Neverjetno, kaj si lahko kupi posameznik s povprečno plačo

V zadnjem poročilu o cenah stanovanjskih nepremičnin za prvo četrtletje letos je SURS objavil, da so se stanovanjske novogradnje (stanovanja in hiše) v Sloveniji na četrtletni ravni pocenile za 7,6 odstotka. S tem je bil prekinjen trend rasti, zaznan v predhodnih treh četrtletjih. Cene novih stanovanj so v primerjavi z zadnjim lanskim četrtletjem upadle za 7,9 odstotka.

Statistike o tem, koliko so se v tem obdobju spremenile cene novih stanovanj v Ljubljani, ni. Zadnji podatki o teh so v poročilu GURS za leto 2023. Podrobnejših podatkov zaradi majhnega vzorca sicer niso objavili, ugotovili pa so, da so bile lani cene novih stanovanj v Ljubljani v povprečju le malo višje kot cene novejših rabljenih stanovanj na dobrih lokacijah. Pri tem pa je treba upoštevati, da so bila praktično vsa lani vseljiva nova stanovanja kupljena že v predprodaji, po cenah, ki so veljale v času sklenitve pogodbe, torej pred dvema ali celo tremi leti, opozarjajo na Gurs. 

Cene novih stanovanj v gradnji, za katere so se predpogodbe sklepale v preteklem letu, pa so bile že precej višje. Za večino lani vseljivih novih stanovanj na območju Ljubljane je bila cena z DDV od 6500 evrov/m2 naprej (na kvadratni meter uporabne površine, brez upoštevanja garaž oziroma parkirnih prostorov). Najdražje novogradnje v centru Ljubljane pa so se ponujale tudi po ceni 12.000 evrov/m2 in več, piše v poročilu. 

Cene v Ljubljani še vedno rastejo

Bolj sveže podatke so nedavno objavile Finance, kjer so pregled stanovanjskega nepremičninskega trga v Ljubljani pripravili skupaj z analitsko družno Arvio. Cene stanovanj v Ljubljani so dosegle nov rekord, srednja cena (mediana) stanovanja je presegla 4300 evrov, na podlagi sklenjenih transakcij v letošnjem drugem četrtletju ugotavljajo pri Arviu. Za primerjavo, po podatkih GURS je bila srednja cena stanovanj v Ljubljani lani 3390 evrov. 

V primerjavi z drugim četrtletjem lani so se stanovanja podražila za pet odstotkov, v primerjavi s prvim četrtletjem pa za 1,5 odstotka, še ugotavljajo v Arviu. 

Za drugo letošnje četrtletje je značilno tudi, da je bilo število sklenjenih poslov za nova in rabljena stanovanja za 25 odstotkov nižje kot v enakem obdobju lani. Prodanih je bilo 374 stanovanj, kar je najnižja četrtletna številka v zadnjih desetih letih.

Naprodaj večinoma le velika nova stanovanja

Preverili smo, kakšna je ljubljanska ponudba stanovanj, predvsem novih, in po kakšnih cenah se prodajajo zdaj. Na portalu nepremicnine.net trenutno v Ljubljani oglašujejo 820 stanovanj, od tega jih je 234 novih. To pomeni, da so bila zgrajena lani in letos ali pa so celo šele v gradnji. 

Povprečna oglaševana cena rabljenih stanovanj je trenutno 4525 evrov, povprečna cena novih stanovanj pa 5173. Podrobnejši pregled pa pokaže, da so pogosto cene novih stanovanj izenačene s cenami rabljenih stanovanj na dobrih lokacijah.

Med novimi stanovanji je največ ponudbe štirirobnih (86) in trisobnih (80) stanovanj. Dvosobnih je le 27, ponudba manjših pa je izjemno pičla, prodajajo se na primer le štiri nove garsonjere. 

Največ novih stanovanj je naprodaj v središču mesta, 63, sledi območje Vič-Rudnik, kjer se prodaja 61 novih stanovanj, 49 jih je naprodaj za Bežigradom, 33 v Šiški in 28 v Moste-Polje. 

Največ novih stanovanj v Centru, najmanj v Moste-Polju

V povprečju najvišjo ceno na kvadratni meter dosegajo stanovanja v Centru, in sicer 5720 evrov, sledi pa Vič-Rudnik s povprečno ceno kvadratnega metra 5670 evrov, pri čemer je treba poudariti, da ceno dviguje ponudba novogradenj v Rožni dolini, kjer je povprečna cena skoraj 9000 evrov na kvadratni meter. Po povprečnih cenah je na tretjem mestu Šiška (4900 evrov/m2), sledita pa Bežigrad s 4540 in Moste-Polje s 4290 evri na kvadratni meter. Za več kot milijon evrov se v Ljubljani prodaja 25 novih stanovanj. 

Štirisobna od 377 tisoč naprej

Štirisobna stanovanja, ki so velika od 73 pa vse do 309 kvadratnih metrov se v Ljubljani prodajajo po cenah od 377.000 do 2.971.000 evrov. Zadnja cena je najvišja trenutna cena novega stanovanja v Ljubljani, in sicer v Centru, kvadratni meter pa stane 9614 evrov. Cena kvadratnega metra najmanjšega štirisobnega stanovanja, ki je v Zeleni Jami, je 5600 evrov. Najcenejše štirisobno stanovanje s površino 93 kvadratnih metrov pa je v Vevčah, cena kvadratnega metra je 4054 evrov. 

cene trisobnih se začnejo pri 287.000 evrih

Nova trisobna stanovanja so velika od 63 do 214 kvadratnih metrov, prodajajo pa se po cenah od 287.000 do 1.538.000 evrov. Za dobri poldrugi milijon evrov lahko v Centru kupimo 147 kvadratnih metrov veliko trisobno stanovanje, kar pomeni, da je cena enega kvadrata 10.460 evrov. Na drugi strani pa najcenejše trisobno stanovanje, ki je v Črni vasi, mer 68 kvadratnih metrov, cena kvadrata pa je 4088 evrov. 

Če pogledamo še najmanjša in največja trisobna stanovanja, ugotovimo, da je za 63 kvadratnih metrov na Rudniku treba plačati 324.000 evrov, za 214 kvadratnih metrov na Taboru pa 718.500 evrov.

Dvosobna od 223.000 evrov naprej

Tudi površine novih dvosobnih stanovanj so zelo različne, od 50 pa vse do 172 kvadratnih metrov skupaj z atrijem. Za 50 kvadratnih metrov na Vodmatu je cena 309.000 evrov oziroma 6180 evrov na kvadratni meter, za največje dvosobno stanovanje z atrijem pa je cena 394.000 evrov ali 2290 evrov na kvadratni meter. 

Najcenejše, 223.000 evrov, je 52 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje v Črni vasi, cena kvadratnega metra je 4270 evrov. Najdražje pa je 90 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Centru, cena zanj je 978.000 evrov oziroma 10870 evrov na kvadrat. 

Posameznik s povprečno plačo lahko kupi 21 kvadratov 

Izračunali smo tudi, koliko kvadratnih metrov novega stanovanja si lahko kupi posameznik s povprečno neto plačo, ki je maja letos znašala 1487 evrov. In koliko par z dvema neto povprečnima plačama. Pri tem smo upoštevali 20 odstotkov lastne udeležbe, kar je običajno najmanj, kar zahtevajo banke pri odobritvi posojila. Pri izračunu smo upoštevali povprečno fiksno obrestno mero 3,60 odstotka in dobo odplačila 20 let. Pri stopnji zadolženosti smo upoštevali 35 odstotkov plače za posameznika in 40 odstotkov za par. 

Posameznik s povprečno neto plačo si v Ljubljani ne more kupiti novega stanovanja, saj se cene tudi najmanjših začnejo pri 190.000 evrih. S kreditom, ki bi ga dobil, in prihranki bi si lahko, upoštevajoč povprečno ceno novogradnje, kupil pičlih 21 kvadratnih metrov. 

Par bi si s prihranki in kreditom lahko kupil 49 kvadratnih metrov novega stanovanja po povprečni ceni. Izbiral bi lahko med tremi garsonjerami in enim dvosobnim stanovanjem v Črni vasi ter eno garsonjero in enim enosobnim stanovanjem prav tako na Rudniku. Vsa stanovanja so velika od 43 do 48 kvadratnih metrov, cene zanje pa od 190.000 do 248.000 evrov.