Oddajate na črno? FURS bo po novem avtomatsko dobil podatke

Po neuradnih podatkih smo Slovenci lastniki približno 100.000 nepremičnin na Hrvaškem. Večji del teh je ob hrvaški obali, zato marsikdo svojo nepremičnino oddaja tudi turistom. Kot kažejo zadnji podatki FURS, pa jih le manjši del oddaja legalno, torej plačuje tudi vse predpisane davke. 

„Za davčno leto 2022 smo podatke glede dohodka iz naslova oddajanja nepremičnin v najem prejeli iz štirih držav, Belgije, Bolgarije, Nemčije in Hrvaške. Skupno je bilo prejetih 1.062 podatkov, ki se nanašajo na 1.062 slovenskih davčnih zavezancev rezidentov fizičnih oseb in fizičnih oseb, ki opravljajo dejavnost, od tega se podatki iz Hrvaške nanašajo na 1.058 slovenskih zavezancev,“ so nam sporočili iz FURS

Lani je bilo zavezancev, ki oddajajo na Hrvaškem nekaj več kot leta 2021, ko je FURS dobil podatke le za 733 fizičnih oseb. Skupni znesek dohodka iz naslova oddajanja nepremičnih za davčno leto 2022 je 2.281.628 evrov, od tega so zavezanci v tujini plačali 208.314 evrov davka. Kar 99,6 odstotka ustvarjenih dohodkov in plačanih davkov se nanaša na oddajanje v najem na Hrvaškem. 

Podatkov o tem, koliko od teh jih nepremičnino oddaja v turistični namen, koliko pa stanovanjski, torej dolgoročni najem, na FURS ne vodijo ločeno. 

Podatki le o na Hrvaškem registriranih sobodajalcih

FURS podatke o dohodkih in premoženju rezidentov Slovenije, med drugim tudi o lastništvu nepremičnin in iz njih izhajajočem dohodku, samodejno dobi na podlagi EU-uredbe, ki velja od leta 2011. Vendar le, če s temi podatki razpolaga davčni organ države, v kateri je nepremičnina. 

To pomeni, da FURS podatkov o nekom, ki ima na Hrvaškem nepremičnino in jo turistom oddaja na črno, torej dejavnosti na Hrvaškem ni prijavil, ne dobi. To pomeni tudi, da tak lastnik davkov od oddajanja v turistični najem ne plačuje ne na Hrvaškem ne v Sloveniji.

Po novem bodo poročale tudi platforme

A že letos se stvari na tem področju spreminjajo. Marca 2021 je bila namreč sprejeta sprememba direktive o upravnem sodelovanju na področju obdavčevanja, ki po novem opredeljuje tudi obveznost poročanja operaterjev digitalnih platform. V slovenski pravni red je bila prenesena decembra leta 2022. 

Kaj to pomeni za lastnike nepremičnin, ki jih na Hrvaškem oddajajo, ne da bi prijavili dejavnost in poročali o dohodkih tako hrvaški kot slovenski finančni upravi? Že za letošnje leto bodo morali operaterji digitalnih platform, najbolj znani sta Booking in Airbnb, FURS sporočati informacije o poslovni dejavnosti prodajalcev, ki poslujejo prek teh platform. „Poslovne dejavnosti, poleg osebnih storitev, prodaje blaga, najema katerega koli načina prevoza, vključujejo tudi najem nepremičnin,“ pravijo na FURS.

Finančna uprava RS bo od poročevalskih operaterjev platform prejemala identifikacijske podatke o prodajalcih, o katerih se poroča, ki so registrirani na spletnih platformah, podatke o prejetem nadomestilu, odtegnjenih pristojbinah in davkih, podatek o številu opravljenih dejavnosti ter finančnem računu, na katerega je bilo nadomestilo nakazano. V primeru oddajanje nepremičnin v najem za vsako nepremičnino tudi podatek o vrsti, naslovu in identifikaciji nepremičnine ter številu dni najema.

Novi podatki že za letošnje leto

„Operaterji digitalnih platform bodo navedene informacije na Finančno upravo RS prvič morali sporočati najkasneje do 31. januarja leta 2024 za poročevalno obdobje 2023. Finančna uprava RS pa bo s pristojnimi organi drugih jurisdikcij, prek avtomatične izmenjave, informacije prvič izmenjala do 28. februarja 2024.“

Za oddajanje na črno predvidene visoke globe

Oddajanje nepremičnin v najem brez ustrezne prijave oziroma ureditve statusa je „tvegana dejavnost tako z vidika dela na črno kot tudi neprijavljenih dohodkov iz naslova oddajanja v najem,“ pravijo na FURS. Vse kršitelje pozivajo k samoprijavi nenapovedanih dohodkov iz naslova najema, s čimer se izognejo sankciji za kršitev.

Globa za nezakonito oddajanje nepremičnin v turistični najem znaša od 400 do 30.000 evrov. Globa za nepredložitev obračuna DDV pa od 2000 do 125.000 evrov. 

Prijava in davki v obeh državah

Slovenski lastniki, ki svoje nepremičnine turistom oddajajo na Hrvaškem, morajo spoštovati tako hrvaško kot slovensko zakonodajo. Le tako bosta obe državi lahko pobrali davke. Po načelu tako imenovanega svetovnega dohodka je državljan Slovenije zavezan tudi za plačilo dohodnine od vseh vrst dohodkov, ki imajo svoj vir zunaj Slovenije, na finančni upravi RS (FURS) pojasnjujejo, zakaj mora posameznik, ki svojo nepremičnino oddaja na Hrvaškem, davke plačevati tudi v Sloveniji.

Katere zahteve morajo izpolnjevati in kakšen je postopek na Hrvaškem, lahko preberete tukaj. Potem pa lastnika čaka še postopek v Sloveniji. Ne glede na to, da nepremičnino oddaja na Hrvaškem, se mora kot sobodajalec registrirati tudi v Sloveniji.