"Oddajal bom na črno! Želja biti zgleden državljan me je minila!"

Do 28. februarja morajo lastniki nepremičnin, ki jih oddajajo v dolgoročni najem, oddati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki so ga ustvarili leta 2023. Ob tem se je marsikateri najemodajalec prijel za glavo, saj je obdavčitev zdaj precej višja, kot je bila leto pred tem. V uredništvo smo dobili pismi dveh precej razburjenih najemodajalcev. 

Oddajal bom na črno

Prvi razmišlja, da bi začel spet oddajati na črno, tako kot je to že počel leta 2021, ko je bila stopnja obdavčitve 27,5-odstotna. „Zadnji dve leti zaslužek, ki ga imam z oddajanjem stanovanja, prijavljam finančni upravi. Stanovanje sem začel oddajati že kakšno leto pred tem, najprej na črno, ker bi mi takrat kar 27,5 odstotka prihodkov pobrala država. Vlada Janeza Janše je nato obdavčitev znižala na 15 odstotkov. Ajde, toliko pa sem pripravljen dati državi, sem si rekel, ker sem imel zaradi oddajanja na črno kar malce slabo vest. In stanovanje prijavil. A Robert Golob je kmalu za tem obdavčitev spet dvignil – na 25 odstotkov,“ piše najemodajalec 

Ko je pred dnevi oddajal napoved za odmero davka, ga je želja po tem, da je zgleden državljan, spet minila. „Znesek, ki ga moram plačati, se je zvišal z 891 evrov na 1485 evrov. Zelo verjetno bom pač začel spet oddajati na črno. Druga možnost je, da zvišam najemnino, kar se mi ne zdi pravično do najemnikov. Ko se boste naslednjič spraševali, zakaj so najemnine v Sloveniji tako visoke, se spomnite tudi na politike, ki višajo davke. Eden od razlogov, sicer ne nujno najpomembnejši, je tudi ta, da se višji davki zelo pogosto pretopijo v višje najemnine.“

Povišal bom najemnino

Drugi najemodajalec razmišlja o dvigu najemnine. „Ko sem predlani oddajal stanovanje, je bil znesek znosen. Lani se je davek povečal s 15 na 25 odstotkov, kar me je zdaj ob oddaji izračuna za preteklo leto 'vrglo na rit'. Od prejetih 6960 evrov bom kar 1566 evrov dal državi. Za davek. Ker sem oddajal stanovanje. Zato zelo močno razumem tiste, ki skušajo skriti del prihodka od najemnin in del denarja pobrati 'na roko',“ piše. 

Od mesečne najemnine 580 evrov dobi čistega 'le' 437,5 evra, saj namreč plača 130,5 evra davka in 12 evrov v rezervni sklad. „To pa pomeni, da mi za prihodnje leto ne preostane drugega, kot da najemnino najemnikom dvignem, saj si želim prejeti vsaj 500 evrov, da s tem pokrijem obrok kredita.“ 

Prepričan je, da bi ljudje manj denarja skrili pred državo, bodisi z oddajanjem na črno bodisi s tem, da ne prijavijo polne najemnine. Če bi bil davek nižji in najemodajalcem ne bi pobral skoraj četrtine prihodka, bi mnogi raje prijavili celotne zneske najemnin, saj bi s tem imeli precej manj sitnosti. „Srce me boli, da država ob tako veliki stanovanjski problematiki ne ukrepa in ne zniža davkov,“ še doda.

Sprašuje se tudi, zakaj davka od najemnine ni možno plačevati mesečno. „Ko te preseneti izračun davkarije, da moraš plačati 1566 evrov, ti zagotovo vzame sapo, zato se mi zdi veliko bolj smiselno, da bi davek od najemnine lahko plačeval mesečno. A te možnosti za zdaj nisem zasledil nikjer.“

V treh letih tri stopnje davka

Res je, stopnja obdavčitve je po novem precej višja, kot je bila. Osnova je zdaj obdavčena s 25-odstotno stopnjo, dohodki, ki so jih z najemninami ustvarili leta 2022, pa so bili obdavčeni s 15-odstotno stopnjo. Razlika je očitna, a spomnimo, da je v letih 2021 in 2020 veljala celo 27,5-odstotna stopnja. Pred tem pa tako kot zdaj 25-odstotna. 

V tem času se je spreminjala tudi višina normiranih stroškov, s katerimi se zniža osnova za obdavčitev. Zdaj so ti priznani v višini 10 odtotkov, enako je veljalo tudi za dohodke od najemnin, ustvarjene leta 2022, v letih 2021 in 2020 pa so veljali 15-odstotni normirani stroški. 

Primerljiva obdavčitev in podobna obravnava

"Obdavčitev dohodkov iz oddajanja nepremičnin v najem (za dohodke, ki jih zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti) je po zakonu o dohodnini urejena na podoben način, kot to velja tudi za druge dohodke iz kapitala (kot so obresti, dividende in dobički iz kapitala), ki se obdavčujejo cedularno. S tem se v splošnem sledi davčnemu načelu enake oziroma primerljive davčne obravnave davčnih zavezancev v enakem oziroma primerljivem položaju (tj. podobna obravnava podobnih dohodkov)," na ministrstvu za finance pojasnjujejo stopnjo obdavčitev najemnin, ki je enaka stopnji obdavčitvi obresti in dividend. 

Nižja stopnja ne pomeni nižjih najemnin niti več pobranega davka

Navedbe, da nižja obdavčitev pomeni nižje najemnine, manj oddajanja na črno ali pa manj nerealnih prijav višin najemnin, so se že v preteklosti izkazale za neutemeljene. Vlada Janeza Janše, ki je obdavčitev znižala na 15 odstotkov, je to utemeljevala prav s temi argumenti.

V praksi pa se je kmalu izkazalo, da nižja obdavčitev nima navedenih učinkov. Da najemnin zaradi nižjih davkov ne bodo znižali, so priznali tudi nekateri najemodajalci. Še bolj konkretno so to utemeljili nepremičninski posredniki, ki so potrdili, da na višino najemnin ne vpliva višina obdavčitev, temveč razmere na trgu, torej ponudba in povpraševanje. 

Nepremičninska posrednica Vesna Levstek iz agencije Nepremičnine plus je takrat povedala, da se „najemodajalec obnaša tržno. Če lahko za stanovanje iztrži 500 evrov na mesec, ne bo znižal najemnine.“ Letni davek je prej plačal v višini 2,8 mesečne najemnine, zdaj bo plača 1,6 mesečne najemnine, ostalo bo obdržal, je še dodala.

„Nihče ne bo zaradi nižjega davka prijavil realne cene najemnine, če je do zdaj v pogodbi navajal nižjo od iztržene,“ pa so o tem, da bodo najemodajalci zaradi nižjih davkov bolj pošteni, povedali v agenciji Mesto nepremičnin. 

O rasti najemnin leta 2022, ko je veljala nižja stpnja davka, je poročal tudi SURS. Mesečna najemnina julija 2022 je bila 19 odstotkov višja kot julija 2021. Tolikšna je bila tudi letna rast najemnin leta 2022.
 

Tudi navedba, da naj bi z nižjim davkom pobrali več davka, saj da bo manj oddajanja na črno oziroma da bo davek plačan od realnih najemnin, ni vzdržala, saj so že predlagatelji znižanja napovedali 35 milijonov evrov manj dohodkov v proračun. 

Najemnega trga se ne da urediti zgoj z davčno stopnjo

Ureditev najemnega trga in plačevanje davkov ne more biti urejeno zgolj skozi davčno stopnjo. Vsekakor naj bo davčna politika ustrezna in stalna, ne da se spreminja vsako leto, je na eni od nepremičninskih konferenc poudaril Marko Novak iz Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI.  Hkrati pa je treba vzpostaviti centralni portal evidence najemnih stanovanj, naslednji korak pa naj bo uvedba minimalne priznane najemnine po posameznih območjih, ki bi služila kot podlaga za obračun davka, če bi bila z najemno pogodbo določena nižja najemnina, je še dodal.

Uskladiti bi morali tudi baze podatkov o najemnih stanovanjih z bazo podatkov o začasnih in stalnih prebivališčih, s čimer bi onemogočili prijavo bivališča tretjim osebam, če bivališče ni v bazi podatkov najemnih stanovanjskih nepremičnin. Tako bi, po besedah Novaka, bistveno povečali davčne prilive, hkrati pa bi sčasoma disciplinirali tiste, ki ne prijavljajo realno zaračunane najemnine in tiste, ki sploh ne prijavljajo najemnin.

Plačilo davka v treh obrokih

Preverili smo tudi, zakaj plačilo davka ni možno sproti, torej mesečno ob prejemu najemnine. Na Fursu so pojasnili, da bi v tem primeru moral najemodajalec obvezno uveljavljati normirane stroške, odpovedal pa bi se možnosti uveljavitve dejanskih stroškov, ki so v primeru vzdrževanja nepremičnine lahko bistveno višji od normiranih ali celo enaki ali višji od prejete najemnine. V prvem primeru si najemodajalec lahko precej zniža davčno osnovo in plača precej manj davka, kot če uveljavlja normirane stroške, če pa je imel večja vlaganja in so se stroški vsaj izenačili z letno najemnino, pa davka sploh ne plača. 

Odmerjeni davek, odločbe bo Furs izdajal v drugi polovici aprila, pa lahko davčni zavezanec, ki je fizična oseba in pod pogojem, da nepremičnino oddaja fizični osebi, plača v treh obrokih. V tem primeru Furs ne preverja ničesar, kar pomeni, da zavezancu ni treba izpolnjevati nobenih pogojev, oddati mora le standardizirano vlogo za obročno odplačevanje. Finančna uprava bo v tem primeru odmerjeni davek razdelila na tri dele in določila datume plačila. 

Druga možnost je odplačilo v 24 obrokih, vendar Furs v tem primeru zahteva ustrezno zavarovanje ali vknjižbo zastavne pravice v ustrezen register.