Večletna pot brez zagotovljenega cilja, davki pa ubijalski

Marsikatero zemljišče, ki ima status kmetijskega zemljišča, se ne uporablja za izvajanje kmetijske dejavnosti. Razlogov za to je veliko, praktično vsaka opuščena njiva ali travnik ima svojo zgodbo. Ni jih malo med njimi, ki bi bile bolj kot za kmetijsko dejavnost primerne za stanovanjsko gradnjo, denimo družinske hiše. 

Parcelo zarašča trava, spremenimo jo v zazidljivo

Eden izmed takšnih primerov je tudi kmetijsko zemljišče, ki skupaj z zazidljivim delom parcele tvori veliko zaključeno celoto. Lastnika obeh parcel sta po nekaj letih ugotovila, da kmetijskega dela svojega posestva ne potrebujeta, saj ga zarašča zgolj trava, ki jo je treba ves čas kositi. 

Ker je parcela ravna, tik ob regionalni cesti, obdana pa je z že pozidanimi parcelami, torej so tudi vsi komunalni priključki v bližini, sta začela razmišljati, da bi ji namembnost spremenila v zazidljivo in jo prodala. 

Hitro jima je bilo jasno, da njuna namera ne bo tako hitro izvedljiva, predvsem pa sta ugotovila, da ju čaka za več kot 10 tisoč evrov davščin. 

Sprememba namembnosti ni individualna pobuda posameznika

Lastnik zemljišča pri spremembi namembnosti namreč nima povsem prostih rok. Ne more preprosto vkorakati v pristojno občinsko pisarno oddelka za okolje, prostor in infrastrukturo in oddati vloge za spremembo namembnosti. 

„Prostorsko načrtovanje v skladu s pravili je nujno za skladen razvoj družbe, sicer bi v prostoru nastopil kaos, kjer bi vsak načrtoval posege le na svojem zemljišču, nemogoče pa bi bilo urejati rešitve, ki so v interesu vseh, in ob tem zagotavljati cilje varstva okolja, ohranjanja narave, varstva kmetijskih zemljišč, razvoja javne infrastrukture ter gospodarstva ter naslavljati ostale razvojne potrebe in varstvene zahteve, ki so ključne za trajnostni prostorski razvoj,“ piše na portalu e-uprave.  

Sprememba namembnosti poteka v okviru OPN

Zato mora lastnik, ki bi želel spremembo namembnosti zemljišča, na občini, kjer to leži, preveriti, kdaj bo pripravljala nov občinski prostorski načrt (OPN), v okviru katerega lahko poda pobudo za spremembo namembnosti. 

Kako pogosto pripravljajo nove OPN, je odvisno od vsake posamezne občine. Nekatere jih pripravljajo redno, kar pomeni, ko zaključijo eno spremembo OPN, odprejo javni poziv za zbiranje pobud za naslednjo, druge to počnejo bistveno redkeje z daljšimi časovnimi premori. 

arhiv PISO

Ko ugotovimo, ali ima občina odprt poziv za ponudbe spremembe namembnosti, oziroma ugotovimo, kdaj ga bo imela, lahko na predpisanem obrazcu, dostopen je na spletnih straneh večine občin, podamo pobudo. 

Vlogo za pobudo oddamo na občino 

Da bo vloga popolna, potrebujemo številko katastrske občine in številko parcele, podatke o lastništvu parcele, obrazložitev, zakaj želimo spreminjati namembnost, in kakšna naj bo nova namembnost zemljišča. Na obrazcu je treba navesti še, katera komunalna infrastruktura je že na parceli oziroma poteka čez njo, katera je v bližini, in kako bi se zemljišče, če bi postalo zazidljivo, lahko navezovalo na najbližjo cesto. 

Najbolje je priložiti grafiko parcele, ki jo lahko najdemo na portalu prostorskega informacijskega sistema, ali pa na občini vložimo vlogo za izdajo lokacijske informacije. V skico parcele vrišemo priključevanje na cesto in drugo javno komunalno infrastrukturo na oziroma ob parceli. 

Odločimo se tudi, ali želimo, da se v zazidljivo spremeni celotna površina parcele, ali pa le njen del. Če želimo zazidljiv le en del parcele, ta mora biti za gradnjo družinske hiše velik najmanj 450 kvadratnih metrov, tudi ta del označimo na skici parcele. 

Tako izpolnjeno vlogo za pobudo spremembe namembnosti v vsemi prilogami vložimo na pristojno občinsko upravo. Ta nam lahko od lanskega junija tudi zaračuna upravno takso, ki je lahko od 50 do 300 evrov, lahko pa se občina odloči, da je postopek brezplačen. 

Sledi čakanje, leta

Najprej je treba počakati, da občina konča z zbiranjem pobud. Čas zbiranja pobud je odvisen od občine, traja pa lahko tudi dve leti, saj želijo zbrati čim več pobud, ki jih bodo obravnavali hkrati v okviru enega postopka spremembe OPN. 

Občina po zaključku zbiranja pobud te pregleda. Če bo pobudo ocenila kot ustrezno, jo bo uvrstila v nadaljnje faze postopka priprave občinskega prostorskega načrta. Pobude upoštevajo le, če so skladne s cilji prostorskega razvoja občine, upoštevajo varstvene in varovalne omejitve v prostoru in so ustrezne z vidika urbanističnih meril in možnosti opremljanja zemljišč za gradnjo.

V nadaljnjih fazah postopka se nato izvede pridobivanje mnenj nosilcev urejanja prostora, javna razgrnitev z javno obravnavo, vključno z vsemi koraki postopka celovite presoje vplivov na okolje, kadar je ta potrebna, in nato sprejem in objava akta. Drugače povedano, to pomeni, da o ponudbah za spremembo namembnosti odločajo tudi pristojna ministrstva. 

Celoten postopek traja najmanj pet let

Celoten postopek presoje, javne razgrnitve, sprejema akta in njegova objava lahko traja leta. Vsekakor lahko pričakujemo, da bo postopek trajal najmanj dve ali tri leta, lahko pa tudi več. Za lastnika zemljišča, ki mu želi spremeniti namembnost lahko to skupaj s časom za zbiranje pobud pomeni tudi pet let in več. Pri tem pa ves ta čas lastnik ne ve, ali bo njegova pobuda tudi odobrena. 

Tako lahko šele po petih in več letih izve, da svojega kmetijskega zemljišča ne more spremeniti v zazidljivo. Ob vložitvi pobude pa mu noben uradnik ne zna in ne more povedati, ali bo s pobudo uspel ali ne, tudi plačilo upravne takse, če jo občina zaračuna, mu ne zagotavlja zanj ugodne odločitve. 

Plačilo nadomestila za nepozidano zazidljivo zemljišče 

Če smo z želeno spremembo namembnosti uspeli, torej je naše kmetijsko zemljišče postalo zazidljivo, lahko začnemo na njem načrtovati gradnjo in na pristojni upravni enoti zaprosimo za gradbeno dovoljenje. 

A pozor. Vse dokler gradbenega dovoljenja ne dobimo oziroma to ni pravnomočno, nam občina zaračunava davek oziroma nadomestilo za zazidljivo parcelo, ki ni pozidana. Višina davka je odvisna od velikosti zazidljive parcele in odmerne stopnje, ki jo je v svojih aktih določila posamezna občina. Obračuna pa se hkrati z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča.

Nik Rovan

Pri prodaji parcele nas čaka plačilo treh davkov

Še več plačila davkov pa čaka lastnika, ki namerava po novem zazidljivo zemljišče prodati kot gradbeno parcelo. V tem primeru mora plačati dvoodstoten davek na promet z nepremičninami, ki se obračuna gleda na v pogodbi zapisano prodajno vrednost. 

Plačati mora tudi davek na kapitalski dobiček, ki se obračuna od razlike med vrednostjo parcele ob njenem nakupu in vrednostjo parcele ob njeni prodaji. Višina davka na kapitalski dobiček je določena z večstopenjsko lestvico, odmerne stopnje pa so odvisne od tega, koliko let je prodajalec lastnik parcele, ki jo prodaja. 

Po petih letih lastništva je stopnja davka na kapital 15 odstotkov, po dopolnjenih desetih letih 10 odstotkov, po 15 letih pet odstotkov, po 20 letih lastništva pa se davek na kapital pri prodaji nepremičnine ne plača.

A to še ni vse. Ker se je s spremembo namembnosti iz kmetijskega v zazidljivo zemljišče njegova vrednost povečala, mora lastnik ob prodaji take parcele plačati še davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti. Tudi ta je določen glede na leta lastništva, ki pa začnejo teči od trenutka, ko je sprememba namembnosti začela veljati. 

Če lastnik parcelo proda takoj, ko ji je bila spremenjena namembnost, bo od razlike v ceni med vrednostjo parcele, ko je bila še kmetijsko zemljišče, in vrednostjo po novem zazidljive parcele, plačal 25 odstotkov davka. Ko bo od datuma spremembe namembnosti preteklo od enega do treh let, stopnja davka znaša 15 odstotkov, če pa jo bo do prodaje imel v lasti od treh do 10 let, bo plačal davek po stopnji 5 odstotkov.

Poglejmo konkreten primer

Lastnika sta za zemljiško zemljišče, ki je bilo ob nakupu vredno 4000 evrov, oddala pobudo za spremembo namembnosti. Ko je bila njuna pobuda odobrena, sta bila lastnika parcele že 13 let. Zdaj jo želita prodati, zanjo pa lahko iztržita 40.000 evrov. 

Plačati morata dvoodstotni davek od prometa nepremičnin, kar znaša 800 evrov. Plačati morata tudi kapitalski dobiček. V njunem primeru je osnova za obdavčitev 36.000 evrov. Ker sta lastnika parcele 13 let, je kapitalski dobiček obdavčen po 10-odstotni davčni stopnji, kar znese 3600 evrov. 

Parcelo nameravati prodati takoj, zato bosta plačala še 25 odstotkov davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti. Od osnove 36.000 evrov je to 9000 evrov. Skupaj bosta torej plačala 13.400 evrov davkov. Za parcelo torej ne bosta iztržila 40.000 temveč le 26.600 evrov. 

Če parcele ne prodata takoj, temveč čakata 10 let, da davka na na dobiček zaradi spremembe namembnosti ne bo treba plačati, hkrati pa se tako izogneta tudi davku na kapitalski dobiček, saj bosta čez 10 let parcelo imela v lasti že 23 let, pa bosta v tem obdobju morala plačevati davek na nezazidano zazidljivo zemljišče. V njunem primeru to pomeni približno 150 evrov na leto ali 1500 evrov v 10 letih. Z vidika davščin se splača počakati.

Več o gradnji najdete tukaj.