"Dva želiva prodati, tretji ne, kaj nama pravno gledano preostane?"

Pravni strokovnjak mag. Boštjan J. Turk odgovarja na vaše pravne dileme. 

Mene pa že nekaj časa tare precej zoprna zadeva. Dva brata in sestra smo postali solastniki starejše, precej zapuščene hiše, v okolici Kamnika. Zdaj smo solastniki že štiri leta in v vsem tem času sva s sestro ugotovila, da nama je hiša prej v breme kot v veselje in bi jo najraje prodala. Problem je nastal v starejšem bratu, ki pravi, da je na hišo čustveno navezan, ker je tam preživel del mladosti. S sestro to povsem razumeva, a težava je v tem, da brat samo govori, stori pa nič za to, da bi jo vzdrževal ali vsaj delno obnovil. Doslej sva skoraj vse stroške nosila sama, sam pravi, da za to nima denarja. Glede na to me zanima, ali imava na voljo kakšen pravni vzvod, da brata prepričava, da hišo vendarle prodamo? Hvala.
 
Zahvaljujem se za vaše vprašanje. Solastniški položaj v pravu velja za enega bolj delikatnih in problematičnih, saj pogostokrat prinaša več nevšečnosti kot koristi, kar se je žal odrazilo tudi v vašem primeru.  

Nasprotovanje prodaji s strani starejšega brata je po emocionalni plati do določene mere razumljivo, vendar pa bi moral, če mu stara hiša res toliko pomeni, to dokazati tudi s konkretnimi dejanji – vsaj toliko, da bi nosil tekoče stroške vzdrževanja, če že nima denarja za obnovitvena dela.   

V skladu z določili Stvarnopravnega zakonika imata sicer možnost zahtevati delitev nepremičnine. Vsak solastnik ima namreč vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času (denimo v času bolezni drugega solastnika).  

Temeljno načelo je, da solastniki sporazumno določijo način delitve stvari. Prva možnost je torej vaše soglasje glede delitve. Ker takega soglasja nimate, vam preostane možnost, da o delitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku in sicer tako, da solastniki dobite v naravi tisti del stvari, za katerega izkažete upravičen interes. 

Na tem mestu vas moramo opozoriti, da lahko sodišče tudi v tem primeru še odloži delitev, a največ za tri leta, pa tudi to le v primeru, če bi starejši brat izkazal močnejši interes, da se hiša še ne bi delila, kot bi bil vajin interes po delitvi. Kakšen naj bi bil tak močnejši interes je dejansko vprašanje (to bi bil lahko recimo bratov dokaz, da je zbral dovolj sredstev za obnovo hiše). V situaciji, kakršno opisujete, pa močno dvomim, da bi brat lahko sodišče prepričal, naj se hiša (še) ne deli   

V primeru, če fizična delitev hiše v naravi ne bi bila mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali pa bi bila mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti hiše, pa lahko sodišče odloči, naj se hiša proda in razdeli kupnina (gre za tako imenovano civilno delitev).
Glede na to, da obstaja precej možnosti, da bi se vrednost hiše v primeru delitve glede na njeno dotrajanost precej zmanjšala (puščoč ob strani tudi možnost, da njena delitev v naravi sploh ne bi bila možna), se kot najboljša možnost ponuja ravno civilna delitev.

Mag. Boštjan J. Turk