"Prodajam stanovanje hiši s tremi stanovanji, za katera smo trije lastniki pred leti že uredili etažno lastnino. Eden od sosedov je takoj povedal, da ga nakup stanovanja ne zanima, drugi pa pravi, da bo premislil, hkrati pa zahteva, da mu sporočim ime kupca, s katerim se dogovarjam o prodaji. Ali smo to res dolžni narediti in kako," sprašuje bralka Marjana. 

Zakonska predkupna pravica in njen namen

Etažno lastnino in solastnino nepremičnin med drugim ureja tudi stvarnopravni zakonik (SZP). Ta določa postopek prodaje nepremičnin, ki imajo dva ali več etažnih lastnikov, nepremičnina pa nima več kot petih posameznih delov. Pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini imajo drugi etažni lastniki predkupno pravico. Enako velja, če je nepremičnina solastnina, torej, če na nepremičnini etažna lastnina ni urejena. 

Pri uveljavljanju predkupne pravice je zelo pomembno vedeti, da posamezni deli stavbe niso le stanovanja, v primeru, ki ga navaja bralka, torej tri, temveč so posamezni deli lahko tudi garaže in na primer kleti. Zato je treba najprej preveriti, koliko posameznih delov ima v resnici stavba, v kateri je stanovanje, ki se prodaja. Če jih je več kot pet, potem drugi etažni lastniki nimajo predkupne pravice. 

Zakaj predkupna pravica etažnih lastnikov sploh obstaja? Namen je ohraniti stabilnost lastniških razmerij v večstanovanjskih stavbah ter preprečiti, da bi nepremičnine prišle v last tretjih oseb, ki morda ne bi skrbele za dobro vzdrževanje in upravljanje stavbe. Predkupna pravica tako ščiti obstoječe etažne lastnike pred morebitnim neustreznim lastnikom.

Obvezno obvestilo drugim etažnim lastnikom o nameravani prodaji

Če je izpolnjen pogoj največ petih delov, je torej etažni lastnik, ki prodaja stanovanje, o tem dolžan obsvetiti druge etažne lastnike. Obvestilo o nameravani prodaji mora vsebovati podatke o ceni stanovanja, načina in rokov plačila in druge morebitne pogoje prodaje. 

Etažni lastniki imajo 30 dni časa, da se izrečejo, ali bodo predkupno pravico uveljavili ali ne.

Če se etažni lastnik odloči za uveljavitev predkupne pravice, mora o tem prodajalca pisno obvestiti še pred iztekom postavljenega roka. Velja tudi, da mora plačati enako ceno in sprejeti enake pogoje kot tretja oseba, ki je potencialni kupec. 

Informacijski pooblaščenec o razkritju kupca

Ali mora prodajalec etažne lastnike, ki imajo predkupno pravico, obvestiti tudi o imenu potencialnega tretjega kupca in ga tako razkriti, ali pa ima morda ta pravico do zaščite osebnih podatkov, smo vprašali na uradu informacijskega pooblaščenca.  

Pojem predkupne pravice opredeljuje tudi obligacijski zakonik (OZ), kjer je določeno, da se s pogodbenim določilom o predkupni pravici lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji, kar velja tudi za zakonsko predkupno pravico, pojasnijo na uradu.

Vendar kot dodajajo, obligacijski zakonik ne določana načina obvestila, ga pa razlagajo pravni standardi. "Vrhovno sodišče je že večkrat zavzelo stališče, da mora obvestilo o nameravani prodaji vsebovati tudi ime potencialnega kupca, torej da je treba predkupnemu upravičencu sporočiti, kdo je kupec," pravijo v uradu. 

Hkrati poudarjajo, "da informacijski pooblaščenec ni pristojen za interpretacijo določb SPZ in OZ ter ne sme posegati v razlago sodišč, katere so bistvene sestavine obvestila etažnim lastnikom o nameravani prodaji."

Z vidika pravil varstva osebnih podatkov pa pojasnjujejo, da mora biti za vsako obdelavo osebnih podatkov, vključno z njihovim razkritjem, podana pravna podlaga. Ena izmed teh pravnih podlag je tudi izpolnitev zakonske obveznosti. 

Razkritje imena potencialnega kupca predkupnim upravičencem v obvestilu o nameravani prodaji je najverjetneje utemeljeno prav na tej pravni podlagi, še dodajo.

Etažni lastniki imajo torej pravico zahtevati podatek, kdo je potencialni kupec posameznega dela v etažni lastnini, nimajo pa pravice preprečiti prodajo temu kupcu, potem ko so se predkupni pravici odreki.