"Prodajam hišo, v kateri bivam že 10 let, v njej pa imam prijavljen tudi s. p.. Ali bom ob prodaji zaradi s. p. moral plačati dohodnino, saj kot sem zasledil, oprostitev, ki predvideva tri leta bivanja v nepremičnini pred njeno prodajo, v primeru dejavnosti v njej naj ne bi veljala," sprašuje bralec.
Ob odsvojitvi nepremičnine ne glede na to, ali je bila ta odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju, je treba plačati dohodnino. Za odsvojitev kapitala, v tem primeru nepremičnine, se šteje vsaka odsvojitev, zlasti prodaja kapitala, dajanje kapitala v dar, zamenjava kapitala, navajajo na FURS.
Izjeme, oproščene plačila dohodnine
Ne glede na navedeno pa zakon predvideva več izjem, ko dohodnine ni treba plačati. Ena od izjem je, da dohodnine ni treba plačati, po 15 letih imetništva. Izjema je tudi, da se dohodnine ne plača pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, kjer je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče, ga je imel v lasti in je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Še ena od izjem pa se nanaša prenos kapitala preminule osebe na dediča.
Vendar pa te izjeme v nekaterih primerih ne veljajo. Oprostitve plačila dohodnine na primer ni mogoče uveljavljati, če je bila nepremičnina uporabljana za dejavnost ali oddajana v najem, na kar se nanaša tudi bralčevo vprašanje.
S. p. ne plača dohodnine
„Zakon o dohodnini določa, da v primeru, ko je zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti, se za odsvojitev kapitala po tej točki ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ga je zavezanec uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti,“ odgovarjajo na FURS.
To velja pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti.
V primeru, ko je v nepremičnini zgolj prijavljen sedež dejavnosti, kot v primeru bralca, ki je imel v hiši le prijavljen sedež samostojnega podjetnika, pa to ne vpliva na „merila za oprostitev plačila dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine.“
Ali drugače, bralcu in tudi vsem drugim, ki imajo v stanovanju ali hiši prijavljen naslov s. p., dejavnosti pa v teh nepremičninah ne opravljajo oziroma dela nepremičnine niso v poslovnih knjigah prikazali kot sredstvo za potrebe dejavnosti, pri prodaji dohodnine ni treba plačati. Seveda pod pogojem, da so vsaj tri leta pred prodajo v nepremičnini bivali in v njej imeli prijavljeno stalno prebivališče.
Prodajalc pa bo obdavčen, če je stanovanje ali hišo oddajal v najem, saj v tem primeru oprostitev odbavčitve iz naslova vsaj triletnega bivanja v hiši pred prodajo, ne velja.
Delovanje: en dedič plača dohodnino, drugi ne
Na FURS so pojasnili tudi, kako se določitev in plačilo dohodnine obravnava v primeru dedovanja, na primeru dveh dedičev, ki sta nepremičnino dedovala po starših. Eden bo nepremičnino obdržal in drugega v pripadajočem deležu izplačal ter tako postal lastnik celotne nepremičnine. Sklenila bosta prodajno pogodbo za izplačilo deleža.
„Ker gre v tem primeru za nov pravni posel, ki je odplačne narave, je tisti od sorojencev, ki je prodajalec, zavezanec za odmero davka na promet nepremičnin ter tudi dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine,“ pravijo na FURS.
Zakon o dohodnini v 94. členu namreč določa, katere odsvojitve nepremičnin se štejejo za obdavčljive odsvojitve kapitala, med njimi tudi prodaja nepremičnin. Zakon torej ne določa izjem glede na način pridobitve kapitala.
To pomeni, da sorojenec, ki izplača delež drugega sorojenca, postane lastnik cele nepremičnine in za to ne plača nobenega davka. Drugi sorojenec, ki je izplačan, pa plača tako dvoodstotni davek na promet z nepremičninami kot dohodnino.
Stopnje obdavčitve odvisne od let imetništva
Stopnja obdavčitve je odvisna od tega, kdaj bosta izplačilo izvedla. V prvih petih letih po dedovanju oziroma do dopolnjenih pet let imetništva je obdavčitev 25 odstotkov, po dopolnjenih petih letih imetništva 20 odstotkov in po dopolnjenih 10 letih imetništva 15 odstotkov. Po 15 letih imetništva se dohodnina ne plača.
Davčna osnova, na katero se plača dohodnina, je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi, v obravnavanem primeru torej ob dedovanju. Če je bil kapital pridobljen na podlagi dedovanja, se za nabavno vrednost v času pridobitve šteje primerljiva tržna cena kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.
