Zelo bom vesel, če mi lahko odgovorite na sledečo dilemo: s partnerko se ogrevava za nakup stanovanja, ki nama je precej všeč. Plačati bi morala aro v višini 10.000 evrov. Prav tako pa je v "konkurenci" še drugo stanovanje, ki mu bo morda prodajalec še nekoliko znižal ceno. Po drugi strani pa ne bi rada zamudila priložnosti za prvo stanovanje. Zato me zanima, ali je možno, da v primeru, če se premisliva, prodajalcu pustiva aro in odstopiva od pogodbe? Je to možno, ali obstaja še kakšna druga pot? Hvala.
Zahvaljujem se za vaše vprašanje.
Ara ima dve pomembni funkciji, in sicer se z aro zaznamuje sklenitev (kupoprodajne) pogodbe, poleg tega pa ara predstavlja tudi zavarovanje za to, da bo glavna pogodba izpolnjena (da si stranka ne bo premislila).
Da lahko govorimo o ari, mora obstajati dogovor o ari ter tudi njena dejanska izročitev. Stranka torej ob sklenitvi pogodbe lahko da nek znesek denarja kot znamenje, da je pogodba sklenjena. Zato se šteje, da je pogodba sklenjena takrat, ko je ara dana. Pri izpolnitvi pogodbe se mora ara vrniti ali pa všteti v izpolnitev obveznosti. Če denimo kupujemo sto tisoč evrov vredno stanovanje in izročimo prodajalcu aro v višini 10.000 evrov, smo mu ob izpolnitvi pogodbe dolžni izročiti še 90.000 evrov.
Zdaj pa bistvo: stranka, ki je dala aro, ne more odstopiti od pogodbe s tem, da drugi stranki pusti aro. To namreč ni funkcija are. Če naj bi imela aro tudi funkcijo odstopa od pogodbe, bi morala biti dogovorjena ara kot odstopnina.
Ko je enkrat dana ara, pogodba torej zavezuje. Za kupca stanovanja to pomeni, da ko enkrat "zaara" stanovanje, nima več pravice enostranskega odstopa od pogodbe (razen, če ni izrecno dogovorjeno kaj drugega).
Če je odgovornost za neizpolnitev pogodbe na strani stranke, ki je dala aro (kupca), ima nasprotna stranka več možnosti: aro lahko obdrži ali pa zahteva izpolnitev pogodbe in obenem še povrnitev škode. Odločitev o tem je torej na strani prodajalca.
V vašem primeru bi bilo najbolje, da se dogovorite za plačilo are, ki ima funkcijo odstopnine. Ara kot odstopnina namreč pomeni, da če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za skesnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe. Če odstopi arodajalec (torej vi), izgubi aro, če pa odstopi arojemalec (prodajalec), pa plača dvojno aro.
Mag. Boštjan J. Turk
Po pogodbi je ara lahko nižja ali višja od 10% vrednosti predmeta prodaje. Je pa neumno, da odstopiš od pogodbe v svojo škodo.
Dajte še k meni poslat kakšnega takšnega kandidata, ki bo za stanovanje dal 10.000 eur are, potem pa si premislil... Mu obljubim, da ob odstopu ne bom terjal dodanih stroškov!
In kako se imenije odstopna ara? Po zdravi kmečki logiki je ara neka kazen, ki da resnost nakupu, če kupec ali prodajalec odstopi. Tako je pri nakupu novega avta v avtosalonu po naročilu.