Na nakup zazidljive parcele ne smejo vplivati le cena, velikost in lokacija, pred končno odločitvijo je treba preveriti veliko različnih pravnih in okoljskih vidikov. Če jih spregledamo oziroma se o njih natančno ne pozanimamo ali jih preverimo, lahko kasneje naletimo na zelo resne težave.
S podrobnostmi, povezanimi s parcelo, se običajno začnemo ukvarjati šele v procesu priprave dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ni sicer še prepozno, vendar lahko naletimo na zahteve in informacije, zaradi katerih bo treba popravljati projekte, verjetno bo treba najti drugačne rešitve, ki največkrat pomenijo dražjo gradnjo, lahko se celo zgodi, da na parceli, kljub temu, da je zazidljiva, ne bomo mogli graditi, ali pa se bo začetek gradnje zelo zavlekel.
Pred nakupom je tako treba preveriti pravno stanje parcele, občinske prostorske načrte in okoljske dejavnike.
Pregled stanja v zemljiški knjigi in katastru zemljišč
Ugotoviti je treba, ali je lastnikov parcele, ki jo kupujemo, več, in ali so jo vsi pripravljeni prodati. Nujen je podatek o tem, ali je parcela prosta bremen ali ne, kar je tudi zabeleženo v zemljiški knjigi. Preveriti je treba dejanske meje parcele in ugotoviti, ali so skladne s tistimi v zemljiškem katastru, da se ne bi kasneje zgodilo, da hišo delno gradimo na sosednjem zemljišču, ali pa odmiki hiše od sosednjih parcel niso zadostni. Za to je najbolje imeti geodetske izmere.
Zahteve in omejitve občinskih aktov
Če so nas podatki iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra pomirili, so v naslednji fazi na vrsti občinski prostorski akti.
Najprej preverimo namensko rabo zemljišča, s čimer se prepričamo, da je parcela v resnici stavbno zemljišče, in bomo na njej lahko gradili. Če je del parcele kmetijsko zemljišče, je treba upoštevati 30-dnevni rok, kolikor mora namera o prodaji viseti na oglasni deski pristojne občine. To med drugim pomeni, da imajo različni deležniki lahko predkupno pravico, torej imajo prednost nakupa pred nami.
Iz lokacijske informacije ugotovimo, kakšna gradnja je dovoljena, kolikšen je največji dovoljen faktor pozidanosti parcele, kolikšni morajo biti odmiki od sosednjih parcel in javnih površin, in ali je možen dostop s parcele na javno cesto. Če ni, za gradnjo hiše na tej parceli ne bomo dobili gradbenega dovoljenja.
Če v lokacijski informaciji na primer piše, da je dovoljena le gradnja enodružinske hiše s pritličjem in mansardo, mi pa želimo graditi sodobno hišo z ravno streho, potem ta parcela zagotovo ne bo prava. Takšnih in podobnih zahtev o tem, kakšne hiše je dovoljeno graditi na nekem območju v občini, je kar precej, zato jih je pametno pravočasno proučiti, ali nam ustrezajo.
Na ogled parcele je v tej fazi najbolje priti z arhitektom, saj bo ta glede na zahteve lokacijske informacije lahko ocenil, kako hišo sploh umestiti na parcelo, in ali obstajajo pri tem večje omejitve, zaradi katerih parcela morda ni primerna.
Zelo pomembna faza je preverjanje komunalne opremljenosti parcele. Ali so morda komunalni vodi že na parceli, koliko so oddaljeni, če jih še ni. In katerih komunalnih priključkov sploh ni v bližini. Na podlagi teh podatkov bomo lahko ocenili, kolikšen strošek bo komunalno opremljanje zemljišča. K temu pa spada tudi komunalni prispevek, ki se od občine do občine zelo razlikuje, zato se je pametno pozanimati tudi o njegovi višini.
Okoljske danosti in tehnične zahteve
Mednje lahko najprej uvrstimo relief parcele. Najbolj preprosta in tudi najcenejša je gradnja na ravni parceli, padci ali celo strmine pa običajno pomenijo precej dražjo gradnjo in zahtevajo tudi drugačne arhitekturne rešitve.
Strokovnjaki svetujejo, da geomehanik preveri tudi sestavo tal, saj je od te odvisno, kakšne temelje bomo morali izdelati, in kako zahteven poseg bo izkop gradbene jame. Oboje lahko precej vpliva na ceno gradnje. Preveriti je treba tudi, ali je parcela na potresno ali poplavno ogroženem področju. Če se potresom težko izognemo, pa se poplavam zagotovo lahko, tako da na poplavnih območjih ne gradimo. Preveriti je treba, koliko denimo ob obilnejših padavinah naraste bližnji potok, ali je možno, da na površje bruhne podtalnica, ki teče v bližini, bo hišo ogrožal hudournik ali zemeljski plaz.
Če smo se odločili za dobro nizkoenergijsko ali pasivno hišo, na kateri načrtujemo še sončno elektrarno, je parcela pomemben dejavnik, ki vpliva na dosego zastavljenih ciljev. Preveriti je treba osončenost parcele in kako lahko na njej orientiramo hišo, da bomo pozimi lahko učinkovito izkoriščali sončne dobitke, poleti pa se zaradi njih ne bo pregrevala. Pozicija hiše na parceli in njena orientiranost sta namreč pri energijsko zelo učinkovitih hišah zelo pomembni. Enako pomembno je, da bomo streho lahko orientirali na jug, če želimo nanjo namestiti sončno elektrarno.
To sicer ne pomeni, da na parcelah, ki v tem pogledu niso idealne, ne moremo graditi energijsko učinkovitih hiš, le projekte zanje je treba prilagoditi danostim parcele, kar pa lahko zahteva dražje rešitve.
Vse, kar je treba preveriti pred nakupom parcele lahko naredimo sami, večina podatkov je namreč dostopna prek različnih portalov, večino informacij pa lahko dobimo na pristojni občini. Preverjanja lahko prepustimo tudi nepremičninskim posrednikom, zagotovo pa je dobro, če že v fazo nakupa parcele vključimo arhitekta, geomehanika in energijskega svetovalca.
Več o gradnji najdete tukaj.
