Tudi novi osnutek stanovanjskega zakona predvideva spremembo neprofitnih najemnin v stroškovne in s tem njihovo podražitev, ohranja javno najemno službo in dovoljuje višje zadolževanje republiškega in občinskih stanovanjskih skladov.
Višje najemnine javnih stanovanj
Že dolgo je znano, da zdajšnje neprofitne najemnine skladom ne omogočajo pokrivanja stanovanjskih stroškov, saj se že 13 let niso spremenile. Višina najemnine se izračunava glede na vrednost točke, ki je zdaj 2,63 evra. Po novem pa naj bi se do leta 2023 postopno dvignila na 3,5 evra, kar je povišanje za eno tretjino. Vmesne vrednosti naj bi bile 2,92 evra prihodnje leto in 3,21 evra leta 2022.
Novost je tudi vpliv lokacije na višino najemnine, ki jih bodo s pomočjo kazalnikov določale občine. Tako bo denimo najbolj zaželena ali najbolj elitna lokacija lahko zaradi kazalnika 1,3 (najvišji) tudi do 30 odstotkov dražja od manj zaželene.
Zakon seveda predvideva subvencioniranje najemnin za ranljive skupine, med njimi predvsem enočlanske in enostarševske družine, mladi, starejši, socialno šibki. Spreminja se cenzus, ki je razlika med neprofitno najemnino in dohodkom, zmanjšan za minimalni dohodek in dodatnih 30 odstotkov ugotovljenega dohodka. Predvideno je, da se cenzusu dodat ponder 1,1.
Predviden je tudi dvig subvencije in sicer do največ 85 odstotkov (zdaj 80 odstotkov) priznane neprofitne najemnine. Po predlogu prejšnje vlade bi bila subvencija lahko 90-odstotna.
Kaj povišanje najemnine pomeni za gospodinjstva?
Razliko v dvigu ne bodo vsa gospodinjstva občutila enako. Enočlansko gospodinjstvo bo po novem višjo najemnino za na primer 35 kvadratnih metrov veliko stanovanje plačevalo, če ima dohodek višji od 900 evrov. Do tega zneska pa ne, saj se višja najemnina v celoti pokrije z višjo subvencijo.
Za 35 kvadratov je zdaj najemnina 144 evrov, po novem pa bo 192. Stanovalec v takšnem stanovanju prej ni bil upravičen do subvencije, zdaj pa bo dobil 4,40 evra in plačal 187,6 evra najemnine ali 43 evrov več.
Štiričlansko gospodinjstvo, ki denimo biva v 65 kvadratnih metrov velikem stanovanju, bo dvig najemnine zaznalo, če njihovi dohodki presežejo 2000 evrov na mesec. V tem primeru bodo po novem plačevali dobrih 40 evrov več kot prej, saj se bo najemnina povišala iz zdajšnjih 253,50 na 337,35 evra, vendar bodo po novem upravičeni do 43 evrov subvencije, zdaj pa do te nimajo pravice.
Prek najemniške službe le do 2000 stanovanj
Nov predlog stanovanjskega zakona na področju javne najemniške službe ne prinaša bistvenih sprememb glede na prejšnji predlog. Novost je morda le ta, da naj bi bili zasebni lastniki stanovanj, ki bi jih oddali javni najemniški službi, upravičeni do polovice nižjega davka na dohodek iz oddajanja stanovanj v najem v primerjavi z oddajanje na trgu.
Za ta ukrep so se predlagatelji odločili, da bi zasebne lastnike motivirali k oddaji, saj bodo za svoja stanovanja dobili nižjo najemnino od tržne, hkrati pa z upravljanjem stanovanj ne bodo imeli nobenega dela ne skrbi. Služba bo v poslu tako posrednik, upravitelj in vzdrževalec stanovanja, zagotavljala pa bo tudi redne prejemke oziroma izplačilo najemnine lastniku.
Na ministrstvu ocenjujejo, da bi v prvem letu po uveljavitvi zakona na ta način pridobili približno 100 stanovanj, vse skupaj pa računajo na 2000 stanovanj, kar je manj kot odstotek ocenjeno praznih stanovanj v Sloveniji.
Spremenjena zahtevana soglasja etažnih lastnikov
Za marsikaterega etažnega lastnika stanovanja v bloku je pomembna novost znižanje potrebnih soglasij za izboljšave in gradbena dela.
Po novem naj bi tako veljala naslednja soglasja:
- 50-odstotno soglasje – za redna vzdrževalna dela, vzpostavitev rezervnega sklada, po novem tudi za zavarovanje stavbe kot celote in sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, vgradnja novih naprav, opreme in inštalacij pred iztekom njihove življenjske dobe ter oddaja skupnih prostorov v najem.
- 75-odstotno soglasje – po novem zadostuje tudi za vsa dela na skupnih delih stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.
Novost je tudi pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sprejeti sklep izpodbijal v nepravdnem postopku na sodišču.
Kolikšno bo potrebno soglasje v praksi je odvisno tudi od posegov, ki so potrebni za določeno izboljšavo. Če bi v določeni stavbi na primer dvigalo lahko vgradili brez posega v konstrukcijo, se bo to štelo med vzdrževalna dela in bo zadostovalo 50-odstotno soglasje. Če pa bo potreben poseg v konstrukcijo, torej gre za rekonstrukcijo ali pa bo dvigalo na zunanji fasadi, torej gre za prizidek, pa bo potrebno 75-odstotno soglasje.
Ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad
Novost so tudi obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej, kar naj bi zagotovilo varnejše in bolj transparentno vodenje sredstev v rezervnem skladu. Upravnik bo imetnik računa, ki ga bo ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo odprl v imenu in za račun etažnih lastnikov.
Krajši odpovedni roki najemne pogodbe
Zdaj lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni. Po novem bo ta rok 60 dni. Poleg tega zdaj velja, da sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši od 60 dni in ne daljši od 90 dni. Po novem bo rok med 30 in 60 dni. Določena bo tudi odpoved najemne pogodbe, sklenjene v obliki izvršljivega notarskega zapisa, ko lahko najemodajalec v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev stanovanja.
Zadolževanje stanovanjskih skladov
Po novem se bodo stanovanjski skladi lahko zadolžili za 40 in ne več le za 20 odstotkov izkazanega namenskega premoženja sklada. Tako bodo lahko pridobili več naložbenih sredstev za nove investicije v stanovanjsko gradnjo. Hkrati pa bodo imeli skladi predkupno pravico pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, na katerih je predvidena večstanovanjska gradnja.
Ta zemljišča bo morala občina najprej ponuditi občinskemu stanovanjskemu skladu, če tega v občini ni, pa republiškemu stanovanjskemu skladu. Naslednja v vrsti za nakup je neprofitna stanovanjska organizacija, ki deluje na območju občine, če tudi te ni ali pa ne sprejme ponudbe, lahko občina zemljišče proda na trgu.
ne bi bilo slabo da se naredi revizija kdo je sploh še upravičen do neprofitnega ali subvencioniranega stanovanja, ker recimo stanovanje sta dobila zakonca pred 40 leti, vmes sta se navidezno ločila, ter vsak dedovala po svojih starših kako nepremičninico,… ...prikaži več se preselila v podedovano, otrokom pa pustila neprofitnega. Takim je to pravico treba odvzet, enako kdor ima mesečnega prihodka dovolj da plača tržno najemnino to seveda ali povišat ali VEN.