Bralka je skupaj z etažnimi lastniki naletela na zaplet z upravnikom zaradi izvedbe fasade. "Na stanovanjsko stavbo so letos poleti namestili izolacijo. Upravnik je izpolnil vlogo za sredstva Ekosklada, s katerimi se, kot kaže, zapleta. V razpisu za subvencijo je bil pogoj Ekosklada namestitev 18 cm izolacije. Ker je bilo na stanovanjskem bloku že nameščene 3 cm izolacije, je projektant pripravil projekt z namestitvijo 15 cm dodatne izolacije, ker da se skupaj s staro izolacijo tako izpolnjuje kriterije Ekosklada. Ekosklad je vlogo za subvencijo nato zavrnil, ker kriterij 18 cm izolacije ni bil izpolnjen. Upravnik se je na odločitev pritožil, zdaj čakajo odločitev o pritožbi," je zapisala bralka. Bralko zanima, ali etažni lastniki lahko terjajo odgovornost upravnika in/ali projektanta za napačno izvedeno fasado, če Ekosklad pritožbi ne ugodi.
Zapletlo se je tudi z dokumentacijo. Etažni lastniki so namreč prosili, naj jim upravnik na elektronske naslove posreduje rekapitulacijo stroškov za fasado. Tega ne želi storiti, češ, da je gradbena mapa vedno vsem na voljo na vpogled v njihovi pisarni. Zanima jo, ali lahko zahtevajo, da jim upravnik pošlje rekapitulacijo stroškov po elektronski pošti in na kakšni osnovi. Kako lahko etažni lastniki ukrepajo?
Zahvaljujem se za vaše vprašanje. Glede na vaše navedbe, se soočate z dvema glavnima težavama: z odgovornostjo za napačno izvedbo izolacije, zaradi katere je Ekosklad zavrnil vašo vlogo za izplačilo subvencije, in z dostopom do gradbene dokumentacije ter rekapitulacije stroškov.
Kar zadeva odgovornost upravnika, zakon (Stvarnopravni zakonik – SPZ) določa, da ta mora delovati v korist etažnih lastnikov. Če je upravnik sam izpolnil vlogo za pridobitev subvencije, je imel resda dolžnost zagotoviti, da so vsi pogoji, ki jih je določil Ekosklad izpolnjeni. Vendar pa je upravnik odgovoren le za to, da se vloga za pridobitev subvencije formalno pravilno vloži (da so izpolnjene vse formalne zahteve Ekosklada, priloženi vsi zahtevani dokumenti ipd.), ni pa odgovoren za pravilno pripravo projekta, saj ta odgovornost sodi v sklop projektantove odgovornosti. Če je namreč projektant napačno ocenil, da zadošča projekt z namestitvijo 15 cm dodatne izolacije, gre za njegovo strokovno napako, za napačno izdelan projekt, ki je prispevel k zavrnitvi vloge za pridobitev subvencije.
Kar zadeva ukrepanje, priporočam, da počakate na končno odločitev Ekosklada glede pritožbe. Če bo pritožba uspešna, bo težava rešena brez potrebe po nadaljnjih pravnih ukrepih. V primeru zavrnitve pritožbe pa lahko uveljavljate pravno odgovornost projekanta. V zvezi s tem naj omenim, da imajo projektanti po zakonu obvezno zavarovano svojo odgovornost. Obenem lahko razmislite tudi o angažmaju izvedenca gradbene stroke, ki bo strokovno ocenil, ali je bila izvedba projekta skladna z zahtevami razpisa.
Kar zadeva zahtevo za dostop do dokumentacije in rekapitulacije stroškov pa velja, da je upravnik dolžan zagotavljati pregledno in jasno vodenje dokumentacije v imenu etažnih lastnikov. Gradbena dokumentacija, vključno s pogodbami, računi, zapisniki in rekapitulacijo stroškov, mora biti etažnim lastnikom (lahko) dostopna. Sklicevanje upravnika, da so dokumenti na voljo zgolj za vpogled v pisarni, je lahko v nasprotju s sodobnimi načini poslovanja in tudi v nasprotju z vašimi pravicami. Etažni lastniki ste namreč upravičeni do vpogleda v vso dokumentacijo, ki se nanaša na upravljanje stavbe in na izvedene projekte. Čeprav zakon izrecno ne določa, da mora biti dokumentacija poslana elektronsko, pa to nenazadnje izhaja iz zakonske dolžnosti upravnika, da deluje v korist etažnih lastnikov. Zato vam priporočam, da na upravnika naslovite pisno zahtevo, v kateri jasno navedete, da želite prejeti rekapitulacijo stroškov po elektronski pošti. Zahtevo lahko utemeljite z dejstvom, da je elektronsko poslovanje običajna praksa, ki olajša dostop do informacij. Če ne bo tako ravnal, lahko o nepravilnostih obvestite tudi Inšpektorat Republike Slovenije za stanovanja.
mag. Boštjan J. Turk
