Takšno stanovanje se proda takoj in po višji ceni od pričakovane

Po podatkih Geodetske uprave RS in SURS, so se po letih skokovitih rasti cene stanovanjskih nepremičnin začele umirjati. Zanimalo nas je, ali to lahko potrdijo tudi nepremičninski agentje. 

Vesna Levstek, Nepremičnine Plus Ljubljana

V Ljubljani se je rast cen rabljenih stanovanj umirila, na nekaterih segmentih smo opazili že rahel padec cen. Rabljena stanovanja se glede na naše posle prodajajo za okoli 2750 evrov na kvadratni meter. Sicer pa so bile cene rabljenih stanovanj od 2400 do 4200 evrov na kvadratni meter, na razliko pa vplivata predvsem lokacija in stanje stanovanja.

Največ povpraševanja je po 2,5- do štirisobnih stanovanjih, kupci pa so mlade družine in pari. A najhitreje se prodajajo manjše enote, garsonjere do dvosobna stanovanja. Rekordno hitro, v pičlih petih urah od oddanega oglasa, je bilo za 157.000 evrov prodano rabljeno dvosobno stanovanje z balkonom in parkirnim mestom, veliko 46 kvadratnih metrov.

Hitrost prodaje je odvisna od vrste nepremičnine, seveda lokacije in izhodiščne cene. Če je vsa dokumentacija urejena, pri nekaterih objektih je prav to dejavnik, ki zamakne začetek trženja nepremičnine od nekaj mesecev do enega leta, dveh, se ob realno nastavljeni ceni stanovanje lahko proda v 14 dneh.

Po občutku bi lahko rekla, da je med prvo objavljeno in realizirano ceno od 10 do 12 odstotkov razlike. Vendar nepremičnina postane atraktivejša, ko se oglaševana cena spusti nekje do okoli pet odstotkov nad realizirano ceno. Nekaj prodaj smo imeli tudi po metodi zviševanja cene, ko smo ceno nastavili zelo realno in je zaradi velikega povpraševanja prodajalec na koncu iztržil celo več, kot je pričakoval.

Branko Potočnik, Insa nepremičnine Maribor

Letos so se cene povsem umirile, nepremičninski trg pa je razburkala odločitev BS o spremembi pogojev financiranja. Cena je sicer še vedno odvisna od tipa nepremičnine, njene urejenosti in seveda najpomembnejšega dejavnika, lokacije. Najnižja cena letos je bila 942 evrov za nepremičnino, ki je bila potrebna celovite obnove, najvišja pa 1854 evrov na kvadrat za lepo urejeno in opremljeno stanovanje v centru mesta, večina stanovanj se prodala po ceni od 1150 do 1350 evrov na kvadrat. 

Stanovanja se prodajajo hitreje kot hiše, vendar je tudi tukaj ključni dejavnik cena. Nekatere nepremičnine so se prodale takoj po objavi oglasa in po opravljenem ogledu. Zanimanje kupcev je bilo tako veliko, da je lastnik iztržil celo višjo ceno od oglaševanje. 

Večinoma je za prodajo stanovanj potrebnih od dva do tri mesece, za hiše pa običajno več kot šest mesecev. Če so pričakovanja prodajalcev previsoka, je treba ceno večkrat znižati, tako da je končno odstopanje lahko zelo veliko. Trudimo se, da bi cene oblikovali realno, glede na trg, saj je to najboljši način za uspešno prodajo v razumnem roku. V takih primerih so odstopanja med oglaševano in končno ceno minimalna. 

Daniel Lovšin, Casabela Obala

V vseh štirih obalnih občinah opažamo, da so cene letos zrasle, vendar prednjači piranska občina, kjer se je povprečna cena kvadratnega metra dvignila na dobrih 2620 evrov, sledi Ankaran s skoraj 2400 evri, izolska občina z dobrimi 2320 evri, zadnji pa je Koper z okvirno 2240 evri za kvadratni meter.

Najnižje cene so okoli 1200 evrov na kvadratni meter za objekte v zaledju obalnih občin, predvsem Kopra. Gre za starejše hiše, potrebne obnove. Najvišje pa vse od 3500 do 5000 evrov za bolj ekskluzivne novejše luksuzne gradnje, v bližini obale ali v prvi vrsti.
Po dvo- in trisobnih stanovanjih v vseh obalnih občinah povprašujejo domačini, za turistične namene pa so bolj zanimive garsonjere ter enosobna in manjša dvosobna stanovanja. Tudi za večje, boljše domovanje kot je hiša, obstajajo kupci. Nekaj je povpraševanja tudi po gradbenih parcelah, vendar je odločilno komunalno opremljanje zemljišč. Upal bi si trditi, da je v piranski in izolski občini komunalni prispevek gotovo najvišji v državi.

Čas prodaje podaljšujejo nerealna pričakovanja prodajalcev in nepripravljenost na pogajanja oziroma sprejeti realno ponudbo. Nekatere nepremičnine se tako prodajajo tudi več let, kar pa ni smisel. Tistim prodajalcem, ki upoštevajo naše nasvete, uspemo nepremičnino prodati v relativno kratkem času, včasih tudi v mesecu dni. Načeloma naj bi bila oglaševanja cena od pet do 10 odstotkov višja od pričakovane, ker se vsi radi pogajamo, a mora ostati v realnih okvirih, ki jih dopušča trg.  

Marija Čokl Kos, Borza nepremičnin Celje

Letošnje leto je zaznamovalo dvig cen, večje povpraševanje kot ponudba ter veliko povpraševanje po novogradnjah, ki pa jih v Celju ni. Novogradnje izven Celja pa smo prodali v kratkem času. Največ  povpraševanja je po garsonjerah in enosobnih stanovanj. Dobro ohranjena stanovanja na dobrih lokacijah in po primerni tržni ceni se lahko prodajo v nekaj dneh. Če se nepremičnina prodaja dlje časa pa je v praksi kriva pretirana oglaševana cena ali tip nepremičnine, ki zelo zoži potencialni krog kupcev.

Najnižja cena je 1000 evrov za kvadratni meter in sicer za stanovanja v prvotnem stanju in na slabši lokaciji, za stanovanje na odlični lokaciji pa se lahko iztrži tudi 1600 evrov za kvadrat. Povprečna cena v Celju je 1200 evrov za kvadratni meter. Opazili smo tudi, da razlik med oglaševano in realizirano ceno letos ni bilo.

Stanka Solar, Stan nepremičnine Ljubljana

Letošnje leto je zaznamovala rahla umiritev nepremičninskega trga, pomanjkanje manjših stanovanjskih enot na dobrih lokacijah in novogradenj za primerno ceno, pomakanje najemniških stanovanj v prestolnici in drugih krajih (Domžale, Kamnik, Bled, Bohinj, Kranjska gora), ter rahla negotovost zaradi sprejetih ukrepov BS glede bančnih posojil.

Cena rabljenih nepremičnin je v povprečju od 2600 do 3000 evrov na kvadratni meter, ponekod so cene presegale tudi 3500 evrov ali več, če se je nepremičnina prodajala na iskani lokaciji ali v novejši stavbi z vsemi lastnostmi, ki so za kupca pomembne. V Ljubljani so bile najnižje cene 2500 evrov najviše tudi do 5000 evrov ali več.

Največ povpraševanja je po eno-, dvo- in trisobnioh stanovanjih na dobri lokaciji z dvigalom in parkirnimi mesti, ki so primerna tudi za investicijo in oddajanje v najem. Nekaj povpraševanja je bilo tudi po luksuznih nepremičninah s strani domačih in tujih kupcev, toda žal je ponudba zelo slaba oziroma v veliki večini primerov neustrezna, glede na pričakovanja kupcev in postavljeno ceno. 

Manjše enote na iskanih lokacijah se prodajo v dveh mesecih, prodaja hiš pa traja tudi šest in več mesecev. Ob vsaki transakciji je treba pridobiti gradbeno in uporabno dovoljenje oziroma odločbo upravnega organa. Nekatere banke kupcem ne odobrijo hipotekarnih posolil, če ne predložijo navedenih listin. Veliko je nepremičnin, pri katerih je treba odpraviti neskladja med gradbenim dovoljenjem in dejansko izvedenimi deli in izvesti postopek legalizacije. Ti postopki podaljšajo čas prodaje, ponekod tudi za pol leta ali več, posebej v primerih, ko se ljudje sami lotevajo prodaje. 

Andreja Kern Egart, 3K-Kern Kranj

Opažamo, da se trg umirja, tako po številu transakcij kot po cenah, te so ostale enake kot so bile leta 2018. Leto je zagotovo najbolj zaznamovala odločitev BS, da omeji kreditiranje prebivalstva. Letos je bilo v Kranju največ povpraševanja po stanovanjih in hišah nižjega srednjega razreda. Trisobna stanovanja so se prodajala po 130 do 140 tisoč evrov, po njih povprašujejo predvsem družine in pari. V povprečju pa je bila cena rabljenih stanovanj od 1800 do 2200 evrov za kvadratni meter, v promet so šla hitro, v enem mesecu, če je bila cena postavljena pravilno, sicer pa v dveh do treh mesecih. 

Pod streho Pod streho 2020 bo za nova stanovanja mrtvo leto