Nova ideja, kako obdavčiti nepremične

Kmetje se na primer lahko odločijo, da bodo dohodnino iz dohodka dejavnosti plačevali glede na katastrski dohodek. Ta je pavšalna ocena tržnega dohodka od dejavnosti kmetijstva in gozdarstva, ki bi ga bilo mogoče doseči s povprečno ravnjo pridelave na kmetijskih in gozdnih zemljiščih. Preprosto povedano takšna obdavčitev pomeni, da kmetje davek plačajo ne glede na to, ali na kmetijskih površinah kaj pridelajo ali ne. 

Pavšalna obdavčitev nepremičnin

Pavšalno obdavčitev bi lahko uvedli tudi pri nepremičninah. Obdavčene naj bi bile glede na to, koliko najemnine bi lahko lastnik iztrži zanje, se glasi eden od predlogov vladi.

V praksi bi to pomenilo naslednje: za posamezno regijo ali območje bi se določila povprečna najemnina, na primer v Ljubljani 12 evrov na kvadratni meter, za 70 kvadratov veliko stanovanje bi to pomenilo 840 evrov mesečne najemnine oziroma 10.080 evrov potencialnega dohodka na leto. Če bi bil fiksni davek 20-odstoten, bi lastnik moral plačati 2016 evrov davka na leto, ne glede na to, ali je stanovanje oddajal ali ne. Če bi sprejeli pavšalno obdavčitev, se davka od dohodka oddajanja v najem ne bi več plačevalo, pavšalna obdavčitev pa bi se uvedla le na drugo, tretjo in vse naslednje nepremičnine, še izhaja iz predloga. 

Neposredna primerjava pavšalnih obdavčitev ni možna

Obdavčitve dohodkov iz opravljanja osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti na poenostavljen način prek katastrskega dohodka ne moremo kar prenesti na pavšalno obdavčitev nepremičnin, saj kot pojasnjujejo na ministrstvu za finance, ta ni edina možnost oziroma obveznost za te zavezance. „Če ocenijo, da pavšalna obdavčitev s katastrskim dohodkom v njihovem primeru pomeni, da bi plačevali davek od dohodkov, ki jih dejansko ne dosegajo, se vedno lahko odločijo, da bodo svojo davčno osnovo ugotavljali na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov ali na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov.“

Uvedba predlagane pavšalne obdavčitve nepremičnin glede na potencial najemnin, ki bi jih lahko take nepremičnine prinašale, bi bila sicer mogoča tudi prek določanja davčne osnove, ki bi temeljila na ekonomskem potencialu nepremičnine in bi se izračunal glede na potencial doseganja najemnin, vendar pa je trenutno stališče ministrstva, da je treba stremeti k obdavčevanju nepremičnin glede na njihovo tržno vrednost. 

Obdavči se lahko le dejansko prejet dohodek

„Obdavčitev dohodkov glede na potencialne dohodke, ki bi jih zavezanec z oddajanjem premoženja (nepremičnin) lahko dosegel, bi bilo tudi v nasprotju z obstoječim davčnim sistemom in s sodno prakso na tem področju ter v nasprotju z davčnim načelom pravičnosti, izhajajočem iz ustavnega načela enakosti pred zakonom, ki bi moral zagotavljati pravično, enakomerno porazdelitev davčnega bremena,“ še pojasnjujejo na ministrstvu.  

Skladno z zakonom je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali ji kako drugače dan na razpolago. Obdavčuje se torej dejansko prejet dohodek, ki predstavlja povečanje premoženja davčnega zavezanca. Po stališču vrhovnega sodišča Republike Slovenije je možno obdavčiti le dohodke fizične osebe, torej dejansko povečanje ekonomske moči davčnega zavezanca.

Enako tudi ustavno sodišče Republike Slovenije ocenjuje, da dohodek pomeni vsak prejemek, ki je sad dela ali premoženja zavezanca in je lahko le tisti prejemek, ki je realiziran in torej predstavlja jasno določljivo novo premoženje v njegovi lasti in posesti. Skladno s tem se po zakonu o dohodnini obdavčujejo dejansko prejete najemnine, ki predstavljajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Nepremičnine so trenutno obdavčene z dvema dajatvama, in sicer z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča, ki ima naravo davka na nepremičnine, ter z davkom od premoženja, ki vsebuje elemente premoženjskega davka.