Primerjava stanovanjskih kreditov: Razlike tudi nekaj tisoč evrov

Vprašanja so tudi, kdaj je najbolj primeren čas za sklenitev dolgoročnega stanovanjskega kredita, kolikšen znesek potrebujemo oziroma si lahko privoščimo, ali naj vzamemo kredit s fiksno, spremenljivo ali kombinirano obrestno mero. Odgovori na ta vprašanja so vse prej kot preprosti, odvisni od vrste dejavnikov in razmer, v katerih je kreditojemalec.

Čas za najem kredita

Najbolj primeren čas je seveda takrat, ko so obrestne mere najnižje, hkrati pa so tudi cene nepremičnin nizke. A življenje se na to pogosto ne ozira, zato kredit najemamo tudi v obdobju, ko so cene nepremičnin in obresti visoke, ker preprosto moramo rešiti svoj stanovanjski problem. 

V večini bank opažajo, da sicer povpraševanje po kreditih ves čas zlagoma narašča, ni pa kakšnih očitnih skokov navzgor, v banki BKS Bank AG denimo pravijo, da se je pri njih v prvih treh mesecih letos v primerjavi z lanskim letom povečalo število in obseg stanovanjskih kreditov. Pomlad je čas, ko povpraševanje po stanovanjskih kreditih tradicionalno naraste, dodajajo v NKBM. Zgolj v NLB in SKB pravijo, da kakšnih bistvenih sprememb ni zaznati, državljani so kljub gospodarski rasti in nižji brezposelnosti še vedno precej previdni. 

Koliko kredita si lahko privoščimo

Višina kredita ne sme biti pogojena zgolj z zneskom, ki ga potrebujemo za nakup določene nepremičnine, temveč predvsem z našimi finančnimi sposobnostmi. V bankah pri višini kredita poleg neto plače upoštevajo še nekatere druge dohodke, v Gorenjski banki denimo tudi dohodke iz oddaje nepremičnin v najem, pa dohodke gospodinjstva, tako da lahko dva najameta en kredit, pri tem pa se upoštevajo skupni dohodki. To na primer omogočajo v BKS banki, v obliki soplačništva tudi v Abanki. 

V NLB banki pa svetujejo zmernost in razumno zadolževanje. V ta namen so kreditojemalcem pripravili precej vsebin, ki so jim pri odločitvi o višini posojila lahko v pomoč. Eno od zlatih pravil pri tem je, da svojih prihodkov dolgoročno ne smemo obremeniti več kot v deležu 40 odstotkov. 

S povprečno plačo le do 150 tisoč evrov vredne nepremičnine

Primerno višina kredita pa si lahko izračunamo tudi tako, da svoje mesečne dohodke pomnožimo z obdobjem 30 let in potem izračunamo, koliko je 30 odstotkov od tega. Za znesek, ki ga dobimo, se lahko zadolžimo. Kot primer vzemimo povprečno slovensko mesečno neto plačo, ki je približno 1100 evrov. V 30 letih bomo zaslužili (neupoštevajoč rast plač) 396 tisoč evrov, 30 odstotkov tega je 118.800 evrov. Torej se v 30 letih lahko zadolžimo za ta znesek, ker pa banke v povprečju odobrijo kredit le v višini 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki jo kupujemo, je naš domet lahko nepremičnina, vredna nekaj manj kot 150.000 evrov. To še pomeni, da moramo za njen nakup imeti približno 30 tisoč evrov lastnih sredstev.

V Sloveniji je 12 bank, ki ponujajo stanovanjske kredite za nakup ali gradnjo nepremičnine in tudi za njihovo obnovo. Vse smo prosili, da pripravijo dva izračuna kredita, odgovorilo pa je 10 bank. Pri izračunih so vse banke upoštevale, da bo kredit najel komitent banke, pri tem pa so vse, razen Deželni banki Slovenije, uporabile obrestno mero, ne upoštevajoč dodatne pogoje, kot so sklenitve različnih  zavarovanj, ki obrestno mero lahko znižajo.

Tabela: Informativni izračun kredita z zavarovanjem z zastavo nepremičnine za nakup ali gradnjo nepremičnine v višini 100.000 evrov, z dobo odplačila 20 let in spremenljivo obrestno mero.
 

* DBS je uporabila najnižjo obrestno mero, za katero je pogoj sklenitev zavarovanja in en nov komitent banke, ki ga pripelje kreditojemalec.                                                
**NKBM ne zaračuna stroškov odobritve kredita, zaračuna pa mesečno vodenje računa v višini 4,99 evra za vsa leta odplačevanja, kar je upoštevano pri končnem strošku kredita.                                                
***UniCredit Bank upošteva negativno vrednost euribora, zato je obrestna mera 2,19 odstotka (2,50 – euribor = 2,19), ne obračuna pa stroškov odobritve kredita.         

Tabela: Informativni izračun kredita z zavarovanjem pri zavarovalnici za obnovo nepremičnine v višini 40.000 evrov, z odplačilno dobo 10 let in spremenljivo obrestno mero.

 * DBS je uporabila najnižjo obrestno mero, za katero je pogoj sklenitev zavarovanja in en nov komitent banke, ki ga pripelje kreditojemalec.                                                
**NKBM ne zaračuna stroškov odobritve kredita, zaračuna pa mesečno vodenje računa v višini 4,99 evra za vsa leta odplačevanja, kar je upoštevano pri končnem strošku kredita.                                                
***UniCredit Bank upošteva negativno vrednost euribora, zato je obrestna mera 2,19 odstotka (2,50 – euribor = 2,19), ne obračuna pa stroškov odobritve kredita.     

Od obrestne mere je seveda najbolj odvisno, koliko bo naša mesečna obveznost naslednjih na primer 20 let. Pri tem se lahko odločamo med tremi vrstami obrestnih mer.

Spremenljiva obrestna mera 

Sestavljata jo euribor (običajno 6-mesečni) in fiksni pribitek. Ta obrestna mera se lahko skozi obdobje odplačevanja spreminja, glede na to, kako se spreminja euribor, njegova višina pa je enaka povprečni obrestni meri, po kateri si skupina bank med seboj posoja denar. Banke vsakih šest mesecev glede na njegovo vrednost spremenijo mesečno obveznost odplačevanja kredita. Nižji ko je evribor, nižji bo mesečni obrok in obratno. 

Res pa je, da so razmere trenutno takšne, da pri zdaj odobrenih kreditih s spremenljivo obrestno mero mesečni obrok v času odplačevanja nikoli ne bo nižji od začetnega. V praksi to pomeni, da če vam banka danes ponudi kredit na 20 let z začetno mesečno obveznostjo 500 evrov, ta nikoli v času odplačevanja ne bo nižja od te vrednosti. Posledično boste v dobi odplačevanja kredit preplačali najmanj toliko, kolikor je banka izračunala ob sklenitvi pogodbe. Lahko pa bo preplačilo tudi večje in mesečni obrok višji. Euribor je namreč trenutno negativen, banke pa ga obračunajo, kot da je enak nič. V trenutku, ko bo euribor dosegel vrednost nad ničlo, se bo vaša mesečna obveznost povečala in s tem tudi preplačilo kredita.

Fiksna obrestna mera

Druga možnost je, da se odločimo za fiksno obrestno mero. To pomeni, da se ta v dobi odplačevanja ne bo spreminjala, zato bo tudi mesečni obrok vsa leta enak. Že ob sklenitvi kreditne pogodbe torej vemo, kolikšno bo na koncu preplačilo kredita. Fiksna obrestna mera ni povezana s tveganji, je pa praviloma ob najemu kredita višja od spremenljive obrestne mere. Tako je višja tudi začetna mesečna obveznost in višje skupno preplačilo kredita. 

Ali izbrati tveganje, ki ga prinaša spremenljiva obrestna mera ali se odločiti za v naprej znan scenarij s fiksno obrestno mero, je med drugim odvisno od razlike med njima. Manjša ko je razlika, bolj se odločitev lahko nagiba v smeri fiksne obrestne mere. Začetno razliko lahko namreč rast euribora hitro nadoknadi, toliko prej, če je ta majhna. Praviloma so razlike med eno in drugo obrestno mero nižje pri nižjih zneskih kredita in krajši dobi odplačila. 

Kombinirana obrestna mera

Nekatere banke ponujajo tudi to možnost, ki pomeni, da bo kredit kombinacija obeh zgoraj predstavljenih obrestnih mer. V NKBM pravijo, da se stanovanjski krediti začnejo odplačevati s fiksno obrestno mero in sicer ta velja prvih pet do 10 let odplačevanja, potem pa se kreditojemalec lahko odloči, da bo kredit do konca odplačal s spremenljivo obrestno mero, ali pa obdržal fiksno. Njegova odločitev bo odvisna od takratne vrednosti euribora. 

Koliko mora biti vredna nepremičnina, ki jo obremenimo s hipoteko

Večina bank odobri stanovanjski kredit do višine 80 odstotkov vrednosti nepremičnine in zahteva 20 odstotkov lastne udeležbe. Med njimi so izjeme, v NLB je ta višina le 60 odstotkov, za novogradnje pa do 70 odstotkov vrednosti naložbe. Pri Sberbank je višina kredita glede na vrednost nepremičnine odvisna od tega, kje nepremičnina je, tako za nakupe v Ljubljani in okolici, na južnem Primorskem, v Kranjski Gori in na Bledu odobrijo kredit v višini do 80 odstotkov vrednosti naložbe, v drugih delih Slovenije pa zgolj do 70 odstotkov. V DBS je ta odstotek 67.

A banke želijo biti konkurenčne in se posamezniku čim bolj približati, zato so odstopanja tudi navzgor. Ob zastavitvi več nepremičnin je višina odobrenega kredita lahko tudi 95 odstotkov glede na vrednost nepremičnine, ki jo kupujemo, tako je denimo pri SKB, podobno velja v BKS banki.  V Sberbank, Delavski hranilnici, NLB in UniCredit banki pa pod določenimi pogoji financirajo nakup tudi 100 odstotno. V teh primerih je treba zastaviti ustrezno število nepremičnin, ali pa kombinirati več kreditov, tako da, denimo 80 odstotkov vrednosti nepremičnine znaša hipotekarni kredit, 20 odstotkov pa stanovanjski kredit, zavarovan pri zavarovalnici. 

Dodatne prednosti, s katerimi vabijo kreditojemalce

Banke se kreditojemalcem približujejo tudi z nižjimi stroški odobritve posojila, ali pa se jim tako kot v UniCredit banki celo odrečejo, obrestne mere si lahko znižate s tem, da prek banke sklenete eno od premoženjskih ali življenjskih zavarovanj, takšno možnost ponujajo v DBS, SKB, Gorenjski banki. K nižji obrestni meri pomaga tudi, če pripeljete novega komitenta. 

Seveda vse banke kreditojemalce obravnavajo individualno in jim tudi naredijo individualno ponudbo, zato je vredno obiskati več bank in se z njimi pogajati. Med prednostmi v NKBM izpostavljajo tudi to, da lahko izbiramo med fiksno, spremenljivo in kombinirano obrestno mero, v SKB, da od uveljavitve novega gradbenega zakona poleg standardnega preverjanja pravnega statusa nepremičnine, brezplačno preverijo tudi njeno skladnost z gradbenim dovoljenjem. V NLB denimo lahko dobimo kredit, ki ga zavarujemo z novogradnjo, ki sploh še ni zgrajena, če se odločimo za enega od ponudnikov hiš na ključ, s katerim sodeluje banka.

Pod streho K obroku kredita je treba dodati še več 10 evrov mesečnih stroškov