Kako ugoden je nakup nepremičnine na dražbi, je odvisno tudi od datuma in objektivnosti cenitvenega poročila, opozarja Bernard Ravnak, lastnik spletnega portala o javnih dražbah.
Kot smo že pisali, se na dražbah vsak mesec znajde okoli 500 nepremičnin. Lani pa se je tako prodajalo že več kot šest tisoč stanovanj, hiš in poslovnih prostorov.
Cenitve izpred krize
Cenovno manj privlačne za nakup (vsaj na prvi dražbi) so nepremičnine, ki so bile ocenjene pred krizo, ko so bile cene nepremičnin visoke, pravi Ravnak.
In večina cenitev nepremičnin, ki se zdaj prodajajo, je zaradi dolgotrajnih postopkov izvršb prav iz let 2007 in 2008, ko so bile cene na višku.
Dolžnikom, ki bi lahko naročili novo cenitev (in jo morali tudi plačati), to seveda ni v interesu, ker nižja cena zanje pomeni več možnosti za prodajo in s tem za izselitev.
Ogled nepremičnine
Ravnak še opozarja na koruptivnost med cenilci. Dogaja se namreč, da cenitvena poročila niso objektivna, saj se tudi v tej panogi najdejo taki, ki cenitev naredijo po želji plačnika. Potencialni kupec se lahko pred tem zavaruje le tako, da si nepremičnino sam ogleda.
“Zakon o izvršbi in zavarovanju vsakomur omogoča, da si nepremičnino pred dražbo tudi ogleda,” potrdi sogovornik. Kot pove, je postopek tak, da potencialni kupec na pristojno sodišče naslovi pisno vlogo za ogled, in sicer vsaj 14 dni pred razpisano dražbo.
Cena na pol
Cena nepremičnine na drugi in tretji dražbi je običajno za polovico nižja kot na prvi. Izjemi sta le sodišči v Ljubljani in Litiji, opaža Ravnak.
Sodnik Damjan Orož, podpredsednik Okrajnega sodišča v Ljubljani, pa pojasnjuje, da mora sodnik vedno zasledovati tudi interes dolžnika. “Če vidimo, da potencialni kupci vpogledujejo v spis in torej obstaja zanimanje za nepremičnino, cene seveda ne bomo takoj znižali na pol, če se lahko proda za več,” razloži.
Travnik, ki je hiša
Se pa na dražbah zgodi tudi, da se uradno prodaja travnik, za katerega se pozneje izkaže, da na njem stoji hiša; tako je vse skupaj naprodaj za recimo dvajsetino dejanske vrednosti.
“V takih primerih se zelo izplača kupovati že na prvi dražbi, na kateri si po navadi edini kupec,” svetuje Ravnak in dodaja, da je seveda jasno, da v takih primerih nekdo v izvršilnem postopku ni opravil svojega dela in je naredil škodo dolžniku.
Bivanje v stanovanju
Ogrož pa pravi, da morajo biti kupci pozorni tudi na to, ali ima dolžnik še tri leta po prodaji nepremičnine v njej pravico prebivati. “Večina dolžnikov sicer zamudi rok za zagotovitev služnosti bivanja v na dražbi prodanem stanovanju,” dodaja sodnik.
Kot še pojasnjuje, je treba to vlogo na sodišče vložiti najpozneje v 60 dneh po pravnomočnosti sklepa sodišča o izvršbi na nepremičnino. Seveda pa morajo za bivanje v stanovanju bivši lastniki novim plačevati najemnino.
