolžitev v breme rezervnega sklada in financiranje investicije, pri kateri sodeluje izvajalec del prenove, ki omogoči ali odlog plačila ali plačilo v obrokih.
V primeru pomanjkanja lastnih sredstev za financiranje energetske prenove je zadolžitev v breme rezervnega sklada pogosta oziroma zelo pogosta, zanjo se lastniki odločijo v 63 odstotkih, čeprav morajo za to zbrati 100-odstotno soglasje vseh lastnikov. Skoraj v polovici primerov se zadolžijo pri komercialnih bankah, izjemno redko pa oddajo vlogo za pridobitev kredita na Eko skladu.
Prenovo financirajo tretje osebe, izvajalci prenove.
Za odločitev o taki obliki financiranja je po veljavni zakonodaji potrebna 75-odstotna večina lastnikov. "Gradbena podjetja v okviru konkurenčnega boja pri pridobivanju poslov energetskih prenov stavb poleg storitve prenove ponujajo tudi storitev financiranja naložbe v višini do zaprtja finančnega načrta projekta." Temu je po mnenju upravnikov naklonjena tretjina izvajalcev, v praksi pa te finančne storitve ne ponuja približno 40 odstotkov izvajalcev.
Izvajalci del, ki ponujajo storitev sofinanciranja izvedbe projekta energetske prenove v višini manjkajočih sredstev investicije, največkrat (68 odstotkov) lastnikom stanovanj omogočijo obročno odplačevanje dolga. Ta oblika je večinoma kombinirana s prodajo terjatev banki z določenim diskontom, stroški diskonta in odplačevanje dolga pa gre iz sredstev rezervnega sklada.
Manjši del upravljavcev se je že srečal z odkupom terjatev. Banka od izvajalca energetske prenove, ki je financiral del investicije, odkupi terjatve, ki jih ima do etažnih lastnikov, upravnik pa obroke plačuje banki iz sredstev rezervnega sklada. Tak model zadolžitve lahko deluje na podlagi 75-odstotnega soglasja lastnikov
Manj pogosto izvajalci del lastnikom stanovanj ponudijo možnost odloga plačila terjatev do enega leta. Ročnost financiranja s strani izvajalca del je večinoma razmeroma kratka, od enega leta do dveh let. V primeru kombinacije financiranja investicije s strani izvajalca del in prodaje terjatev banki pa se ročnost financiranja odplačila obveznosti iz rezervnega sklada do prodane terjatve povečajo na pet do deset let
Lastniki se redko zadolžujejo individualno
Lastniki stanovanj se po mnenju upravnikov redko odločijo za individualno iskanje rešitev, na primer individualne zadolžitve pri finančnih institucijah. Zelo redka oblika financiranja investicije je tudi financiranje investicije prek t. i. modela poplačila prek računov za energijo (»on-bill financing«).
