Opozarjajo na goljufije, ki se jih kupci ne zavedajo

Nevarnosti, ki lahko spremljajo nepremičninski posle, lahko predstavljajo le zaplet pri izpeljavi postopka, lahko pa so veliko bolj usodne, „pogosto lahko povzročijo celo veliko materialno škodo ali predstavljajo nevarnost za zdravje in življenje ljudi. Te nevarnosti pa niso zgolj teoretične, saj smo se v preteklosti pogosto srečali s takšnimi primeri. V nekaterih so za udeležene predstavljali tudi izgubo življenjskih prihrankov,“ pišejo v uvodu brošure, s katero želijo udeležence na nepremičninskem trgu seznaniti, zakaj je pomembno, da pri tem sodeluje nepremičninska agencija oziroma nepremičninski posrednik.   

Med največjimi nevarnostmi, ki običajno grozijo kupcu nepremičnine izpostavljajo:

• goljufije, 
• napake na nepremičnini,
• večkratna prodaja iste nepremičnine,
• obremenjene nepremičnine,
• nezakonito gradnjo,
• izgubo denarja.

Po izkušnjah članov združenja, se „nekateri posamezniki v nepremičninske posle podajo z namenom oškodovanja drugih in pridobitve protipravne premoženjske koristi. Skoraj po pravilu se ti v velikem loku izogibajo nepremičninskim posrednikom, saj vedo, da so ti strokovno in kazensko odgovorni za potek nepremičninskega posla in kot takšni predstavljajo bistveno oviro pri izpeljavi goljufivih namer.“ 

Isto nepremičnino prodajo večkrat

Med goljufijami navajajo številne primere večkratne prodaje iste nepremičnine, prodaje nepremičnine s strani neupravičenih oseb, neizročitve kupnine ali neupravičenega zadržanja are. „Še bolj pogosti pa so primeri namernega prikrivanja lastnosti nepremičnine in njenega pravnega ter dejanskega stanja.“

Ob tem pa opozarjajo, da tudi morebitna kaznovanost storilcev takšnih dejanj, ne pomeni, da bodo oškodovanci  v takšnem poslu nastalo škodo dobili tudi povrnjeno. 

Med napakami na nepremičninah opozarjajo na dejstvo, da je nepremičninski posrednik stranko dolžan že na podlagi zakona opozoriti na neurejeno zemljiško knjižno stanje in na morebitne druge napake nepremičnine, medtem ko je drugim udeležencem v nepremičninskih poslih pogosto v interesu, da se takšne napake prikrijejo, s čimer se nasprotno stranko zavede in se doseže višja cena nepremičnine.

V praksi se še vedno tudi dogajajo večkratne prodaje iste nepremičnine ali pa vsaj sklepanja več predpogodb, na podlagi katerih kupci plačajo aro, pa čeprav v postopku sodeluje notar, navajajo v brošuri.

Neurejeno zemljiškoknjižno stanje

Takšne prakse so možne zato, ker zemljiškoknjižno stanje nepremičnin še vedno ni v celoti urejeno in v določenih primerih lahko goljufi to dejstvo izkoriščajo.

Izkušnje potrjujejo tudi, da „prodajalci pogosto nimajo interesa, da bi kupcem celovito predstavili pravno in dejansko stanje nepremičnine, kupci pa običajno nimajo znanja, da bi to preverili sami. Pogosto se pozneje izkaže, da je kupljena nepremičnina obremenjena z različnimi stvarnimi ali civilnimi pravicami, ki bolj ali manj zmanjšujejo njeno vrednost.“ Tudi če se odgovornost prodajalca za skrite napake lahko dokaže, jo je običajno zelo težko uveljaviti, še dodajajo. 

Bolj kot črne, so težava neskladne gradnje

Med zelo pogostimi, za kupca neugodnimi posledicami, so napake nepremičnin, ki izvirajo iz gradnje. Zgrajene so v nasprotju z gradbeno dokumentacijo, včasih pa celo v celoti brez nje. „Zelo pogosti so tudi primeri, ko so nepremičnine v času obstoja dograjene na nezakonit način oziroma brez ustreznih dovoljenj. Vse to so lahko napake, ki bistveno vplivajo na vrednost nepremičnine in na njeno zmožnost pravnega prometa kasneje. Kupci običajno nimajo znanja, da bi obstoj takšnih napak preverili sami, prodajalci pa nimajo interesa, da bi jim takšno stanje odkrito predstavili.“

Nepremičninski posredniki opažajo, da so kupci bolj pozorni na črne gradnje, to problematiko tudi bolje poznajo, precej manj pa se zavedajo, kaj pomeni neskladna gradnja. „Odstopanja od tehnične dokumentacije so običajno zamolčana ali predstavljena kot nebistvena. Največkrat pa se v praksi izkaže, da ta odstopanja z razlogom nimajo ustrezne dokumentacije, ker jo je zaradi različnih okoliščin ter zakonskih določil tudi nemogoče pridobiti. Ko se stranka tega zave, je običajno že prepozno, vrnitev v prvotno stanje pa je lahko zahtevno, finančno potratno ali celo nemogoče.“

Velika finančna tveganja in izguba denarja

V nepremičninskih poslih, v katerih ne sodeluje nepremičninski posrednik, je zelo velika tudi nevarnost izgube denarja, še opozarjajo. Lahko gre za izgubo vplačane are ali pa celo delnih vplačil kupnine in tudi sredstev, ki so bila založena za najrazličnejše namene (plačilo stroškov, davščin …). 

„Fizične osebe se namreč pogosto ne zavedajo finančnih tveganj in poteka nepremičninskih poslov ter brez ustrezne pravne podlage in zavarovanj finančna sredstva izročijo nasprotni stranki. Ker pa je vrednost nepremičnin lahko zelo visoka, že izgubljena ara v višini 10 odstotkov zneska predvidene kupnine predstavlja izjemno visoko škodo.“

Nepremičninski posrednik, a ne katerioli

V združenju poudarjajo, da se vsem naštetim pastem lahko izognemo, če v postopek vključimo nepremičninskega posrednika. A ne katerega koli. Priporočajo, da nepremičninskemu posredniku preden z njim sklenemo pogodbo o posredovanju, postavimo več vprašanj in zahtevamo nekatera dokazila. 

Nepremičninski posrednik se mora imeti licenco, pri prvem stiku z njim pa moramo zahtevati, da se izkaže z veljavno izkaznico. 

Kakovost posrednika preverimo tako, da preverimo njegovo spletno stran, ga vprašamo po delovnih izkušnjah in o številu zaključenih poslov ter o specializiranih znanjih, svetujejo na združenju. 

Pomembno je tudi, da s posrednikom vzpostavimo kakovosten odnos, ki naj bi temeljil na  na osebnem zaupanju in dobri komunikaciji. „Zato je izjemno pomemben njegov pristop, ki mora biti profesionalen in uglajen. Pri vzpostavljanju zaupnega odnosa je lahko ključna tudi njegova karizma in komunikativnost.“ 

Reference, izkušnje in sodelovanje z drugimi posredniki

Preveriti velja tudi njegova priporočila, dobre izkušnje ljudi, ki jim zaupamo, so lahko dobra iztočnica za sodelovanje z nepremičninskim posrednikom. Zelo pomemben pokazatelj sposobnosti in kakovosti nepremičninskega posrednika je tudi njegov poklicni staž. Posrednik z daljšimi izkušnjami bo namreč lažje prepoznaval pasti posameznega nepremičninskega posla in bo hitreje reševal težave, na katere bomo naleteli. „Nepremičninskega posrednika povprašajte o letih delovnih izkušenj pri opravljanju storitev nepremičninskega posredovanja, o številu realiziranih poslov, o številu oglaševanih nepremičnin.“

Pri prometu z nepremičninami pomembno, da posrednik pozna lokalne značilnosti okolja, v katerem je nepremičnina. Tako bo lahko bolje prepoznal različne pasti in ovire, ki vplivajo na vrednost nepremičnine. „Hkrati veliko bolje kot ljudje od drugod poznajo tudi značilnosti mikrolokacije nepremičnine, kot so urejenost infrastrukture, razvoj kraja, značilnosti lokalnega trga.“ 

Za uspešno izpeljavo posla je pogosto pomembno tudi sodelovanje med različnimi nepremičninskimi družbami, saj to zagotavlja bistveno širšo mrežo potencialnih kupcev oziroma prodajalcev. „Morebitno izključevanje sodelovanja z drugimi nepremičninskimi družbami zaradi bojazni po izgubi dela plačila za posredovanje lahko predstavlja bistveno škodo za stranko, saj ta ne dobi dostopa do vseh potencialnih kupcev oziroma prodajalcev.“