Bo po novem za to obvezno potrebno uporabno dovoljenje?

Sobodajalci so že od objave predloga novega zakona o gostinstvu na nogah, saj ta zanje prinaša vrsto strožjih omejitev, kot veljajo zdaj. Ena od njih, ki jim bo posel morda celo onemogočila, je obvezno uporabno dovoljenje, brez katerega ne bodo dobili soglasja občine. 

Zahteva ni nova

Na gospodarskem ministrstvu odgovarjajo, da zahteva o uporabnem dovoljenju ni nova, saj jo predpisuje že obstoječi zakon o gostinstvu. "Namen zahteve po pridobljenem uporabnem dovoljenju, kot izhaja že iz gradbene zakonodaje, je, da se nastanitvena turistična dejavnost izvaja v objektih, ki so skladni z gradbeno zakonodajo in tako varni za prebivanje. Z vidika turizma je varnost gostov osnova gostinske storitve," še dodajajo. 

"Zato odločno zavračamo kakršnekoli namige, da bi želeli z uporabnimi dovoljenji onemogočiti oddajanje stanovanj in hiš v kratkoročni najem."

Uporabnega dovoljenja nihče ne zahteva

Res je, da je zahteva o uporabnem dovoljenju zapisana že v obstoječem zakonu o gostinstvu, vendar so se ji sobodajalci do zdaj lahko brez težav izognili. Ali ima stanovanje ali hiša, ki jo oddajajo v kratkoročni najem, uporabno dovoljenje ali ne, namreč v postopku registracije v poslovni register in vpisa stanovanja v register nastanitvenih obratov ni zahteval nihče. Nihče tudi ni preverjal dejstev o obstoju uporabnega dovoljenja. 

Celo v brošuri za sobodajalce, ki so jo pripravili na finančni upravi, je napisano, da "neizpolnjevanje prej navedenih pogojev, pomeni kršitev zakonodaje, ki predpisuje te pogoje, ne gre za pa za kršitev določb dela na črno. To pomeni, da se sobodajalec lahko vpiše v ustrezni register za opravljanje dejavnosti, tudi v primeru, ko ne izpolnjuje veljavne (stanovanjske) in druge zakonodaje (npr. ZGos), vendar se mora pri tem zavedati, da na ta način krši zakonodajo, za kar lahko nadzorni organ izreče globo in mu prepove opravljati dejavnost."

V predlogu novega zakon je varovalka

Sobodajalec bo stanovanje ali hišo po novem v register nastanitvenih obratov lahko vpisal le, če bo k vlogi priložil tudi soglasje občine, ki bo po novem obvezno. Soglasje občine pa bo lahko dobil le, če bo k vlogi priložil uporabno dovoljenje ali drug dokument po predpisih, ki urejajo graditev objektov, ki izkazujejo, da gre za stanovanje.

"Pri tem je mišljeno uporabno dovoljenje za namen stanovanja, drug dokument pa naj bi zajel vse druge možnosti po gradbeni zakonodaji, ki so izenačene z uporabnim dovoljenjem – npr. odločba o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja. Naš namen je zaobjeti vse različne primere, ki jih omogoča gradbena zakonodaja, saj ne želimo onemogočiti oddajanja stanovanj/hiš v kratkoročni najem," pojasnjujejo na ministrstvu. 

Uporabno dovoljenje le za blok

Pridobitev uporabnega dovoljenja, ali drugega ustreznega dokumenta ni tako preprosto. Poleg tega, da je bilo v preteklosti zgrajenih veliko hiš, ki odstopajo od gradbenega dovoljenja, kar pomeni bolj zapletene postopke, bodo zagotovo imeli težave vsi, ki že ali nameravajo oddajati stanovanja v večstanovanjskih stavbah, ki nimajo uporabnega dovoljenja. 

Po gradbenem zakonu namreč uporabnega dovoljenja ne morejo pridobiti le za svoje stanovanje, temveč ga mora pridobiti stavba kot celota. Ali kot so po uveljavitvi gradbenega zakona pojasnili na gradbeni inšpekciji: "V primeru posameznega dela etažne lastnine ne moremo govoriti o posamezni funkcionalni celoti, saj samostojno, brez skupnih delov (konstrukcijskih elementov stavbe, kot so temelji, nosilne stene, streha) ne obstaja. V primeru večstanovanjske stavbe tako uporabnega dovoljenja ni mogoče deliti na posamezne dele, temveč mora pridobiti uporabno dovoljenje objekt kot celota."

Neusklajena zakona

Drugi zaplet, ki ga vidijo predstavniki sobodajalcev, je neskladnost zakonodaje oziroma neskladnost gradbenega zakona in zakona o gostinstvu. Po prvem že zdaj velja, da lahko turistom oddajate le, če je namembnost prostora poslovna, ne pa stanovanjska. Res pa je, da se v to zahtevo nihče ni vtikal oziroma je preverjal. Zapletlo pa se bo pri pridobivanju uporabnega dovoljenja. Kot so predstavniki sobodajalcev povedali kolegom na Financah, bodo imeli težave sobodajalci, ki že oddajajo svoja stanovanja ali hiše v kratkoročni najem in so jih zato že vpisali v register nastanitvenih obratov. 

Ko bodo ti na upravni enoti vložili vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja, bodo na upravni enoti ugotovili, da se stanovanje ne uporablja skladno z gradbenim dovoljenjem oziroma namenom, saj se oddajaj turistom. Ugotovili bodo tudi, da gre za neskladno uporabo objekta. To pa pomeni, da uporabnega dovoljenja za stanovanjski namen ne morejo izdati.

Brez konkretnih odgovorov

Ali do takšnih primerov v praksi res lahko pride in kako se bodo reševali, smo preverili na ministrstvu za gospodarstvo in tudi na ministrstvu za naravne vire in prostor, ki je pristojno za gradbeno zakonodajo. Odgovora na vprašanje nismo dobili. Tudi pojasnil o tem, kaj lahko storijo lastniki stanovanj v blokih, ki nimajo uporabnega dovoljenja, za posamezno stanovanje pa ga ne morejo dobiti, nismo prejeli z nobenega od ministrstev. 

Na gospodarskem ministrstvu so poudarili le, da "je osnutek predloga novega zakona o gostinstvu trenutno v javni razpravi. Ta je namenjena temu, da vsa zainteresirana javnost pregleda osnutek in nam posreduje možne izboljšave rešitev in argumente zanje, vključno z morebitnimi zadržki in pomisleki. V razpravi tudi pregledamo različne primere v praksi, tudi tovrstne, ki jih navajate, jih prediskutiramo s pristojnimi resornimi ministrstvi in skupaj najdemo ustrezne rešitve v zakonu, če je to potrebno."

V okviru medresorskega sodelovanja (vključno z ministrstvom za prostor) pa bodo poskusili olajšati administrativne ovire in zagotoviti dovolj dolgo prehodno obdobje, v katerem vlogi za soglasje občin še ne bi bilo treba priložiti uporabnega dovoljenja, v tem času pa bi lahko vsi potencialni ponudniki pridobili ustrezno uporabno dovoljenje, kot to predvideva gradbena zakonodaja.