Upravnik je lahko kdorkoli, zaračuna pa lahko kolikor hoče

"Vsak blok in večstanovanjska stavba je dolžna imeti upravnika in to prisilo upravniki izkoriščajo in svoje storitve konkretno drago zaračunavajo, nad upravičenostjo in pravilnostjo teh izračunov pa ni nobenega nadzora," je napisal državljan na portalu Predlagam vladi. 

Na njegov zapis je odgovorilo ministrstvo za solidarno prihodnost, zdaj odgovorno za stanovanjsko politiko. V daljšem odgovoru med drugim pojasnjujejo, da so "upravniki potrebni, saj je upravljanje stavb zelo zahtevno in odgovorno delo, zlasti če gre za večstanovanjske stavbe, ki imajo večje število stanovanj in lastnikov, s tehnično zahtevno opremo in napeljavo, od katere so stanovalci lahko življenjsko odvisni."

Blok lahko upravljajo etažni lastniki sami

V nadaljevanju pa poudarjajo, da "imajo etažni lastniki tudi možnost, da se upravljajo sami. Skladno z 72. členom stanovanjskega zakona lahko ustanovijo skupnost etažnih lastnikov in tako postanejo upravniki svoje stavbe. V tem primeru sami opravijo oziroma organizirajo vsa dela, ki so potrebna na skupnih delih stavbe in sami vodijo rezervni sklad in upravljajo skupen denar."

Etažni lastniki imajo tudi možnost, da v okviru rednega upravljanja, kar pomeni z več kot 50-odstotnim soglasjem po solastniških deležih, odločajo o izbiri zunanjega upravnika in tudi o odpovedi pogodbe, če z njegovim delom niso zadovoljni. Pogodbo lahko odpovejo kadarkoli, ne da bi navajali razloge. Če menijo, da jih je upravnik tudi oškodoval, lahko sprožijo ustrezne postopke tako glede materialne kot tudi kazenske odgovornosti upravnika, še odgovarjajo. 

Upravnik ceno določa na trgu

Glede cene, ki jo upravniki zaračunajo za upravljanje stavb, pa pravijo, da dejavnost upravljanja ni regulirana. "Upravniki torej delujejo prosto na trgu. Upravnik je v skladu s stanovanjskim zakonom lahko vsaka pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami. Cena za upravljanje je dogovorjena s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki jo sklenejo upravnik in etažni lastniki in je odvisna tudi od obsega storitev, ki jih upravnik opravlja v skladu z omenjeno pogodbo." 

Z navedbo državljana, da nad upravičenostjo in pravilnostjo zaračunavanja storitev ni nobenega nadzora, se na ministrstvu ne strinjajo, saj, tako pišejo v odgovoru, "nadzor nad delom upravnika v skladu s pogodbo o opravljanju upravniških storitev izvajajo sami etažni lastniki, ki skladno z zakonom lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika." 

Zakon bi moral določiti košarico storitev

Glede na to, da je upravljanje stavb, ki je sicer obvezno po zakonu, tržna dejavnost, smo preverili, kolikšne so cene upravljanja in ali na zbornici za poslovanje z nepremičninami, pod okrilje katere spada tudi združenje upravnikov nepremičnin, obstajajo navodila o priporočeni ceni upravljanja stanovanj. 

"Priporočenih cen ni, ker jih ne sme biti, saj bi to predstavljalo kartelno dogovarjanje," pravi Boštjan Udovič, direktor zbornice, in doda: "Tudi podatkov o povprečni ceni storitev upravnikov nimamo. V zadnjih letih smo že večkrat poskusili pripraviti analize glede tega, a smo ugotovili, da je te cene skoraj nemogoče primerjati, saj so odvisne od nabora storitev, ki jih posamezni upravnik ponuja etažnim lastnikom, razlikujejo pa se tudi storitve, ki jih etažni lastniki posamezne stavbe pričakujejo od upravnika."

"Po našem mnenju bi morali že v zakonu opredeliti obvezno košarico storitev, ki jih mora zagotavljati vsak upravnik in bi potem lahko primerjali cene te košarice. Ostale storitve pa bi predstavljale nadstandard," še pravi Udovič

Cene od 8,5 do 12 evrov na stanovanje

Cene smo preverili tudi pri upravnikih, a so se na naša vprašanja odzvali le trije. V podjetju Dom Koper storitev upravljanja zaračunajo na stanovanjsko enoto in v povprečju znaša 8,5 evra na mesec. V podjetju Dominvest z Jesenic je cena na enoto 9,7 evra, v podjetju Atrium nepremičnine pa cene ne razkrivajo. "Odvisna je od velikosti objekta in števila stanovanj. Prav tako od velikosti stanovanjskih enot. Cena je odvisna od dogovora oziroma pogodbe o upravljanju," pravijo. 

Nekaj cen smo pridobili od etažnih lastnikov. "V našem bloku, v katerem je 50 stanovanj, upravnik SPL zaračuna 9,95 evra na mesec. V sosednjem bloku, kjer je 16 stanovanj, pa upravnik Ruski car zaračuna 11,93 evra," nam je povedal eden od njih.  

"Upravniku Tabor vsak mesec za upravljanje plačamo 9,83 evra na stanovanje, poleg tega pa nam 5,50 evra zaračuna vzdrževanje objekta in 1,22 evra vodenje in oblikovanje rezervnega sklada," pove najemnica v enem od ljubljanskih blokov. 

Različen obseg storitev

Cene upravljanja so različne in vprašanje je, kaj vse obsegajo. V ceno upravljanja, ki jo zaračunajo v Dom Koper, je všteto 21 različnih storitev, med njimi je tudi vodenje rezervnega sklada.

Cena upravljanja vključuje vse storitve, ki jih predpisujeta stvarnopravni zakon in stanovanjski zakon, pravijo v Dominvest. "V ceno upravljanja niso vključena obratovalna (npr. čiščenje) in vzdrževalna dela (npr. hišniška dela), ki jih izvajajo zunanji izvajalci. Ločeno zaračunamo vodenje rezervnega sklada in upravljanje skupnih kotlovnic." Za vodenje rezervnega sklada na skupnem računu zaračunajo 1,22 evra, na ločenem pa 1,9 evra po stanovanju. Upravljanje kotlovnice zaračunajo po kvadratnem metru ogrevalne površine, cena pa je odvisna od vrste kotlovnice.   

"Ločeno se obračunavajo tehnično strokovna opravila (organizirane izvedbe gradbenega nadzora, pravno-premoženjska opravila, kot so zbiranje podatkov za vlaganje izvršilnih predlogov in tožb, dodatne storitve po posebnem naročilu izven posla rednega upravljanja, vrednotenje nepremičnin, posredovanje pri prometu z nepremičninami, priprava pogodbe med lastniki in vpis nepremičnine v ZK," pa pravijo v Atrium nepremičnine. 

dezurni@styria-media.si