Ne zamudite tega datuma, nadzora je vse več, globe pa visoke

Eden od datumov, ki ga v začetku vsakega leta nikakor ne gre spregledati, je 28. februar. To je skrajni rok, da na Furs oddate napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. To lahko naredite elektronsko prek portala eDavki ali osebno na katerem koli finančnem uradu.  

Napoved se odda le v teh primerih

Davčni zavezanci, ki morajo oddati omenjeno napoved, so najemodajalci, ki so fizična oseba, ki ne opravljajo dejavnosti, če so dohodek iz oddajanja premoženja v najem dosegli pri osebi, ki ni plačnik davka. Torej če so nepremičnino ali premičnino oddali fizični osebi, ki ne opravlja dejavnosti, ali pravni osebi iz tujine. 

Zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5000 evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost. 

Obdavčene tudi garaže in oprema, pa prikolice ...

Z davkom so obdavčene najemnine nepremičnin, med katere poleg stanovanj in hiš spadajo tudi garaže, zemljišča, parkirni prostori, fasade, na katerih se oglašuje. Med premoženje, ki se oddaja v najem, pa spadaj tudi nekatere premičnine, in sicer oprema, bivalniki, prevozna sredstva, ko so na primer avtodomi in počitniške prikolice.

Dva načina za znižanje davčne osnove

Osnova za obdavčitev je najemnina, dosežena v preteklem letu, ki pa jo najemodajalec lahko zmanjša na dva načina. Uveljavlja lahko 10-odstotne normirane stroške ali pa uveljavlja dejanske stroške, kar se splača, če ti presegajo 10 odstotkov prejetih najemni. 
Davčna osnova je obdavčena s 25-odstotnim davkom, ki se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni, tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek. 

Zavezanec dejanske stroške lahko uveljavlja, če jih je plačal sam, če so nastali v času oddajanja premoženja v najem in če so nastali v zvezi s premoženjem, oddanim v najem. Uveljavlja lahko tudi stroške, ki so nastali v času med dvema oddajanjema. Na primer, da so najemniki stanovanje zapustili januarja, februarja lastnik opravi vzdrževalna dela, marca pa stanovanje ponovno odda. 

Med dejanske stroške vzdrževanja se vštevajo stroški popravil, s katerimi se nepremičnino ohranja v dobrem stanju, mednje denimo spada beljenje prostorov, zamenjava dotrajanega parketa ali ploščic, popravilo odtokov, zamenjava žlebov, zamenjava razbitih oken. 

Dejanske stroške zavezanec uveljavlja na istem obrazcu kot napoved za odmero dohodnine.  

Furs odgovarja

Na Furs v pozivu zavezancem naj pravočasno oddajo napoved in natančnejših pojasnilih o dohodnini iz naslova oddajanja premoženja v najem odgovarjajo še na najpogostejša vprašanja, s katerimi se zavezanci srečujejo v praksi. Povzemamo le nekatera najbolj zanimiva.

Ali je res, da se dohodnina plača le od najemnine, prejete za stanovanje, ne pa tudi od najemnine/uporabnine za opremo stanovanja?

Ni res. Dohodnina se plača tudi od oddajanja premičnin, med drugim od oddajanja opreme. Pohištvo je po splošnem uveljavljenem pojmu del opreme bivanjskega prostora, ki z namenom služi uporabi in se šteje za opremo. Enako velja za drugo opremo, na primer gospodinjske aparate. Določi se skupna najemnina, ki je obdavčena. 

Fizična oseba oddaja stanovanje v najem študentskemu domu. Ali je treba v tem primeru vložiti napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem? 

Ne. Ko se dohodek dosega na podlagi najemne pogodbe, sklenjene med fizično osebo – najemodajalcem in študentskimi domovi, najemodajalec ni dolžan vložiti napovedi, saj študentski domovi, kot plačniki davka, namreč od tega dohodka izračuna, odtegne in plača davčni odtegljaj kot dohodnino. 

Ali je v napovedi za odmero dohodnine treba prijaviti tudi varščino? 

Če najemodajalec unovči varščino zaradi neplačila najemnine ali kot zadnjo najemnino, se to ne šteje več kot varščina, ampak kot dohodek, dosežen z oddajanjem premoženja v najem, zato jo je treba pri napovedi upoštevati.  

Če pa je najemna pogodba sklenjena neposredno s študentom, pa mora najemodajalec pravočasno oddati napoved. 

Ali mora fizična oseba, ki oddaja stanovanje prek spletnih portalov Airbnb in Booking, vložiti napoved za odmero dohodnine iz oddajanja premoženja v najem?

Ne. Zavezancu za dohodke, dosežene z oddajanjem nepremičnine v turistični najem, ni treba vložiti napovedi, je pa za te dohodke dolžan oddati obračun akontacije dohodnine oziroma dohodnine od dohodka iz dejavnosti, ki ga mora davčnemu organu predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.

Kako je obdavčen dohodek, dosežen z oddajanjem počitniških prikolic, bivalnikov ali avtodomov? 

Če gre za oddajanje prikolice v turistični najem, se dohodek obdavčuje kot dohodek, dosežen z opravljanjem dejavnosti, če pa zavezanec dohodkov ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti, se dohodek dosežen z oddajanjem opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem, šteje za dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Zavezanec mora pravočasno vložiti napoved za odmero dohodnine. 

Kdo je prejemnik dohodka v primeru, ko sta mož in žena solastnika stanovanja, ki ga oddajata v najem? Dohodek iz tega naslova prejema le žena in tudi najemna pogodba je sklenjena le med ženo in najemnikom? 

Čeprav je v najemni pogodbi kot najemodajalka navedena le žena, sta prejemnika dohodka iz tega naslova oba (mož in žena), ker sta oba lastnika premoženja, ki je vir dohodka, in sicer v sorazmerju glede na lastniški delež v premoženju (stanovanju), ki se oddaja v najem.

Zakonca oddajata v najem več nepremičnin, ki so bile pridobljene v času zakonske zveze in predstavljajo skupno premoženje, vendar je kot lastnik vseh v zemljiški knjigi zaveden mož. Dohodek od najema dveh stanovanj prejema žena. Ali je zavezanka za plačilo dohodnine?

Ne. Čeprav so bile nepremičnine pridobljene v času zakona, je prejemnik dohodka iz tega naslova mož, ki je kot lastnik vseh nepremičnin zaveden v zemljiški knjigi. To pomeni, da celoten dohodek iz oddajanja premoženja v najem dosega mož in bo ta dohodek obdavčen pri njem. 

Da bi se dohodek iz oddajanja stanovanj (premoženja) v najem štel za ženin dohodek, bi moral mož opraviti neomejen in nepreklicen prenos stanovanj, ki so vir dohodka, na ženo. To lahko naredi s pogodbo o razdelitvi premoženja, pogodbo o priznanju lastninske pravice, pogodbo o pripoznavanju, darilna pogodba, kupoprodajna pogodba.