Rušenje stare in gradnja nove hiše, komunalec se poračuna le pod temi pogoji

Rušenje starih, dotrajanih hiš in gradnja novih na isti parceli je pogosta praksa. Nekoč se je temu reklo nadomestna gradnja, po zdaj veljavnem gradbenem zakonu (GZ-1) je to zgolj rušenje oziroma odstranitev stare in gradnja nove hiše. 

Staro hišo lahko v določenih primerih odstranimo brez gradbenega dovoljenja, potrebna pa je prijava rušitvenih del, za novo hišo je obvezno gradbeno dovoljenje in plačilo komunalnega prispevka. 

Investitorje v takšnih primerih največkrat zanima, ali bo občina pri odmeri komunalnega prispevka za novo hišo upoštevala že plačan komunalni prispevek za staro, ki so jo oziroma jo bodo porušili. Večina si to razlaga tako, da naj bi se za novo hišo plačal komunalni prispevek le za razliko površine, če bo nova hiša večja od stare. 

Trije pogoji za poračun komunalnega prispevka

Vprašanje je urejeno v zakonu o urejanju prostora (ZureP-2), v katerem sicer ni izrecno napisano, da mora občina upoštevati odstranjeni objekt pri odmeri komunalnega prispevka. Zakon pa jim daje možnost, da pri odmeri komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo smejo sprejeti odločitev o upoštevanju delnih ali celotnih preteklih vlaganj v primeru odstranitve in gradnje novega objekta. 

Občina torej lahko upošteva že plačani komunalni prispevek, vendar le, če so izpolnjeni trije pogoji:

- odstranjene objekte je pri odmeri komunalnega prispevka možno upoštevati le, če to določa občinski odlok, 
- v času odmere komunalnega prispevka morajo biti na razpolago ustrezni dokazi o obstoju objekta, njegovi zmogljivosti, namembnosti in priključevanju na komunalno opremo, 
- upoštevanje odstranjenih objektov pri odmeri komunalnega prispevka je možno le za objekte, ki so bili zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljenja.

Če kateri koli od naštetih pogojev ni izpolnjen, investitor ni upravičen do poračuna že plačanega komunalnega prispevka. 

Domneva o gradbenem in uporabnem dovoljenju

„Plačilo komunalnega prispevka je namreč vezano na izdajo gradbenega dovoljenja, zato se šteje, da imajo komunalni prispevek poravnan le objekti, ki so bili zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljenja,“ v pojasnilih občinam navajajo na pristojnem ministrstvu.

Kaj to pomeni za stavbe, ki so bile zgrajene brez gradbenega dovoljena v času, ko to sploh ni bilo obvezno? Za objekte, ki so bili zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljenja, pod določenimi pogoji lahko štejejo tudi objekti zgrajeni pred 31. decembrom 1967, vendar le, če investitor predloži dokaze glede izpolnjevanja domneve gradbenega in uporabnega dovoljenja v skladu z določili gradbenega zakona.  

To pa pomeni, da mora investitor, še pred rušitvijo starega objekta pridobiti odločbo o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1, kar določa 150. člen GZ-1.  

Dokazila mora zbrati investitor

Obstoj in status odstranjenega objekta, prav tako pa tudi njegova namembnost, zmogljivost in priključenost na komunalno opremo, se ugotavlja v posebnem upravnem postopku. Breme dokazovanja pa je na strani investitorja.

Če so izpolnjeni pogoji za upoštevanje odstranjenega objekta, investitor navedeno lahko dokazuje z gradbenim dovoljenjem za odstranitev in s podatki iz uradnih evidenc. Podatki o priključevanju odstranjenega objekta na komunalno opremo se v določenih primerih, predvsem kadar od odstranitve objekta ni preteklo veliko časa, lahko pridobijo tudi pri pristojnih upravljavcih komunalnih vodov.

Če dokazi ne obstajajo, potem upoštevanje odstranjenega objekta pri odmeri komunalnega objekta ni možno, četudi občinski odlok omogoča priznanje že plačanih komunalnih prispevkov. 

V odlokih občin so lahko tudi dodatne zahteve

Pregledali smo odloke 15 občin iz različnih delov Slovenije in ugotovili, da so v prav vseh vključena tudi pretekla vlaganja. To pomeni, da občine v primerih odstranitve starega in gradnje novega objekta znotraj iste parcele pri izračunu komunalnega prispevka za novogradnjo upoštevajo že plačan prispevek za odstranjeno stavbo. 

Določila pa se v nekaterih občinah nekoliko razlikujejo. V nekaterih občinah na primer poračun priznajo le, če od rušitve do zahteve za poračun ni preteklo več kot dve leti ter da je zavezanec za plačilo ista oseba, v nekaterih je to obdobje pet ali 10 let, v večini pa tega pogoja sploh ni.

Med zahtevami je v odlokih denimo navedeno tudi, da mora biti klasifikacija starega in novega objekta enaka. V nekaterih občinah med dokazili zahtevajo gradbeno dovoljenje za rušenje, če je to predpisano z zakonom, ali pa prijavo rušitvenih del v primerih, ko zakon ne predpisuje gradbenega dovoljenja. 

Dostop do odlokov o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremljenost, kakor se imenujejo uradno, je preprost prek spleta, zato lahko vsak investitor hitro preveri, kako občina, v kateri bo odstranjeval in gradil nov objekt, poračuna komunalni prispevek. Pogoji so določeni v poglavju Pretekla vlaganja.