Če imate v načrtu, da bi že za prvomajske praznike prvič oddali svojo nepremičnino turistom na Hrvaškem, priporočamo, da se vseh zahtevanih postopkov lotite že zdaj. Najprej je treba vse potrebno urediti na Hrvaškem, potem pa še v Sloveniji.
Zakonodaja, ki obravnava to dejavnost, je v obeh državah precej kompleksna, za laika hitro zelo zapletena, hkrati pa dopušča več možnosti, zato je treba premisliti, kaj je za posameznika najbolje.
Pojdimo po vrsti. Najprej se je treba odločiti, ali boste nepremičnino na Hrvaškem turistom oddajali kot fizična ali pravna oseba. V drugem primeru lahko na Hrvaškem odprete s. p. ali d.o.o., če imate dejavnost registrirano v Sloveniji, pa lahko odprete podružnico. A tokrat se bomo posvetili vsem postopkom, zahtevam in davkom, ki so pomembni za fizične osebe. O vsem, kar je treba vedeti, smo se pozanimali na hrvaški davčni upravi v Zagrebu.
Najprej dovoljenje za izdajanje in kategorizacija
Prvi korak na poti do legalnega izdajanja nepremičnine turistom je pridobitev odločbe, ki dovoljuje nudenje gostinskih uslug v gospodinjstvu. Obrazec dobite na spletni strani upravne enote, v katero spada nepremičnina.
K izpolnjenemu obrazcu je treba priložiti:
- Fotokopijo osebne izkaznice ali potnega lista, s čimer dokazujete državljanstvo RS.
- Dokaz o lastništvu nepremičnine, izpis iz zemljiške knjige. Če je solastnikov več, potrebujete tudi pisna soglasja vseh solastnikov.
- Uporabno dovoljenje za nepremičnino.
- Potrdilo o plačilu upravne takse, ki znaša približno 10 evrov.
Ko izpolnjen obrazec s priloženimi dokumenti oddate na pristojno upravno enoto, na oddelek za gospodarstvo ali turizem, čakate, da vas obiščejo uradniki, ki bodo pregledali vašo nepremičnino in jo ocenili. Na podlagi tega bodo izdali kategorizacijo.
Po prejetju odločbe, da lahko oddajate nepremičnino turistom, sledi:
- prijava na pristojno policijsko upravo,
- prijava na turistično združenje,
- prijava v sistem davčnega zavezanca za DDV
- prijava v register davčnih obveznikov.
Obvezna registracija v sistem PDV
Kot Slovenec, ki oddaja nepremičnino turistom na Hrvaškem, se morate obvezno registrirati v sistem DDV (po hrvaško PDV) in pridobiti OIB (osebni identifikacijski broj/številka). Zahtevo za registracijo, ki jo pošljete na finančno upravo v Zagreb (oddelek za nerezidente), je na obrazcu P-PDV treba oddati najkasneje 15 dni pred prihodom prvih gostov oziroma pred prvim izplačilom.
Kot slovenski državljan tako postanete tudi zavezanec za DDV. Možnosti, kako boste obračunali PDV, je več, odvisne pa so od tega, kako so gosti do vas prišli oziroma ali jim račun neposredno izdate vi ali posrednik.
V splošnem velja naslednje:
- Če je gost prišel neposredno, na primer prek priporočila, zgolj videl oglas in vas kontaktiral, vi pa mu boste tudi izdali račun, potem mu morate na opravljeno storitev zaračunati DDV po 13-odstotni stopnji.
- Če imate sklenjeno pogodbo s turistično agencijo, ki ima sedež v EU, potem gostu prav tako zaračunate 13-odstotni DDV na storitev, agenciji ali spletni platformi, ki je zgolj posrednik, za kar ji plačate provizijo, pa na to provizijo obračunate 25-odstotni DDV.
Poslovanje s hrvaško agencijo
Lahko se odločite tudi za poslovanje s hrvaško agencijo, ki ji za to plačujete dogovorjeno provizijo. Ta znaša od sedem pa vse do 20 odstotkov. V tem primeru še vedno potrebujete OIB, ni pa nujno, da ste zavezanec za DDV. Tega bo obračunala agencija, saj bo ona izdajala račune gostom, vam pa izplačala dogovorjeni znesek.
A to med drugim pomeni dvoje:
- Če niste zavezanec za DDV lahko poslujete le prek hrvaških agencij, odpadejo pa posredovanja tujih agencij in spletnih platform. S temi, kot rečeno, lahko poslujete zgolj, če ste DDV-zavezanec.
- Izračuni so pokazali, da je zaradi načina obračunavanja DDV in provizije, ki si jo obračuna agencija, končni znesek plačila za gosta višji, kot če bi bili DDV-zavezanec. Vi boste iztržili enako, vaša nastanitev pa bo zaradi končne cene dražja in manj konkurenčna.
Agencija lahko prevzame breme papirologije
Vsekakor pa je vredno razmisliti, da se povežete s hrvaško agencijo, saj se z njo lahko v okviru provizije, ki vam jo zaračuna, dogovorite, da bo namesto vas izdajala račune, oddajala napovedi DDV, ki jih je treba oddati najkasneje do 20. v mesecu za pretekli mesec, prijavljala vse goste prek portala eVisitor, ne glede na to, kako so vas našli, ter davčni upravi posredovala letno poročilo o prihodkih in potrdilo o plačilu turistične članarine.
Lahko pa najamete računovodski servis, ki bo skrbel za pravočasno oddajanje dokumentov in plačevanje obvez.
V nasprotnem morate za vse poskrbeti sami in si hkrati pridobiti tudi hrvaški spletni certifikat, na podlagi katerega boste vse obveznosti lahko urejali prek e-davkov. V papirnati obliki tudi na Hrvaškem to namreč ni več možno.
Pavšalna obdavčitev dohodka
Obveznosti in davki pa se ne končajo pri DDV. Plačati morate še davek na dohodek, ki ga ustvarite na Hrvaškem. Tega lahko plačujete glede na ustvarjene prihodke in odhodke, vendar morate v tem primeru voditi vse knjige, kot če bi imeli registrirano obrt ali status samostojnega podjetnika.
Od 1. januarja 2017 pa velja, da so tudi državljani držav članic EU lahko pavšalni davčni zavezanci pri plačilu davka na dohodek. To pomeni, da plačate fiksni letni znesek davka ne glede na to, koliko prihodkov ste imeli v koledarskem letu. Na davčni urad v Zagrebu morate poslati prijavo v register davčnih obveznikov, na podlagi katerega dobite odločbo o pavšalni obdavčitvi, ki velja do preklica oziroma sprememb v številu postelj.
Davek je odvisen od občine
Vendar je treba pri tem izpolnjevati določene pogoje. Prvi pogoj je, da ne smete oddajati več kot 10 sob oziroma 20 postelj (pomožna ležišča ne štejejo), drugi pa, da vaš letni dohodek ne presega 41.000 evrov (300.000 kun). Osnovo za obdavčitev po novem določajo občine oziroma posamezna mesta, pri tem pa jih pravilnik omejuje, da znesek ne sme biti nižji od 150 (20,5 evra) in ne višji od 1500 kun (205 evrov) po postelji. K temu lahko občine dodajo še tako imenovani prirez.
Če na primer oddajate štiri postelje v apartmaju v Umagu, boste na primer plačali 1200 kun (164 evrov) letnega davka na dohodek, ker so pristojni v tem mestu sprejeli odločitev, da se ena postelja obdavči s 300 kunami (41 evrov) na leto. K temu je treba obračunati še šest odstotkov prireza, zato bo končni znesek obdavčitve 1272 kun ali 174 evrov. V večjem delu Istre in Kvarnerja so zneski za posteljo od 200 (27 evrov) do 350 kun (48 evrov) na leto, stopnje prireza pa od nič do 12 odstotkov.
Davek se razdeli na kvartale, vsako četrtino pa je treba plačati najkasneje do zadnjega dne v tromesečju, lahko pa celoten davek plačate do 31. marca za tekoče leto.
Obvezno plačilo turistične članarine
Pavšalnim davčni obveznikom ni treba voditi poslovnih knjig, voditi morajo le evidenco prometa na predpisanem obrazcu EP, ki je hkrati tudi osnova za obračun turistične članarine. Da bi lahko plačali turistično članarino, se morate najprej prijaviti na lokalno turistično združenje. Članarina je določena glede na letne prihodke in pomnožena s količnikom, ki je odvisen od tega, kje imate svojo nepremičnino.
Poti do legalne ureditve oddajanja nepremične turistom na Hrvaškem pa še ni konec. Vse potrebno morate urediti tudi v Sloveniji. O tem bomo pisali v naslednjih dneh.
www.Badoo.red - spletna stran za zmenke za odrasle, ki želijo najti partnerja za seks
www.Badoo.red - spletna stran za zmenke za odrasle, ki želijo najti partnerja za seks