V prvem polletju letošnjega leta je GURS v Sloveniji evidentiral okoli 13.300 sklenjenih kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, katerih skupna vrednost je okoli 900 milijonov evrov. V primerjavi z drugim polletjem 2019 se je število kupoprodajnih poslov zmanjšalo za več kot četrtino, njihova skupna vrednost pa za tretjino. V primerjavi s prvim polletjem 2019 je bilo število poslov prav tako manjše za nekaj več kot četrtino, njihova skupna vrednost pa za okoli 37 odstotkov.
„Glede na epidemijo Covid-19 in rekordno vrednost evidentiranih poslov leta 2019 je bil upad števila in predvsem skupne vrednosti sklenjenih kupoprodajnih pogodb za nepremičnine v prvi polovici letošnjega leta manjši od pričakovanega. Skupna vrednost sklenjenih poslov je bila celo večja kot v prvi polovici leta 2015, ko je prišlo do zadnjega obrata cen na slovenskem nepremičninskem trgu, nakar je začel obseg trgovanja z nepremičninami hitro naraščati,“ piše v poročilu.
V prvem polletju je delež stanovanjskih nepremičnin (stanovanja v večstanovanjskih stavbah in stanovanjske hiše) v skupni vrednosti sklenjenih nepremičninskih poslov znašal prek 68 odstotkov oziroma 614 od skupno 897 milijonov evrov evidentiranega prometa z nepremičninami.
Na račun velikega povpraševanja po zemljiščih za stanovanjsko gradnjo so sledila zemljišča za gradnjo stavb z 12-odstotnim deležem oziroma 108 milijoni evidentiranega prometa.
Za prvo polovico letošnjega leta smo evidentirali približno 6300 kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin, od tega so posli s stanovanji predstavljali 352 milijonov evrov ali 39 odstotkov (3854 sklenjenih pogodb), hiše pa 29 odstotkov ali 262 milijonov evrov (2464 sklenjenih pogodb). Skupnih poslov je bilo 28 odstotkov manj kot v drugem polletju 2019 in 26 odstotkov manj kot v prvem polletju 2019.
Povprečna cena rabljenih stanovanj rekordna
Na ravni države je v prvem polletju 2020 povprečna cena rabljenega stanovanja dosegla rekordno vrednost in prvič presegla mejo 1.900 evra/m². V primerjavi z drugim polletjem 2019 je bila višja za tri odstotke (1870 evra/m²), v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za šest odstotkov (1810 evra/m²). Cene stanovanj so od prvega polletja 2018 statistično rasle praktično linearno in taka rast se je nadaljevala tudi v letošnjem prvem polletju, kljub upadu števila transakcij za 30 odstotkov.
Največji je bil upad kupoprodaj stanovanj na območju Obale. Razmeroma velik, od 25 do 35 odstotkov je bil upad tudi v Ljubljani in okolici, nekoliko manjši pa na ostalih območjih, kjer je bilo pred epidemijo povpraševanje po stanovanjih manjše. Najmanjši je bil padec števila transakcij s stanovanji v Kranju.
Tudi cena stanovanj v Ljubljani najvišja do zdaj
V Ljubljani je po relativni stagnaciji cen stanovanj od druge polovice leta 2018, povprečna cena rabljenega stanovanja prvič v zgodovini presegla 2.900 evrov/m². V primerjavi z drugim polletjem 2019 je bila višja za tri odstotke, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za pet odstotkov. V okolici Ljubljane so cene v prvem polletju 2020 praktično stagnirale. Najvišja je bila rast cen v Kranju, kjer najvišjo rast cen stanovanj beležimo od leta 2018 in je bil tudi upad števila transakcij v prvi polovici letošnjega leta najmanjši. V primerjavi z drugim poletjem 2019 je bila povprečna cena stanovanja višja za sedem odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za šest odstotkov.
Cene kvadratnega metra rabljenih stanovanj od prvega polletja 2018 naprej
V Mariboru in Celju je bila rast cen stanovanj v prvi polovici letošnjega leta podobna kot v Ljubljani, njihove cene pa so praktično izenačene. Podobno kot v okolici Ljubljane so tudi v Novem mestu cene stanovanj v prvi polovici letošnjega leta praktično stagnirale, potem ko so v drugem polletju 2019 občutno zrasle.
Cene stanovanj padle samo na Obali
Samo na Obali so cene stanovanj v prvi polovici letošnjega leta statistično padle, kar gre pripisati predvsem zmanjšanju števila transakcij s »počitniškimi« stanovanji. Na zmanjšano povpraševanje po nakupu stanovanj za počitniške namene je namreč negotovost zaradi epidemije vplivala bistveno bolj kot na povpraševanje po stanovanjih, s katerimi kupci rešujejo svoje osnovne stanovanjske potrebe. V Kopru je bila povprečna cena rabljenega stanovanja v prvem polletju 2020 v primerjavi z drugim polletjem 2019 nižja za osem odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za sedem odstotkov. Na območju Obale brez Kopra je bila v primerjavi z drugim polletjem 2019 nižja za štiri odstotke, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za 10 odstotkov.
Cene hiš ostajajo približno enake
Statistično je bila na ravni države povprečna cena hiše, ki je znašala 130.000 evrov, v prvem polletju 2020 v primerjavi z drugim polletjem 2019 sicer nižja za dva odstotka, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa je bila še vedno višja za štiri odstotke, tako da o kašnem padcu cen zaradi epidemije ne moremo govoriti.
Cene hiš v prvem polletju letos
Največji je bil padec števila kupoprodaj na območjih Ljubljane in Okolice Ljubljane, kjer je bilo povpraševanje po stanovanjskih hišah pred epidemijo sicer največje, najmanjši pa na primestnih območjih na Štajerskem in Savinjskem območju.
Kljub temu epidemija tudi na cene hiš v glavnem mestu ni imela opaznega vpliva. Ocenjujemo, da se cene hiš v Ljubljani v primerjavi z drugim polletjem 2019 niso bistveno spremenile, medtem ko so v primerjavi s prvim polletjem 2019 zrasle kar za pet do 10 odstotkov.
Glede na raven cen hiš, Ljubljani še vedno sledi območje Obale brez Kopra. Ne glede na majhno število evidentiranih transakcij ocenjujemo, da so bile cene hiš v prvi polovici letošnjega leta na Obali v primerjavi z Ljubljano nižje za okoli 10 odstotkov. Okolica Ljubljane, kjer je od prve polovice leta 2018, tako kot v Ljubljani prisoten konstanten trend rasti cen hiš, kljub zmanjšanem obsegu trgovanja ostaja tudi v prvi polovici letošnjega leta najbolj dejaven trg hiš v državi. Po oceni so bile cene hiš v prvi polovici letošnjega leta v povprečju za tretjino nižje kot v Ljubljani.
Cene zemljišč skokovito narasle
V prvem polletju 2020 tudi na cene zemljišč za gradnjo epidemija ni vplivala. Predvsem na račun visokih cen v Ljubljani so cene zazidljivih stavbnih zemljišč na ravni države zrasle še bolj kot cene stanovanjskih nepremičnin. Povprečna cena (62 evrov/m²) je bila v primerjavi z drugim polletjem 2019 višja za 11 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za devet odstotkov. Kljub visoki rasti cen zemljišč za gradnjo, ki je predvsem posledica velikega povpraševanja in premajhne ponudbe v urbanih središčih, pa cene na ravni države, tako kot cene stanovanjskih hiš, še niso dosegle rekordnih iz leta 2008.
Povprečna cena zemljišča v Ljubljani je bila 239 evrov na kvadratni meter, v njeni okolici 118, enaka je bila tudi v Celju, v Mariboru je znašala 63, najnižja pa je bila na Štajerskem koncu (brez Maribora in okolice), le 25 evrov za kvadrat.
Epidemija na trg stanovanjskih nepremičnin ni imela velike vpliva
Na GURS zaključujejo, da si je po prvem valu epidemije stanovanjski nepremičninski trg hitro opomogel. Število sklenjenih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, ki predstavljajo odločilni segment nepremičninskega trga, se je že julija vrnilo na raven pred epidemijo. Preliminarni podatki kažejo, da je bilo število transakcij razmeroma veliko tudi avgusta in septembra. Bistvenega vpliva na ponudbo in povpraševanje po stanovanjih ter na cene stanovanjskih nepremičnin prvi val epidemije torej ni imel.
Pogled v prihodnost
Glede na to, da smo sredi drugega vala epidemije, je sedaj ključno vprašanje, kako bo na nepremičninski trg vplival ta. Glede na izkušnje iz prvega vala bo to v veliki meri odvisno od trajanja drugega vala in nadaljnjega razvoja pandemije Covid-19 nasploh ter od ukrepov za zagotavljanje kupne moči in kreditne sposobnosti prebivalstva in poslovnih subjektov, piše v poročilu.
"Čim dlje bo epidemija trajala, tem večja je verjetnost, da bo začela negativno in dolgoročneje vplivati na plačilno sposobno povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah. V tem primeru bi se začel čas prodaje, predvsem novih stanovanj, podaljševati, upad števila stanovanjskih kupoprodaj pa bi bil vse dolgoročnejši. To bi vplivalo tudi na ponudbo stanovanjskih nepremičnin. Zaradi novogradenj, ki glede na trenutno gradbeno ekspanzijo prihajajo na trg v vse večjem številu, in morebitne nezmožnosti njihove prodaje, bi začelo prihajati do presežne ponudbe novih stanovanj, do zaustavljanja stanovanjskih projektov v teku in stečajev investitorjev. Vsekakor pa tudi v primeru globlje krize nepremičninskega trga hitrega padca cen stanovanj ni pričakovati, saj praviloma traja nekaj let, da se ponudba prilagodi in se začno cene spuščati, in še nekaj let, da dosežejo dno."
V krizi 2008 je bilo podobno, cene stanovanj so se še leto ali dve držale ob manjšem prometu, preden so začele padat.