V letošnjem prvem polletju se je na nepremičninskem trgu nadaljeval trend upadanja kupoprodaj nepremičnin, skokovita rast cen, ki smo ji bili priča predvsem v prvi polovici 2022, pa se je povsem umirila. Število in vrednost sklenjenih kupoprodajnih pogodb sta se zmanjšala že četrto polletje zapored.

Velik padec števila sklenjenih poslov v zadnjih letih

Podatki o sklenjenih poslih so preliminarni, zato na GURS ocenjujejo, da je število sklenjenih kupoprodajnih pogodb v prvem polletju letos preseglo 15 tisoč, njihova skupna vrednost pa 1,3 milijarde evrov. Po njihovi oceni sta bila število in vrednost sklenjenih poslov v primerjavi z drugim polletjem lani manjša za tri do pet odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem lani za 10 do 15 odstotkov, v primerjavi z drugim polletjem 2021 pa že za 15 do 20 odstotkov. 

Bistveno manj prodanih stanovanj in hiš

Vrednost prometa s stanovanji in hišami je po prvih ocenah znašala slabih 900 milijonov evrov, od tega s stanovanji 533 milijonov evrov, s hišami pa 354 milijonov evrov. Prodanih je bilo približno 3900 stanovanj, lani v enakem obdobju več kot 5100.

Po oceni GURS se je število transakcij s stanovanji v primerjavi z drugim polletjem 2022 zmanjšalo za pet do sedem odstotkov. V primerjavi s prvim polletjem 2022 je bilo manjše za 20 do 22 odstotkov, z drugim polletjem 2021 pa za okoli 25 do 27 odstotkov. 
Foto: zajem zaslona GURS poročilo 2023/1 V primerjavi z drugo polovico leta 2021, ko je po epidemiji število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami doseglo vrh, je bilo število transakcij s stanovanji in hišami manjše že za okoli 25 odstotkov. 

Število transakcij s hišami je bilo v primerjavi z drugim polletjem 2022 manjše za 12 do 15 odstotkov, kar je precej večji upad kot pri stanovanjih. V primerjavi s prvim polletjem 2022 oziroma z drugim polletjem 2021 pa je upadlo za 22 do 25 odstotkov oziroma nekoliko manj kot število transakcij s stanovanji. Prodalo se je približno 2700 hiš, lani v enakem obdobju je bilo za hiše sklenjenih 1000 kupoprodaj več. 

Upada tudi prodaja zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb

Število transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb, ki praviloma predstavljajo okoli 97 odstotkov vseh kupoprodaj zemljišč skupaj, se je po oceni GURS v primerjavi z drugim polletjem 2022 zmanjšalo za štiri do šest odstotkov. V prvem polletju letos se je prodalo nekaj več kot 2600 parcel, v drugem polletju lani pa skoraj 2900. Še več, 3700 parcel, se je prodalo v prvem polletju lani. V primerjavi s prvim polletjem 2022 je bilo manjše za okoli 25 do 30 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2021 pa kar za 30 do 35 odstotkov. 

Še vedno se največ proda v Ljubljani

V Ljubljani je bilo sklenjenih 25 odstotkov vseh kupoprodaj stanovanj, v Mariboru 11 odstotkov, na območjih Obale in severne okolice Ljubljane po šest odstotkov, v Celju pet odstotkov, v Kranju z okolico štiri odstotke, v južni okolici Ljubljane tri odstotke, drugod po Sloveniji pa 40 odstotkov.

Čeprav cene stagnirajo, so ponovno dosegle rekord 

Potem ko so v prvi polovici 2022 cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo na polletni ravni rekordno zrasle, cene stanovanj za 12, hiš za osem in zemljišč za 17 odstotkov, se je rast cen začela umirjati. V drugi polovici 2022 so cene stanovanj, hiš in zemljišč zrasle "le" še za okoli pet odstotkov. V prvi polovici letošnjega leta pa so cene stanovanj in zemljišč stagnirale, hiš pa še zmerno zrasle, in sicer za okoli štiri odstotke.

Kljub temu pa so v prvem polletju letos cene stanovanjskih nepremičnin že tretje polletje zapored dosegle rekordno raven, medtem ko cene zemljišč zadnji dve polletji ostajajo približno enake. 

V Ljubljani padec prodaj in cen

V Ljubljani je v prvem polletju 2023 v primerjavi s polletjem pred tem število transakcij s stanovanji stagniralo, v primerjavi s prvim polletjem 2022 pa je bilo manjše za 15 do 20 odstotkov. V primerjavi s prvim polletjem 2021 je bilo manjše kar za 35 do 40 odstotkov, kar je med vsemi obravnavanimi območji predstavljalo tudi največji padec števila transakcij v tem obdobju. 

Prestolnica še vedno ohranja primat najvišjih cen stanovanj in to kljub dejstvu, da se je srednja cena rabljenega stanovanja (3880 evrov/m2) v primerjavi z letom prej znižala za 100 evrov/m² in tako ostala pod mejo 4000 evrov/m². Večina stanovanj se je prodala po ceni med 3400 in 4500 evrov/m².

Foto: zajem zaslona GURS poročilo 2023/1
Na Obali neznaten padec cen

Na Obali oziroma v Kopru je bilo število transakcij s stanovanji v primerjavi z drugim polletjem 2022 manjše za okoli osem odstotkov. V primerjavi s prvim polletjem 2022 je bilo manjše za okoli 35 odstotkov, kar je bilo med obravnavanimi analitičnimi območji tudi največje zmanjšanje. V primerjavi s prvim polletjem 2021 pa je bil padec okoli 30-odstoten.

Na Obali, ki po cenah sledi Ljubljani, je v primerjavi z letom prej srednja cena rabljenega stanovanja (3.690 evrov/m²) ostala praktično enaka, znižala se je le za 10 evrov/m². Večina rabljenih stanovanj je bila sicer prodana po ceni od 3200 do 4500 evrov/m².

Cene v Mariboru precej višje

V Mariboru je bilo število transakcij s stanovanji v primerjavi z drugim polletjem 2022 manjše za 12 do 15 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2022 se je zmanjšalo za okoli 25, v primerjavi s prvim polletjem 2021 pa za okoli 30 odstotkov. 

Cene stanovanj v Mariboru ostajajo precej pod slovenskim povprečjem, ki je 2550 evrov/m². V Mariboru je srednja cena znašala 2040 evrov/m², v primerjavi z letom prej pa se je opazno zvišala, in sicer za 110 evrov/m². Večina rabljenih stanovanj v Mariboru se je prodala po ceni od 1700 do 2400 evrov/m². 

Srednja cena rabljenih stanovanj je v primerjavi z letom prej zrasla tudi v severni okolici Ljubljane, in sicer za 160 evrov/m², in v južni okolici Ljubljane, kjer je višja za 110 evrov/m². Večina stanovanj na teh dveh območjih je bila prodana po ceni med 2650 in 3650 evrov/m². 

V zadnjih leti najvišja rast cen v Mariboru in Celju

Foto: zajem zaslona Gurs poročilo 2023/1 Če pogledamo gibanje cen v zadnjih treh letih, pa lahko ugotovimo, da so od drugega polletja 2020 cene rabljenih stanovanj nadpovprečno zrasle v Mariboru (46 odstotkov) in Celju (44 odstotkov). V Kranju in Kopru oziroma na Obali so zrasle malo nad povprečjem, za 41 odstotkov, podpovprečno pa v južni okolici Ljubljane (za 33 odstotkov) in severni okolici Ljubljane (32 odstotkov) ter v Ljubljani (28 odstotkov), kjer je bila rast cen od leta 2020, po predhodni pospešeni rasti, najmanjša. 

O krizi nepremičninskega trga še ne moremo govoriti

O obratu cen na slovenskem nepremičninskem trgu sicer še ne moremo govoriti, navajajo na GURS, a dodajajo, da bi do tega lahko prišlo že letos oziroma v naslednjem letu. „Nenadnega velikega padca cen nepremičnin tudi po obratu ne gre pričakovati, bo pa zanimivo videti, koliko časa bodo nato cene padale in za koliko bodo na koncu padle cene stanovanjskih nepremičnin.“

Tudi o krizi nepremičninskega trga še ne moremo govoriti, pa čeprav je zmanjšanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami in zemljišči za njihovo gradnjo občutno. Padec števila transakcij na ravni države namreč še ni drastičen, navajajo na GURS in dodajajo: „Očitno pa je zmanjšanje plačilno sposobnega povpraševanja, ki so ga načele visoke cene in obresti, in posledično manjše število transakcij že vplivalo na rast cen nepremičnin.“