Država obljubila, da bo lastnikom stanovanj plačala, a hudič je v podrobnostih

S spremenjenim in dopolnjenim stanovanjskim zakonom, ki so ga v državnem zboru sprejeli na zadnji seji pred počitnicami, naj bi uredili 30 let trajajoče nesorazmerje pravic in dolžnosti med najemniki in lastniki denacionaliziranih stanovanj ter uresničili odločbo Ustavnega sodišča iz junija 2023. 

Medtem ko so na ministrstvu za solidarno prihodnost, kjer so predloge sprememb in dopolnil pripravili, in koalicijski poslanci, ki so zakon sprejeli, prepričani, da so našli rešitve za eno in drugo stran, pa so v združenju lastnikov nepremičnin z zakonom nezadovoljni in mu nasprotujejo. 

Breme stanovanjske stiske najemnikov naj prevzame država

Ugotavljajo, da zakon na področju ureditve najemnih razmerij v denacionaliziranih stanovanjih v nobenem elementu ne uresničuje zahtev iz odločbe Ustavnega sodišča, zato ustavne neskladnosti niso odpravljene.  

Poudarjajo, da lastniki še vedno ne bodo mogli mirno uživati svojega premoženja, celotno breme reševanja stanovanjske problematike pa je tudi v prihodnje prevaljeno nanje, namesto da bi bila država tista, ki bi vzpostavila ustrezne mehanizme, s katerimi bi breme stanovanjske politike prenesel z zasebnika na državo. Po 30 letih, tako v združenju, bi končno morala aktivno prevzeti breme reševanja problematike, čemur pa se zavestno izogiba in vsa bremena še naprej vali na lastnike.

Lastniki še vedno nimajo posesti

Rešitve zakona tudi po 30 letih ne odpravljajo kršitve lastninske pravice, pravijo v združenju in dodajo, da je lastnikom stanovanj ne omogočajo niti pridobitve posesti stanovanj za lastne potrebe ali potrebe družinskih članov lastnika niti oddajanja stanovanj po tržni najemnini. Hkrati pa so lastniki po veljavnih predpisih dolžni plačevati visoke stroške vzdrževanja nepremičnin, ki ne pokrivajo niti rednih stroškov in so nesorazmerno višji od prejete najemnine.

Končnega roka ni

Med razlogi, zakaj nasprotujejo zakonu, navajajo, da je najemno razmerje najemodajalcu vsiljeno tako, da ne more izbrati najemnika in (so)odločati o bistvenih elementih najemne pogodbe, kot sta na primer trajanje in pogoji prenehanja najema. Še vedno ni določen končni rok, ko bodo lastniki stanovanja po 30 letih končno prejeli v posest, ki je ključen element lastninske pravice. Zakon prekinitve dolgoletnih vsiljenih in izjemno obremenjujočih najemnih razmerij ne predvideva.

Čeprav je v zakonu določeno 10-letno prehodno obdobje, v katerem bo razliko med neprofitno in administrativno določeno tržno najemnino lastnikom plačevala država, po izteku obdobja pa se lastnik in najemnik lahko dogovorita za tržno najemnino, ki ne sme biti oderuška, lastniki navajajo, da to pomeni, ohranjanje najemnih razmerij za nedoločen čas. 

Po 10 letih na sodišče

Dejstvo je namreč, pravijo v združenju, da je kakršno koli dogovarjanje med lastniki in najemniki (v razmerah več kot 30-letnega "prisilnega" najema) praviloma nemogoče, rezultat česar bodo nedvomno številni dolgoletni sodni spori, vključno z ugotavljanjem, ali gre morda za oderuško najemnino ali ne. Mimogrede, oderuška najemnina je najemnina, ki za več kot 50 odstotkov presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.

Zaradi dolgotrajnih sodnih postopkov se bo čas, ko naj bi lastnik končno v posest dobil svojo nepremičnino, zavlekel za dodatnih pet do 10 let, so prepričani v združenju. Ali drugače, po izteku predvidenega obdobja 10 let praviloma do dogovora o tržni najemnini ne bo prišlo, hkrati pa mu zakon ne daje podlage zahtevati izpraznitev stanovanja. Še več, če najemnik umre, mora lastnik skleniti najemno razmerje pod istimi pogoji tudi z ožjim družinskim članom. 

Tržna najemnina v Ljubljani sedem evrov na kvadrat

Lastniki denacionaliziranih stanovanj se tudi z rešitvijo doplačila najemnine, ki naj jim bi ga naslednjih 10 let plačevala država, ne strinjajo. Kot pravijo, je regulirana najemnina bistveno nižja od tržne, določene pa so na podlagi pravilnika iz leta 2007. Za Osrednjeslovensko regijo je na primer regulirana najemnina sedem evrov na kvadratni meter, za Gorenjsko 5,5 in za Pomursko štiri evre.  

Navedeno pomeni, da bo lastnik stanovanja v izmeri 66,87 m2, ki je v najožjem starem mestnem jedru v Ljubljani, upravičen le do 468,09 evra (bruto) mesečne najemnine. Če od tega zneska odštejemo davek od oddajanja v najem, je najemnina 362,77 evra (neto), oziroma 5,43 evra/m2 (neto), kar je manj, kot je povprečna neprofitna najemnina javnega stanovanjskega sklada MOL, ki je približno šest evrov na kvadratni meter. 

Iz podatkov javno dostopnih nepremičninskih portalov je povprečna cena najema za primerljiva stanovanja (torej starejša in v Centru Ljubljane) bistveno višja, v povprečju 18 evrov na kvadratni meter mesečno, pravijo v združenju. Za prej navedeno stanovanje bi lastnik na trgu tako lahko dobil približno 1200 evrov najemnine. 

V združenju predlagajo, da bi se mesečna tržna najemnina določila v deležu posplošene tržne vrednosti stanovanja po evidencah GURS. Če najemnik ne soglaša s tako določeno tržno najemnino, lahko tržno najemnino dokazuje s cenilnim poročilom sodnega cenilca.

katarina.n.mal@styria-media.si