Cenitev nepremičnine je sestavni del vsakega hipotekarnega stanovanjskega kredita. Kako cenilci ocenjujejo in kaj lahko naredi kreditojemalec, ki se s cenitvijo ne strinja?

Na nas se je obrnila bralka, ki kupuje hišo, delno jo bo plačala s prihranki, delno pa s hipotekarnim kreditom. Na banki se je že dogovorila o vseh podrobnostih stanovanjskega kredita, pred končno odobritvijo pa je nujna še cenitev hiše, ki jo kupuje in bo obremenjena s hipoteko.

Cenitev ne bi smela biti problem

Ocenjena vrednost hiše je izjemno pomembna, saj se banke držijo pravila, da lahko odobrijo kredit največ v višini 80 odstotkov vrednosti hiše. Bralka nam je zaupala, da potrebuje 100.000 evrov kredita, torej bi morala biti vrednost hiše ocenjena najmanj na 125.000 evrov. Pričakovala je, da to ne bo težava, hiša je obnovljena, ogrevajo jo z obnovljivimi viri energije, delno opremljena (kuhinja, dve kopalnici) in takoj vseljiva brez kakršnih koli večjih vlaganj. Pripada ji tudi pol hektara ograjenega zemljišča. S prodajalcem se je pogodila za ceno 170.000 evrov.

Novo Banke bodo pri enakih dohodkih odobrile manj kredita

„Nestrpno sem pričakovala cenitev in doživela hladen tuš,“ nam je zaupala. Iz banke so jo namreč obvestili, da je prišlo do zapleta pri odobritvi kredita v želeni višini, saj je cenilec hišo ocenil le na 105.000 evrov. Povedali so ji tudi, da se na cenitev ne more pritožiti, saj je njen naročnik banka.

Ocenjena vrednost ne zadostuje za želeni znesek kredita

Zdaj iščejo rešitev za „manjkajočih“ 20.000 evrov. „Lahko se odločim za nižji znesek kredita in si razliko izposodim drugje, upam pa, da mi bodo z dodatnimi poroki in glede na moje dobro poslovanje z banko ter ustrezne prilive prišli nasproti in odobrili želeni kredit. Za nekoliko nižjo ceno se bom pogajala tudi s prodajalcem, ki je prav tako presenečen nad cenitvijo. Ne glede na to, kako bomo rešili težavo, ostaja priokus.“

Ali bo za hišo plača več kot je očitno vredna, kako je cenilec prišel do te vrednosti, kaj vse je upošteval? Ali je na cenitev vplivalo dejstvo, da je hiša na podeželju, zato je lokacija manj vredna, ali morda to, da je bilo v okolici v zadnjem času prodanih izjemno malo hiš, med njimi pa ni nobene, ki bi bila primerljiva s to, ki jo kupuje? Vse to so vprašanja, ki ji rojijo po glavi.

Foto: Profimedia - fotografija je simbolična cenitev nepremičnine Na cenitev se lahko pritoži le naročnik

Na nekaj od teh vprašanj nam je odgovoril gradbeni inženir Borut Barlič, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ter tudi sodni cenilec in sodni izvedenec. Poudariti je treba, da Borut Barlič ni ocenjeval nepremičnine v konkretnem primeru, ki ga opisuje bralka. Njegovi odgovori so splošni.

Potrdil je, da se lastnik nepremičnine lahko pritoži na individualno cenitev, če je tudi naročnik cenitve. V tem primeru bi to lahko bil prodajalec hiše, a cenitev je naročila banka, nikakor pa ne bralka, ki hišo kupuje. „Ocenjevalci vrednosti posredujemo cenitev naročniku storitve. Vse cenitve revidira inštitucija, ki izdaja licence. V Sloveniji so to Slovenski inštitut za revizijo za pooblaščene ocenjevalce vrednosti, ministrstvo za pravosodje za sodne cenilce, DICM in SICGRAS. Naročnik se lahko pritoži, če ocenjevalec vrednosti ni dosledno spoštoval pravil stroke in standardov ocenjevanja vrednosti,“ pojasni Barlič.

Stanovanjske nepremičnine se vrednotijo s tržnimi primerjavami

„Nepremičnine se vrednotijo po treh osnovnih načinih: načinu tržnih primerjav, nabavno-vrednostnem oz. stroškovnem načinu in na donosu zasnovanem načinu. Za stanovanjske nepremičnine je najprimernejši način tržnih primerjav. Na območjih z manjšim številom transakcij v cenitvi upoštevamo daljše časovno obdobje in prilagodimo primerljive posle na čas prodaje ali razširimo območje obravnave na primerljiva, okoliška območja. Pri tem si pomagamo z aplikacijo, ki omogoča enostavno iskanje po bazi izvedenih poslov ETN - evidenca trga nepremičnin (podatkovna baza GURS) in izvedbo različnih analiz. To omogoča iskanje primerljivih poslov po vrednostnih conah, ki predstavljajo območja, kjer posamezni tipi nepremičnin dosegajo podobne vrednosti. Takšen način iskanja in uporabe podatkov je primeren za območja, kjer je bilo prodanih malo število primerljivih nepremičnin.“

Upoštevajo se lastnosti, ki imajo statistično značilen vpliv

Pri  cenitvi upoštevajo tiste lastnosti, ki se pri posameznemu tipu nepremičnine ter na geografsko omejenem območju izkažejo, da imajo statistično značilen vpliv. „Na vrednost stanovanj na primer v Mariboru vplivajo predvsem lokacija stanovanja, leto izgradnje objekta, fizične lastnosti (obnove), površina stanovanja in etaža, v kateri je stanovanje.“

Povzetek o oceni vrednosti nepremičnine za zavarovano posojanje cenilci oddajo na  posebnem obrazcu, v katerem so osnovni podatki o naročniku cenitve podatki o nepremičnini, zemljišču, o tem ali ima stavba uporabno in gradbeno dovoljenje in kratek opis nepremičnine. Poleg tega se vpišejo še podatki o stanju nepremičnine in po novem tudi o energetski izkaznici, če jo ima. Opis stanja nepremičnine med drugim vsebuje podatke o fizičnem stanju in kakovosti vzdrževanja, o tem, ali je urejen dostop do javne ceste, ali je nepremičnina zaključena celota, ali so vpisana kakšna bremena.

Stanovanjski krediti Obrestne mere padajo, prihranimo lahko več tisoč evrov, a ne na vseh bankah

Energetski razred nepremičnine nima vpliva na ceno

„Glede na analizo trga, ki smo jo izvedli v podjetju Caris, se energetski razred zaenkrat ni izkazal kot statistično značilen parameter, ki bi vplival na ceno nepremičnin,“ pove Barlič. Enako pa odgovarja tudi na vprašanje ali na ocenjeno vrednost vpliva na primer to,  da je ogrevana z OVE, ima prezračevalni sistem, sistem za deževnico, biološko čistilno napravo, pri gradnji ali obnovi pa so bili uporabljeni naravni in trajnostni materiali. Ne gre torej za statistično značilne parametre, ki bi vplivali na ceno nepremičnine.

Prav tako na ocenjeno tržno vrednost praviloma ne vpliva posplošena tržna vrednost, kar je bojazen marsikaterega lastnika nepremičnine, ki jo je GURS ocenil zelo nizko. „Individualne ocene vrednosti temeljijo na primerjavi konkretnih izvedenih poslov ter upoštevanjem vseh posebnosti in lastnosti ocenjevane nepremičnine. Res pa je, da na območjih z veliko transakcij prihaja do korelacije med posplošeno tržno vrednostjo in tržno vrednostjo nepremičnin.“

Več o nepremičninah najdete tukaj.