Prvi korak: predodločba, lokacijska informacija in dokazilo o pravici graditi

Začne se pri parceli, na kateri nameravate graditi. Ne glede na to, ali jo že imate, ste jo podedovali ali vam je bila podarjena, ali pa jo kupujete, morate preveriti nekaj dejavnikov. Vedeti morate ali na parceli sploh lahko gradite, kaj lahko gradite in, ali je lokacija gradnje varovana na podlagi posebnih predpisov, kot so varovana kulturna dediščina, vodovarstveno in naravovarstveno območje ter varovalni pasovi (plinovod, elektrovod, cesta...).

Vse zahtevane podatke lahko dobite na naslednji način:

• z vpogledom v prostorske akte občine 
• z vpogledom v prostorski informacijski sistem
• z lokacijsko informacijo
• s predodločbo

V prvih dveh primerih boste odšli na pristojno občino oziroma njeno upravno enoto ali prek spletnih aplikacij preverili ali na izbrani parceli lahko gradite. V praksi pa se je že izkazalo, da je boljše, če pridobite lokacijsko informacijo in predodločbo.

Lokacijska informacija

Po novem sicer ni obvezna, vendar gre za zelo koristno listino z vsemi potrebnimi informacijami, kaj in kako lahko gradite na izbrani parceli. Podatki v lokacisjki informaciji so dobrodošla pomoč arhitektom pri idejni zasnovi projekta za hišo. 

V lokacijski informaciji dobimo podate o:

• prostorskih aktih, ki veljajo na območju zemljiške parcele,
• namenski rabi prostora,
• območjih varovanj in omejitev,
• vrstah dopustnih dejavnosti, vrstah dopustnih gradenj in drugih del ter vrstah dopustnih objektov glede namen,
• prostorskih ukrepih
• spremembah in dopolnitvah oziroma priprave novih prostorskih aktov na območju, kjer se nahaja nepremičnina.

Za pridobitev lokacijske informacije je treba izpolniti vlogo, ki jo dobite na občini, večina pa jo ima  objavljeno na svoji spletni strani. Izpolnjeno vlogo lahko pošljete po pošti, prek spleta ali jo oddate osebno. Občina mora lokacijsko informacijo izdati v 15 dneh od prejema popolne vloge. Pred izdajo lokacijske informacije je treba plačati takso, ki znaša 22,7 evra.

Za pravilno izpolnitev vloge potrebujete:

• številko zemljiške parcele,
• katastrsko občino, kjer boste gradili
• označiti, kakšno vrsto gradnje načrtujete

Predodločba

To je novost gradbenega zakona, ki investitorju omogoča, da še preden vloži dokumentacijo za izdajo GD, pridobi predodločbo. Na poti do GD ni obvezna, se pa lahko na podlagi te, že pred postopkom o odločanju o izdaji GD, razreši marsikatero vprašanje, ki ga kasneje ni treba ponovno obravnavati. 

Če želite predodločbo, morate imeti že izbranega pooblaščenega projektanta in v veliki meri že izdelano projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. 

S predodločbo upravni organ za gradbene zadeva na pristojni upravni enoti odloča o naslednjih zadevah:

• ali je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta v delu, ki se nanaša na graditev objektov, in z določbami predpisov o urejanju prostora,
• ali je nameravana gradnja skladna s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj,
• ali iz dokumentacije izhaja, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba,
• ali nameravana gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih ali območij, njihovo celovitost in povezanost, če je za objekt, za katerega se ali zahteva gradbeno dovoljenje, treba izvesti presojo sprejemljivosti v skladu s predpisi, ki urejajo ohranjanje narave.

K vlogi je treba priložiti projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, v njej pa morajo biti navedeni tudi vsi projektanti, ki so sodelovali pri pripravi te dokumentacije. V vlogi lahko napišete, da naj upravni organ odloča o konkretnih vprašanjih, kot je denimo, ali lahko gradite hišo z ravno streho, in označite ali želite, da organ odloča o vseh navedenih štirih sklopih ali zgolj posameznih.

Vlogo za izdajo predodločbe lahko podpiše in odda investitor ali njegov pooblaščenec, najdete jo na spletni strani e-uprava.gov, oddate pa prek spleta ali po klasični pošti. Zanjo je treba plačati takso 50 evrov. 

Izdana predodločba še ne pomeni, da investitor lahko začne graditi. Velja dve leti, v tem času mora investitor vložiti zahtevo za izdajo GD. Odločitev in pogoji, določeni v predodločbi, pa upravni organ pri izdaji gradbenega dovoljenja zavezujejo, kar pomeni, da kasnejša sprememba predpisov ne more vplivati na že pridobljeno pravico v predodločbi.

Gradbena dokumentacija Pod streho Drugi korak: idejna zasnova, dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja

Dokazilo o pravici graditi 

Tudi to je ena izmed osnov, da boste na izbrani parceli sploh lahko gradili. Dokazati morate lastništvo zemljišča, ne glede na to, ali ste parcelo podedovali, so vam jo podarili, ali ste jo kupili.

Lastništvo lahko dokažete z naslednjimi dokumenti:

• overjeno kupoprodajno pogodbo
• pravnomočnim sklepom o dedovanju
• overjeno darilno pogodbo
• overjenim izpiskom iz zemljiške knjige

Izpisek iz zemljiške knjige lahko pridobite na sodišču osebno ali prek portala eSodstvo. Izpisek bo treba še overiti, kar lahko naredite pri notarju, na okrajnih sodiščih ali prek omenjenega portala. 

Tako kot pri vlogi za izdajo lokacijske informacije tudi tu potrebujete identifikacijsko številko nepremičnine, torej katastrsko občino in parcelno številko. 

Najcenejša bo overitev izpiska iz zemljiške knjige prek spletnega portala, kjer se plača taksa v višini 3,28 evra. 

Osnovne podatke o nameravani gradnji in dokazila ter dokumente ste tako zbrali. V naslednjih korakih je treba pripraviti projektno dokumentacijo, zato je treba izbrati pooblaščenega projektanta.

Gradbena zakonodaja Pod streho Tretji korak: komunalni prispevek ter vloga in takse za gradbeno dovoljenje

Več o gradnji, obnovi in energiji lahko najdete tukaj.