Bliža se datum, to je 28. februar, do katerega je treba najkasneje oddati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kamor spadajo tudi najemnine. Vsak najemodajalec ima možnost, da pri tem uveljavlja 10-odstotne normirane stroške, lahko pa si davčno osnovo zniža z uveljavljanjem stroškov vzdrževanja, s katerimi se ohranja uporabno vrednost premoženja ali krajše, gre za dejanske stroške vzdrževanja. To je smiselno takrat, ko dejanski stroški presegajo znesek priznanih normiranih stroškov.
Kot opozarjajo na Fursu, pa je pomembno vedeti, katere stroške lahko najemodajalec uveljavi in katere ne. Zavezanec lahko dohodek iz oddajanja premoženja v najem zmanjša za stroške vzdrževanja premoženja, s katerimi ohranja uporabno vrednost premoženja in najemniku zagotavlja normalno uporabo stanovanja in skupnih delov ves čas trajanja najema.
Pri tem mora zavezanec izpolnjevati tri pogoje:
- stroške je najemodajalec plačal sam,
- nastali so v času oddajanja premoženja v najem
- in nastali so v zvezi s premoženjem, oddanim v najem.
To pomeni, da lahko uveljavlja le tiste stroške, ki so nastali med tem, ko je bilo stanovanje v najemu, ne pa stroškov, ki jih je imel preden je stanovanje oddal v najem. Uveljavlja pa lahko stroške vzdrževanja v stanovanja in tudi na skupnih delih v večstanovanjski stavbi.
Uveljavljate lahko stroške, ki povečujejo uporabno vrednost
Med dejanske stroške vzdrževanja se vštevajo stroški popravil, potrebnih zaradi ohranjanja nepremičnine v dobrem stanju, mednje denimo spada beljenje prostorov, zamenjava dotrajanega parketa ali ploščic, popravilo odtokov, zamenjava žlebov, zamenjava razbitih oken.
Na Fursu pri tem opozarjajo na razmejitev med temi stroški, s katerimi se povečuje nabavna vrednost nepremičnine in stroški vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine.
Tako za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja, ne veljajo stroški tistih popravil, ki bistveno povečujejo vrednost nepremičnine, bistveno podaljšujejo dobo trajanja nepremičnine ali jo prilagajajo novemu načinu uporabe (npr. postavitev dodatne kopalnice, dozidava dodatnih prostorov ali balkona, asfaltiranje dovoza, postavitev ograj, zamenjava strehe).
Če pa se zamenjava in popravilo opravita kot del vseobsežne prenove oziroma izboljšave nepremičnine, se stroški takšne zamenjave in popravila skupaj z drugimi stroški prenove oziroma izboljšave, ki jih je plačal zavezanec, vštevajo med stroške investicij in stroške vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine.
Zato je za zavezanca pomembno, da hrani račune, ki dokazujejo zgoraj navedene stroške vzdrževanja, in to tiste, ki ohranjajo, in tudi tiste, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine.
Priznani so tudi porabljena sredstva iz rezervnega sklada
Za dejanske stroške se štejejo tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.
Pri uveljavljanju stroškov vzdrževanja mora zavezanec predložiti račune, ki se glasijo na njegovo ime in se nanašajo na v najem oddano premoženje.
Za uveljavitev dejanskih stroškov mora zavezanec najkasneje do 28. februarja oddati obrazec za napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem ali zahtevkom za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja.
Obratovalni stroški se ne priznajo
Kot dejanski stroški se ne smejo uveljavljati obratovalni stroški, ki nastanejo pri uporabi stanovanja ali hiše, in jih plačuje najemnik. Zavezanec davčne osnove torej ne more znižati na račun stroškov za električno energijo, komunalne storitve, telekomunikacijske storitve, stroške upravnika …
Tudi najemnina za opremo stanovanja je obdavčena
Prav tako je zmotno prepričanje, da se davčna osnova lahko zniža za najemnino, ki jo najemodajalec zaračuna za opremo stanovanja. Nekateri lastniki stanovanj namreč v najemne pogodbe ločeno napišejo znesek za najemnino stanovanja in znesek za uporabo oziroma najemnino opreme, ki je v njem.
Tako naj bi bila obdavčena le najemnina za stanovanje, najemnino oziroma uporaba opreme pa ne. To ne drži. Kot pojasnjujejo za Furs, pojem opreme v zakonu o dohodnini sicer ni posebej definiran, vendar so pohištvo in gospodinjski aparati po splošnem uveljavljenem pojmu del opreme bivanjskega prostora, ki z namenom služijo neki funkcionalni rabi in se po določbah zakona o dohodnini šteje za opremo.
Zato je treba tudi od dohodka, doseženega z oddajanjem stanovanjske opreme v najem, plačati dohodnino. Ločevanje dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem, na dohodek, dosežen z oddajanjem neopremljenega stanovanja in dohodek, dosežen z oddajanjem opreme, ki je v stanovanju, je zato nesmiselno.
