Kriza? S slovenskimi nepremičninami pa se dogaja tole

Zadnji uradni podatki o številu transakcij in cenah stanovanjskih nepremičnin se nanašajo na letošnje drugo četrtletje oziroma 1. polletje. Geodetska uprava RS (GURS) in Statistični urad RS (SURS) sta za to obdobje poročala o rasti cen in padcu sklenjenih poslov. 

Po podatkih SURS so se rabljena stanovanja v drugem kvartalu najizraziteje podražila v Mariboru (za 4,0 %), sledile so podražitve v Ljubljani (za 2,6 %) in v preostali Sloveniji (za 2,5 %). Skupno je bilo prodanih 3369 stanovanjskih nepremičnin, kar je za okrog dva odstotka manj kot v 1. četrtletju. 

V prvem polletju letos so cene stanovanj v primerjavi z drugim polletjem 2021 poskočile za 12 odstotkov, pa v polletnem poročilu ugotavlja GURS. V Ljubljani so bile višje za skoraj 17 odstotkov, na Obali za več kot 20, nekaj manj kot za 20 odstotkov so se zvišale v Mariboru, v Kranju pa so zabeležili 14-odstotno rast. 

A trg se ohlaja, poročajo analitiki, povpraševanja naj bi bilo precej manj, zato nas je zanimalo, ali to drži in ali so zaradi manjšega povpraševanja padle tudi cene stanovanj. Preverili smo ponudbo v Ljubljani, Mariboru, Kranju in na Obali in o dogajanju v teh mestih vprašali nepremičninske posrednike. 

Ljubljana: Cene niso padle, zagotovo pa ne rastejo več

Kot izhaja iz poročila GURS, se je v Ljubljani večina stanovanj v prvi polovici letošnjega leta prodala po ceni od 3.530 do 4.480 evrov za kvadratni meter, torej je bila cena približno 50 kvadratnih metrov velikega stanovanja od 187 tisoč do 237 tisoč evrov. 

Če pogledamo ponudbo zdaj, lahko ugotovimo, da se od 50 do 55 kvadratnih metrov velika rabljena stanovanja zdaj oglašujejo po ceni od 170.000 do 300.000 evrov ali od 3.400 pa vse do 5.550 evrov za kvadrat. Če upoštevamo, da so prodajalci nastavljeno ceno pripravljeni spustiti za denimo 10 odstotkov, so cene dobrih tri do pet tisoč evrov. 

Manjši padec je torej zaznati, vendar kot pravi nepremičninska posrednica, Vesna Levstek "je težko govoriti o padcu cen, gotovo pa so nehale rasti. Morda je v okviru ene nepremičninska družbe vzorec bistveno premajhen, da bi lahko zaznali do petodstotni padec, za katerega pa menim, da se je na trgu (v povprečju) verjetno zares zgodil".

Maribor: Cene niso padle, podaljšal se je čas prodaje

V Mariboru se je po podatkih GURS v prvem polletju letos večina stanovanj, velikih približno 50 kvadratnih metrov, prodala po ceni od 86.000 do 119.000 evrov oziroma od 1.620 do 2.240 evrov na kvadrat. 

Sodeč po nepremičninskih oglasih, se tako velika stanovanja zdaj v Mariboru prodajajo po ceni od 70.000 do 150.000 evrov. “Cene so zelo različne, glede na lokacijo, urejenost, letnik gradnje, razporeditev prostorov. Povprečja ne računamo, stanovanje površine od 50 do 55 kvadratnih metrov, ki ni obnovljeno, na povprečni lokaciji, v objektu iz 80 let bi se lahko prodalo za 100.000 do 130.000,00 EUR. Seveda pa obstajajo tudi nepremičnine identične površine, ki jih ni možno prodati niti za 70.000 evrov oziroma stanovanja, ki so zelo lepo urejena, na odlični lokaciji, ki bodo prodana za več kot 150.000 evrov", pojasni nepremičninski posrednik Branko Potočnik. 

“Cene niso upadle, se je pa nekoliko podaljšal čas prodaje. Glede na stopnjo inflacije in na dvig cen vseh drugih dobrin, večjih padcev niti ne pričakujemo,” še doda.  

Kranj: Cene niso padle čisto nič

Tudi v Kranju cene v zadnjih mesecih niso padle. Po besedah nepremičninskega posrednika Tomaža Koširja je cena kvadratnega metra v Kranju več kot 3.100 evrov in ni padla nič. 

Tako lahko ugotovimo tudi, če primerjamo cene Gursa z zdaj oglaševanimi. V prvem polletju so se približno 50 kvadratnih metrov velika stanovanja v Kranju prodajala po ceni od 2.440 do 3.460 evrov na kvadrat oziroma od 129.000 do 183.000 evrov. Zdaj jih oglašujejo po cenah od 119.000 do 175.000 evrov ali približno od 2.400 do 3.400 evrov. 

Obala: Velik razkorak med oglaševanimi in prodajnimi cenami

Na Obali so se rabljena stanovanja v prvem polletju prodajala po ceni od 3.080 do 4.240 evrov na kvadratni meter oziroma od 163.000 do 225.000 evrov, če gre za približno 50 kvadratnih metrov površine. Zdaj jih oglašujejo po cenah od 200 do 300 tisoč. Iz tega bi lahko celo sklepali, da so cene na Obali višje. 

“Povpreče oglaševane cene rabljenega dvosobnega stanovanja na Obali so nekje od 220.000 do 250.000 eurov ali od 3.800 do 4.500 na kvadratni meter. So pa prodajne cene v povprečju 10 odstotkov nižje od oglaševanih, v nekaterih primerih pa celo več. V zadnjem času opažamo velik razkorak med povprečnimi oglaševanimi in povprečnimi prodajnimi cenami, celo do 20 odstotkov,” pojasni nepremičninski posrednik Daniel Lovšin. 

Trg nepremičnin Pod streho Le tu cena stanovanja še ni dosegla 2000 evrov na kvadrat

Povpraševanje je precej manjše, a še vedno večje od ponudbe

Cene rabljenih stanovanj od poletja do zdaj niso padle, ali pa zgolj neznato, in to kljub dejstvu, da v Ljubljani, Kranju in na Obali nepremičninski posredniki zaznavajo manj povpraševanja. Običajno prav razmerje med ponudbo in povpraševanjem vpliva na cene, vendar, kot poudarjajo, tokrat zaradi manjšega povpraševanja vpliva na cene ni. Te so zgolj nehale rasti, padcev pa ne zaznavajo ali pa so ti izjemno majhni. 

“Povpraševanje se je vsekakor zmanjšalo za okoli 50 do 60 odstotkov. Iz trga so skoraj izginili investicijski kupci, torej tisti, ki so stanovanja kupovali z namenom oddaje in za svoj nakup tudi pridobili sredstva iz naslova posojila. Zelo malo je tudi tistih, ki svoja privarčevana sredstva še usmerjajo v nakup nepremičnin. Večinoma se nakupi zdaj vršijo z namenom zadovoljevanja lastnih potreb,” pravi Vesna Levstek. 

Gneče na ogledih ni več

Vendar pa to ne pomeni, da se je bistveno zmanjšalo tudi število sklenjenih poslov. "Zdaj je za eno stanovanje osem namesto skoraj 20 potencialnih kupcev (podatek se nanaša na povprečno, relativno majhno, rabljeno, dvosobno stanovanje v Ljubljani). Tako zmanjšano povpraševanje seveda pomeni, da na ogledih “ni take gneče” in se cene načeloma ne višajo več. Kupci pa imajo za svoje odločitve o nakupu v povprečju tudi nekaj več časa za premislek in sprejem odločitve," pravi sogovornica. 

V Kranju, kot pove Košir, je ponudbe malo, nekaterih vrst stanovanj praktično ni. Čeprav je povpraševanja nekoliko manj, predvsem zaradi višanja obrestnih mer stanovanjskih kreditov, se vsa stanovanja, ki pridejo na trg, še vedno prodajo za visoko ceno. 

Na Obali nekaj manj povpraševanja in tudi sklenjenih poslov

Da je povpraševanja na Obali nekaj manj in tudi za približno 10 odstotkov manj transakcij, opaža tudi Lovšin. "Razlog za manjše povpraševanje so predvsem dvigi obrestnih mer, zaradi česar je veliko kreditojemalcev manj kreditno sposobnih, marsikateri je žal postal kreditno nesposoben. Manjša prodaja pa je lahko tudi posledica premajhne ustrezne (nove) ponudbe na trgu in ne zgolj morebitnega zmanjšanega povpraševanja."  

Med razlogi za manjše povpraševanje izpostavlja še previsoke oglaševane cene, ki odvračajo kupce. Zmanjšalo pa se je tudi povpraševanje tistih, ki so nepremičnine kupovali kot naložbo, predvsem za oddajo ali kot sekundarno stanovanje, vikend. 

V Mariboru ni sprememb

Le v Mariboru padca povpraševanja ne zaznavajo. “Povpraševanje strank, ki iščejo nepremičnine zase, vedno ostaja in se ni spremenilo. Te ne bodo čakale več let ali celo desetletje, da bi ujele nekoliko ugodnejšo obrestno mero oziroma iztržile najvišjo ali najnižjo možno ceno. Še vedno se veliko ljudi odloča za investicijo v nepremičnino zaradi inflacije. Zelo visoka stopnja in dvig cen na vseh področjih pozitivno vpliva na povpraševanje, medtem ko so spremembe na davčnem področju negativni dejavnik. Kreditiranje je še zmeraj ugodno, saj se obrestna mera giblje nekaj nad tremi odstotki. Dokler so posojila na voljo, se ni bati upada povpraševanja.“ 

Tudi število sklenjenih poslov ni manjše, opažajo pa, da se je trg nekoliko umiril. "Dvigovanja cen nepremičnin s strani kupcev ni več. Stranke si vzamejo potreben čas za razmislek, kar je pravilno, saj ne gre za majhne odločitve," še pravi Potočnik.