Bralka, ki se je obrnila na naše uredništvo, je konec lanskega leta prodala hišo, lastnica katere je bila nekaj več kot 12 let. Ves ta čas je imela v hiši prijavljeno stalno bivališče in v njej tudi dejansko bivala. Zato je bila neprijetno presenečena, ko so jo na Fursu opozorili, da bo poleg dvoodstotnega davka na promet z nepremičninami morala plačati tudi davek oziroma dohodnino od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine. 

Kje se je zapletlo oziroma zakaj je postala zavezanka za plačilo dohodnine iz dobička od prodaje nepremičnine? Leta 2020, ko smo bili v primežu koronske krize, se je bralka odločila za nekaj mesecev preseliti k sinu in njegovi družini, saj so jim bili zaradi omejitev, ki so nas takrat zapirale znotraj meja občin, stiki onemogočeni. Za teh nekaj mesecev si je tako pri sinu uredila začasno prebivališče. 

Tu se skriva razlog, zaradi katerega je dobri dve leti potem, ob prodaji hiše postala zavezanka za plačilo dohodnine od dobička iz kapitala. 

Velja namreč, da so davka iz kapitala oproščeni lastniki, če so pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše:

• v njej imeli prijavljeno stalno prebivališče in 
• jo imeli v lasti ter
• v njem dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.

Izpolnjeni morajo biti vsi trije pogoji, pri čemer tudi za lastništvo in prijavo stalnega prebivališča velja, pogoj vsaj treh let pred prodajo oziroma odstvojitvijo. 

Bralka zaradi nekajmesečne prijave začasnega prebivališča na drugem naslovu namreč ni več izpolnjevala tretjega pogoja. 

Na Furs so pri odmeri davka upoštevali, da je bila bralka lastnica hiše nekaj več kot 12 let, in ji od ugotovljene davčne osnove izračunali 15-odstotni davek, višina katerega je znašala približno 1700 evrov. 

Višina obdavčitve je odvisna od dolžine lastništva

Od 1. januarja 2022 velja, da je pri lastništvu do pet let obdavčitev davčne osnove 25-odstotna, pri lastništvu do 10 let 20- in pri lastništvu do 15 let 15-odstotna. Po preteku 15 let obdavčitve ni več. 

Zakon o dohodnini določa, da so vsi, ki ne izpolnjujejo zgoraj navedenih treh pogojev, zavezanci za plačilo dohodnine od dobička iz kapitala, ki ga ustvarijo pri odsvojitvi nepremičnine. 

Obstaja nekaj izjem

Dohodnine se ne plača pri prenosu kapitala preminule osebe na dediča po predpisih o dedovanju, pri odsvojitvi nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti ter po pogodbi o preužitku. Prav tako ni obdavčen prenos nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve, in prenos kapitala v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni.

Davčna osnova in olajšave

Pri odmeri dohodnine iz naslova ustvarjenega dobička iz kapitala, v tem primeru odtujitve oziroma prodaje nepremičnine, je pomembno vedeti, kaj je davčna osnova za obdavčitev. Kot v odgovoru državljanu na portalu Predlagam vladi, ugotavljajo na ministrstvu za finance, zavezanci niso nujno seznanjeni, kaj je davčna osnova in kako se jo izračuna. 

Davčna osnova za plačilo dohodnine iz naslova dobička od kapitala ni denimo vrednost nepremičnine ob prodaji. Davek se ne obračuna na celotno prodajno vrednost, temveč na razliko med vrednostjo ob prodaji in vrednostjo ob pridobitvi. 

Ta razlika je davčna osnova, ki pa jo zavezanec lahko še dodatno zniža. Kot znižanje davčne osnove se upošteva davek na promet z nepremičninami, če ga je plačal zavezanec. Uveljavljajo se lahko tudi dejanski stroški, med katere spadajo na nepremičnini opravljene investicije in stroški vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec. Uveljavljajo se lahko tudi stroški cenitve nepremičnine ob pridobitvi, vendar največ v višini 188 evrov.  

Obstajata pa še dodatna olajšava in sicer normirani stroški. Ti se priznajo, če je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi pozitivna. Torej je davčna osnova pozitivna. V tem primeru  se ta zniža še za en odstotek vrednosti ob pridobitvi in za en odstotek vrednosti pri odsvojitvi. 

Davki Tega datuma nikakor ne gre spregledati

Davčno osnovo lahko pecej znižamo

Poglejmo hipotetični izračun davčne osnove in dohodnine. Predpostavimo, da je bila hiša ob pridobitvi vredna 250.000 evrov, lastnik pa jo je prodal za 300.000 evrov. Razlika je torej 50.000 evrov in to je dobiček, ki ga je ustvaril. Vendar to še ni davčna osnova, od katere bo plačal dohodnino. 

Uveljavljal bo plačilo davka na promet z nepremičninami, ki ga je plača ob prodaji, kar znaša 6000 evrov. Z računi lahko dokaže, da je v letih, ko je bil lastnik, v nepremičnino vložil 10.000 evrov. In uveljavil bo še normirane stroške. Ob pridobitvi se mu upošteva 2500 evrov, ob prodaji pa 3000 evrov (po en procent od vsake vrednosti). Skupaj bo tako uveljavil 21.500 evrov olajšav. 

Njegova davčna osnova ne znaša več 50.000 evrov, temveč 28.500 evrov, od tega zneska pa bo plačal dohodnino, odmerjeno glede na leta lastništva. Če je bil lastnik hiše do pet let, bo plačal 7125 evrov davka, če je bil lastnik do 10 let, bo davek 5700 evrov in če je bil lastnik do 15 let, bo davek 4275 evrov. 

Če je bil lastnik več kot 15 let ali je v hiši imel prijavljeno stalno prebivališče in v njej tudi bival najmanj tri leta pred prodajo, pa davka ne bo plačal, saj ni zavezanec zanj. 

Davčni zavezanec mora napoved za odmero akontacije dohodnine od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine. 

Nepremičnine Samo do konca januarja lahko oddate vlogo za oprostitev davka
 

* Fotografija je simbolična.