Airbnb, pejt domov!

Potem ko so na ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport predstavili predlog novega zakona o gostinstvu, ki med drugim ureja tudi oddajanje v kratkoročni najem, se zdi, da je med sobodajalci in nevladnimi organizacijami, ki se zavzemajo za čim večjo dostopnost stanovanj, prepad še večji. 

Predlog zakona je neustaven

Na zakonska določila, ki naj bi z uveljavitvijo novega zakona zaostrila pogoje oddajanja v kratkoročni najem, so se najprej odzvali sobodajalci, združeni v zavodu Gostoljubnost slovenskih domov, združenju sobodajalcev in združenju lastnikov nepremičnin Slovenije. 

V sporočilu za javnost trdijo, da predlog zakona v več delih grobo krši slovensko ustavo, saj posega v ustavno pravico razpolaganja z zasebno lastnino.  

Airbnb, pejt domov!

Danes pa so se odzvali na nasprotni strani v inštitutu Danes je nov dan. Predstavili so novo kampanjo Airbnb, pejt domov!, s katero želijo v času javne razprave o novem zakonu o gostinstvu opozoriti na škodljive posledice nereguliranega kratkoročnega oddajanja nepremičnin na platformah, kot sta Airbnb in Booking.

Stališča obeh strani o nepremičninskem in najemnem trgu so diametralno nasprotna, prav tako stališča o novem predlogu zakona o gostinstvu. 

Vpliv na cene ali ne

Sobodajalci so prepričani, da na ceno stanovanj in najemnin kratkoročne namestitve ne vplivajo pomembno, pač pa dejavniki, kot so pogoji za gradnjo, cene stavbnih zemljišč, dostopnost posojil in obrestne mere ter kreditna sposobnost prebivalstva, splošne gospodarske razmere v državi ter povsem disfunkcionalna stanovanjska politika, ki ne naslavlja bistva problema.

V Danes je nov dan pa pravijo, da se je zaradi rasti turizma in odsotnosti regulacije razcvetel trg kratkoročnega oddajanja, ki na račun lova za dobički še poglablja krizo, saj stanovanja, ki se na trgu oddajajo kratkoročno, niso na voljo mnogim, ki potrebujejo dom.

Sobodajalci svojo trditev utemeljujejo s podatkom, da naj bi se v Ljubljani v kratkoročni najem oddajalo le od dva do trije odstotki stanovanj, kar nima znatnega vpliva na cene nepremičnin.

Na drugi stari pa v inštitutu postrežejo s podatkom, da se trenutno v Ljubljani v kratkoročni najem oddaja 1411 stanovanj, v dolgoročni pa 538, skoraj trikrat manj. Število oglaševanih ljubljanskih Airbnb enot v zadnjih treh letih kar potrojilo, še dodajajo. 

Stanovanja tržno blago ali ne

Omejitve, ki jih določa predlog, bodo po mnenju sobodajalcev imele več negativnih finančnih posledic. Najprej za sobodajalce, ki bodo prizadeti zaradi izpada prihodkov, potem pa tudi za državo, ki bo pobrala manj davkov iz naslova pobrane akontacije na dohodek pravnih oseb, davka na dodano vrednost, vplačane turistične takse, izpad dohodkov in davka na dodano vrednost vrste spremljajočih storitev, ki jih uporabljajo gostje kratkoročnih namestitev ter zmanjšane konkurenčnosti slovenskega turizma. 

Uroš Buda, predstavnik zavoda Gostoljubnost slovenskih domov ob tem dodaja: "Zagotavljanje zadostnega števila stanovanj je naloga države, ne zasebnih lastnikov, in sicer na način, da se ne posega v ustavno pravico razpolaganja z zasebno lastnino. Tovrstna dejanja zakonodajalcev nakazujejo, da iščejo grešnega kozla za 30 let odsotnosti stanovanjske in študentske politike. Disfunkcionalne odločitve stanovanjske politike ne naslavljajo bistva problema, saj življenje v centru mesta ni osnovna človekova pravica, temveč luksuz, ki ima povsod po svetu svojo ceno."

V Danes je nov dan poudarjajo, da je dojemanje stanovanj kot tržnega oziroma špekulativnega blaga, problem. Na spletni strani airbnbpejtstran.si med drugi navajajo tudi pričevanja prizadetih, ki so zaradi podivjanega trga za kratkoročno oddajanje izgubili streho nad glavo oziroma se zaradi tega spopadajo s slabšo kakovostjo življenja.

Prepričani so, da je predlog zakona korak v pravo smer, vendar bi po njihovem mnenju morale biti nekatere omejitve še strožje, še vedno obstaja prostor za izboljšave. Zato ministrstvu predlagajo več sprememb.

Oddajajo naj zgolj fizične osebe, ki v stanovanjih bivajo 

Zavzemajo se za to, da lahko v kratkotrajni najem po zgledu Amsterdama in Avstrije oddajajo samo fizične osebe, ki stalno prebivajo na naslovu nepremičnine za kratkotrajni najem. 

Posamezniki, ki želijo oddajati za daljše obdobje in/ali nimajo prijavljenega prebivališča na naslovu te nepremičnine, bi se v tem primeru obravnavali kot komercialni ponudniki in bi se morali tudi ustrezno registrirati. Takšna določba bi uvedla bolj pravično obdavčitev, ki je trenutno za tiste, ki oddajajo v kratkotrajni najem, v višini šest odstotkov neprimerljiva z obdavčitvijo poslovnih subjektov, kot tudi fizičnih oseb, ki oddajajo v dolgoročni najem (v višini 25 odstotkov).

Kot primer podobne prakse izpostavljajo Pariz, kjer se je v letih od 2012 do 2018 na najemni trg vrnilo okoli 570 stanovanj.

"Oddajanje nepremičnin na platformi Airbnb in drugih platformah že dolgo ni delitev proste sobe, ležišča ali začasno praznega stanovanja v primarni nepremičnini najemodajalca. Kratkoročni najem predstavlja priložnost za velike zaslužke, posledično pa gre velikokrat za trajno gospodarsko aktivnost. To potrjujeta tudi podatka, da je imel povprečen ponudnik leta 2019 na Airbnb objavljene 2,15 nepremičnine, obenem pa v Ljubljani ponudniki, ki imajo več kot šest nepremičnin, predstavljajo 36 odstotkov trga za kratkoročni najem na Airbnb."

Najemne pogodve največ za 11 mesecev

Trenutni predlog zakona ne zamejuje kratkotrajnega najema na fizične osebe, ki v stanovanju tudi prebivajo, kar vzbuja skrb, da bodo najemodajalci (torej osebe, ki so lastniki stanovanj, a v njih ne prebivajo) v turističnih krajih sklepali najemne pogodbe le za toliko dni v letu oziroma tiste dni v letu, ko ne bodo imeli možnosti oddajati turistom, so prepričani v inštitutu. 

"Če zakon omeji le čas oddajanja, ne pa tudi subjekte, lahko to povzroči normalizacijo sklepanja najemnih pogodb za 11 mesecev, kar je popolnoma v nasprotju z zavezami in prizadevanji trenutne vlade, da bi vzpostavila bolj stabilne pogoje na najemnem trgu ter spodbudila dolgoročne najemne pogodbe."

Občine naj imajo možnost zaostritve pogojev

Po novem bodo občine lahko omejitve predlaganega zakona omilile, v inštitutu pa predlagajo, da bi jih lahko tudi zaostrile. Na primer z omejitvijo odstotka stanovanj, ki so namenjena kratkoročnemu najemu na določenih lokacijah, ter na ta način prepreči izseljevanje oziroma izrivanje lokalnega prebivalstva. Takšna praksa je v veljavi v nekaterih predelih Amsterdama. 

Predlagajo tudi, da se število ležiš v stanovanju v večstanovanjski stavbi zmanjša iz predlaganih šest na zgolj štiri. 

Več nadzora in globe za oddajanje na črno

Omejevanje kratkotrajnega najema stanovanj je lahko dober ukrep samo, če se bo ustrezno izvajal in nadziral, so prepričani, zato predlagajo več različnih varovalk, večji nadzor in globe za kršitelje. Občinske inšpektorje naj bi podprli tudi tržni, vzpostaviti je treba sistem anonimnih prijav in mehanizem, ki omogoča preverbo opravljanja dejavnosti v stanovanjih. Po novem naj se kaznujejo tudi fizične osebe, ki v kratkotrajni najem oddajajo na črno. Tega zdaj v predlogu zakona ni, saj so globe predvidene le za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost.

Po novem bodo na spletnih platformah, kot sta AirBnB in Booking, lahko oglaševali le tisti, ki bodo v oglasu objavili tudi identifikacijsko številko nastanitvenega prostora. Vendar ta obveza ne velja za oglaševanje na drugih spletnih kanalih, kot sta Facebook in Instagram, zato predlagajo, da se v zakon zapiše tudi to.