Na prvi spletni dražbi se bo 18. oktobra prodajalo stanovanje v Mariboru. 62 kvadratnih metrov veliko stanovanje blizu železniške postaje (bivalne površine je po uradnih podatkih 36, ostalo pa je nerazporejen prostor) v mandardi stavbe brez dvigala je sodni cenilec ocenil na 86.300 evrov, a je nato oceno vrednosti znižal za skoraj 60 odstotkov na 35.400 evrov. Lastnik stanovanja D. L. je namreč na stanovanje pred začetkom postopka izvršbe vpisal služnost stanovanja. To pomeni, da bi imela D. U. iz Ljubljane pravico dosmrtno brezplačno bivati v stanovanju, tudi če bi ga kupil nekdo drug.

Sodni cenilec je upošteval, da ima imetnica služnosti 62 let, pričakovano življenjsko dobo malo manj kot 87 let, kar pomeni, da bi stanovanje zasedala še skoraj 25 let. V tem času ga novi lastnik ne bo mogel uporabljati ali dati v najem.

Izklicna cena: 25 tisoč evrov

Ker stanovanje po zakonu na prvi dražbi ne sme biti prodano za manj kot 70 odstotkov ocenjene vrednosti, je sodišče izklicno ceno stanovanja postavilo pri 24.780 evrih, kar je le 400 evrov za kvadratni meter.

Vsako pogodbo, tudi pogodbo, na podlagi katere je bila pisana dosmrtna brezplačna služnost stanovanja je mogoče izpodbijati na sodišču kot fiktivno pogodbo, nično pogodbo (razlogi za ničnost po 86. členu Obligacijskega zakonika) ali izpodbojno (napake volje, prav tako skladno s pravili, določenimi v Obligacijskem zakoniku). Glede na okoliščine posameznega primera je mogoča tudi tožba na izpodbijanje pravnih dejanj dolžnika (tako imenovana paulijanska tožba).

Nina Šibila, odvetnica

Izvršbo je sprožil upravnik stavbe, ker mu lastnik stanovanja dolguje dobrih 1500 evrov, zaradi tako nizkih dolgov se navadno ne izvede prodaja stanovanja. 

"V primeru zapadle in neplačane obveznosti ima upnik na voljo vsa izvršilna sredstva, ki jih predvideva Zakon o izvršbi in zavarovanju. Po lastni presoji (glede na višino terjatve, obstoj drugih izvršilnih sredstev, zaposlitev dolžnika, obseg drugega premoženja dolžnika) se upnik odloči, katero izvršilno sredstvo bo izbral. Izbere lahko izvršbo na nepremičnine, na to predhodno dolžnika ni potrebno opozarjati," nam je pojasnila odvetnica Nina Šibila.

V podjetju Bam upravljanje, ki je sprožilo izvršbo, pravijo, da so dolžnika opominjali. "V primeru odprtih terjatev etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi pristopamo skladno z internimi pravili, s katerimi zagotovimo skrbno in hkrati nepristransko ravnanje do vseh etažnih lastnikov. Ob ugotovitvi odprtih terjatev do etažnih lastnikov te najprej s pisnim in ustnim opominom pozovemo k plačilu. Pri ustni komunikaciji skušamo najprej ugotoviti dejansko stanje, na podlagi katerega skupaj s stranko izdelamo načrt oziroma dogovor o načinu poplačilu dolga. V veliki večini primerov že v tej začetni fazi z ustnim opominom dosežemo poplačilo odprtih terjatev. V kolikor se opominjana stranka dogovora ne drži, predamo zadevo pravni službi, ki nadaljuje s postopkom. Pravna služba sprva pozove stranko k izvensodni rešitvi, če pa tudi ta ni uspešna, se pristopi k izvršbi," nam je odgovorila Petra Koletnik, finančna direktorica podjetja.

"Dolžniki, ki imajo odprte terjatve, lahko upravičeno pričakujejo, da lahko pride do izvršbe na nepremičnini v kolikor ne bodo poravnali pravočasno svojih obveznosti. Na to jih ves čas tudi opominjamo v celotnem postopku," je še dodala.

Obstaja sicer zelo majhno število etažnih lastnikov, ki venomer iščejo možnosti, da zaobidejo sistem in se skušajo okoristiti na račun drugega. V nekaterih primerih so njihovi pristopi celo navidezno legalni in skladni z veljavno zakonodajo, nikakor pa niso legitimni, še manj pa moralni. 

Petra Koletnik, finančna direktorica Bam upravljanje

Ključno je, kdaj vpišeš služnost, prej ali potem

Dolžnik je v konkretnem primeru z vpisom služnosti prehitel vpis hipoteke zaradi izvršbe. Služnost je bila v zemljiško knjigo vpisana 29. marca lani, dobre tri mesece pred vpisom zaznambe izvršbe. Služnost je mogoče vpisati tudi po tej zaznambi, a ima čas vpisa pomembno posledico. Če je služnost vpisana prej, ostane tudi po prodaji na dražbi, če kasneje, s prodajo stanovanja ugasne.

"Po pričetku izvršbe na nepremičnino je mogoče vpisati dosmrtno pravico služnosti stanovanja (zaznamba izvršbe ni ovira za nadaljnje vpise), vendar takšna služnost s prodajo na javni dražbi preneha – sodišče odredi izbris vseh pravice vpisanih po trenutku zaznambe izvršbe v zemljiški knjigi,« nam je pojasnila odvetnica Nina Šibila. »Če je na primer v zemljiški knjigi s prvim vrstim redom vpisana služnost stanovanja, z drugim vrstnim redom (kasnejšim datumom) pa hipoteka ter se nepremičnina proda v izvršbi zaradi izterjave omenjene hipoteke, potem s prodajo na javni dražbi, služnost ne ugasne. Če je situacija obratna, služnost s prodajo na javni dražbi preneha," je še dodala.

Če upnik ve, da ga čaka izvršba, jo lahko torej "prehiti" z vpisom služnosti.

Ob prodaji na dražbi pogosto vpisana služnost 

"Situacije, ko je na nepremičnini vpisana služnost brezplačne dosmrtne uporabe nepremičnine so v praksi pogoste. Strankam, ki želijo na javni dražbi kupiti nepremičnino, na kateri zaradi prodaje ne bo prišlo do izbrisa služnosti, svetujem, da nepremičnine, če takšne brezplačne rabe niso pripravljene sprejeti, ne kupujejo," pravi odvetnica Nina Šibila.

Če ne pride do dogovora z imetnikom služnosti, mora namreč novi lastnik služnost "trpeti vse do prenehanja, kar lahko v določenih primerih traja daljše časovno obdobje".

Čeprav služnost stanovanja zniža ceno, je za takšno nepremičnino na dražbi bistveno manj zanimanja. Eden od možnih obvodov bi bil, da bi nepremičnino po nizki ceni kupil nekdo, ki je povezan z dolžnikom, upnik pa bi tako nepremičnino dobil nazaj v uporabo, a bi bilo to smiselno le, če bi vrednost dolga presegala vrednost nepremičnine, hkrati pa bi bilo treba nekje najti denar za nakup na dražbi. Poleg tega je treba imeti v mislih, da lahko neplačani dolg upnik tudi v prihodnosti terja z izvršbo na denarna sredstva, plačo, pokojnino, premičnine ali druge nepremičnine.

janez.zalaznik@styria-media.si