Računal je na 400 evrov na mesec, zdaj bo morda ostal brez stanovanja

"Besen sem kot ris," nam je napisal bralec, ki je na razpisu stanovanjskega sklada za neprofitna stanovanja na Brdu izvisel, čeprav ima dva majhna otroka. Pred dnevi je na portalu nepremicnine.net našel oglas, v katerem nekdo stanovanje, ki ga je dobil na razpisu, oddaja naprej. Luksuzno opremljeno stanovanje (stanovanjski sklad je oddajal neopremljena stanovanja) je ponujal za 1250 evrov mesečne najemnine, kar je 400 evrov več, kot bi moral sam plačevati stanovanjskemu skladu.

Jezni bralec je z oglasom seznanil tudi Stanovanjski sklad Republike Slovenije. "Oddaja stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika predstavlja grobo kršitev najemne pogodbe ter krivdni odpovedni razlog. V kolikor se ugotovi, da najemnik krši najemno pogodbo, Stanovanjski sklad RS ravna skladno z določbami Stanovanjskega zakona, Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter najemno pogodbo in sproži ustrezne postopke," so nam odgovorili na stanovanjskem skladu in dodali, da v tem konkretnem primeru niso podali soglasja.

Izgovori so na trhlih temeljih

Na številki, ki je bila objavljena v oglasu, sem nam je oglasil moški, ki je potrdil, da je najemnik stanovanjskega sklada, a pravi, da oglasa za oddajo stanovanja na nepremičninskem portalu ni objavil on. Na socialnih omrežjih naj bi mu pobrali podatke in objavili oglas, pravi. Takšni primeru so že bili, praviloma so se po nizkih cenah oddajala lepa stanovanja, prevaranti pa so želeli pred ogledom pobrati varščino ali predujem, potem pa bi izginili. A v oglasu za oddajo tega stanovanja je bila številka dejanskega najemnika. Na vprašanje, kakšen naj bi bil namen tega, po njegovih besedah lažnega oglasa, pa je dejal: "Saj veste, kakšni so ljudje," nekaj podobnega pa naj bi se mu nekoč že zgodilo.

Pravi še, da je v torek, ko so ga ljudje začeli klicati, klical na stanovanjski sklad, da bi jih o tem obvestil, a so mu povedali, da so uradne ure znova v sredo. Naš bralec je stanovanjski sklad o oglasu sicer obvestil že v ponedeljek, 7. novembra. 

Prejšnji ponedeljek, 7. novembra, smo sicer na isto številko poklicali kot interesenti za najem in ne kot novinarji. Povedali smo, da smo na portalu videli oglas za stanovanje na Brdu, moški, ki se je javil, nam je potrdil, da se stanovanje oddaja ter povedal, da so v njem tri spalnice. Ko smo ga vprašali, ali bi bila možna prijava bivališča, pa je dejal, da je v tujini in da bi moral to preveriti ter naj ga pokličemo kasneje. Prav nič ni bil presenečen, o kakšnem oglasu govorimo.

Takrat še nismo bili stoodstotno prepričani, da gre za stanovanje stanovanjskega sklada, to smo le sklepali na podlagi fotografij, če bi bila možna prijava bivališča, bi to lahko bil znak, da ne gre za nezakonito oddajo v podnajem.

slika zaslona

Oglas na nepremičninskem portalu ni več aktiven, a so nam na portalu nepremicnine.net povedali, da ga niso umaknili administratorji strani, ampak je oglas očitno deaktiviral uporabnik, ki ga je objavil. Ob tem se poraja vprašanje, zakaj bi neznanec, ki naj bi najemniku stanovanjskega sklada ukradel podatke in objavil oglas za oddajo stanovanja, oglas deaktiviral ravno takrat, ko je stanovanjski sklad najemnika zaprosil za pojasnila glede oglasa. 

Dobil opomin, zdaj bodo prišli na ogled

S stanovanjskega sklada so najemniku, ki naj bi stanovanje ponujal v podnajem, po njegovih besedah poslali neke vrste opomin, zdaj pa so se dogovorili, da bodo prišli na ogled. Kaj bi lahko na napovedanem ogledu ugotovili, ni jasno, saj so ga, še preden bi stanovanje oddal, da obvestili, da je oddaja v podnajem prepovedana. Tudi če bi stanovanje že oddajal, pa bi predstavnike stanovanjskega sklada na vnaprej napovedanem ogledu gotovo pričakal tisti, ki jih mora. Na naša dodatna vprašanja, ali bodo najemniku odpovedali pogodbo in če ne, kakšna kazen ga bo doletela, niso vsebinsko odgovorili, češ da "vsi potrebni postopki skladno z zakonodajo v teku in da so bili odgovori glede navedenega primera že podani".   

Oddaja v podnajem je možna, toda ... 

Na stanovanjskem skladu doslej še niso bili seznanjeni z nobenim konkretnim primerom oddaje stanovanja v podnajem brez podanega soglasja.

"Oddaja stanovanja v podnajem je možna ob izdaji soglasja lastnika stanovanja in se izdaja za konkretne primere, če so za to izpolnjeni pogoji. Pri čemer se najemnik pisno zaveže (pod kazensko in materialno odgovornostjo), da nepremičnino oddaja v podnajem največ po ceni, kot jo plačuje najemodajalcu in s tem ne ustvarja dobička ali dodatnega zaslužka. Najemnik je dolžan najemodajalcu posredovati dokazilo, da je oddajo v podnajem prijavil pristojni davčni in geodetski službi in je tako oddaja nepremičnine uradno evidentirana," so pojasnili na stanovanjskem skladu.

Na naše dodatno vprašanje, v kakšnem primeru državni stanovanjski sklad da soglasje, da najemnik njihovo stanovanje odda v podnajem, na stanovanjskem skladu niso ogovorili.

Vstop v stanovanje je prepovedan, razen če ...

A kako stanovanjski sklad sploh preverja, ali so v stanovanjih res najemniki ali morda tretje osebe. Čeprav je v stanovanje ustavno zaščiteno in vanj niti policija ne more samovoljno vstopiti brez sodnega naloga, ima lastnik stanovanja, ki se oddaja v najem, skladno s stanovanjskim zakonikom pravico, da vstopi s v stanovanje, a največ dvakrat letno z namenom, da se preveri pravilna uporaba stanovanja (94. člen). Če najemnik tega ne stori, je to lahko razlog za krivdno odpoved najemne pogodbe, prav tako je po stanovanjskem zakoniku lahko razlog za krivdno odpoved pogodbe, če stanovanje najemnik odda v podnajem.

Da lahko skladno s stanovanjskim zakonom vstopijo v stanovanja, ki jih oddajajo v najem, so v odgovorih zapisali tudi na stanovanjskem skladu, ali to redno počnejo, pa niso povedali. 

V nadaljevanju objavljamo relevantne člene stanovanskega zakonika. 

94. člen

(obveznosti najemnika stanovanja)

Najemnik stanovanja mora:

-       uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;

-       odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;

-       dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno;

-       poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;

-       obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;

-       plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;

-       pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;

-       predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni;

-       vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku iz 125. člena tega zakona.

103. člen

(krivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:

1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;

2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;

4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;

5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;

7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;

9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena tega zakona;

10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;

12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.

172. člen

(1) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje najemnik-posameznik:

1.     ki ne dopusti vstopa v stanovanje (prvi odstavek 99. člena in tretja alinea 94. člena);

2.     ki ne oštevilči stanovanja v skladu s 7. členom tega zakona;

3.     ki odda del stanovanja brez podnajemne pogodbe (tretji odstavek 84. člena).

(2) Z globo od 500 do 15.000 eurov se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka najemnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.

(3) Z globo od 500 do 2.000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

janez.zalaznik@styria-media.si