Na zaključku poslovne konference medijske hiše Delo, Nepremičnine 2023 z naslovom Nova stanovanjska politika in oblike financiranja naložb, ki je potekala na Ljubljanskem gradu, in osrednji del katere je bila okrogla miza, nismo izvedeli veliko novega, nekaj pogledov in predlogov udeležencev pa je le vredno izpostaviti.
Študenstki kampus in dom za starejše
A preden so besedo dobili udeleženci okrogle mize, je razmere in stanovanjsko politiko mestne občine Ljubljana predstavil župan Zoran Janković in ministrstvu za solidarno prihodnost jasno dal vedeti, kaj pričakuje.
Pričakuje namreč, da bo 20 odstotkov od 5000 stanovanj, ki jih je ministrstvo za solidarno prihodnost napovedalo do leta 2026, zgrajenih v Ljubljani. Predlaga tudi, da država končno zgradi študentski kampus z do 2000 posteljami. Hkrati pričakuje, da bo država v Ljubljani končno zgradila nov dom za starejše občane, kot je povedal imajo na voljo 14 različnih lokacij. Oboje bi lahko precej zmanjšalo pritisk na strani povpraševanja, s čimer bi padle tudi cene najemnin, je prepričan župan. Študenti bodo dobili sobe in se rešil oderuških najemnin, ki jih zdaj med študijem plačujejo za stanovanja na trgu. Starejši, ki bi dobili prostor v novem DSO, pa bodo lahko svoje nepremičnine prodali ali pa jih dali naslednikom.
Cene mestnega sklada so nižje od republiškega
Napovedal je tudi, da bo mestni stanovanjski sklad na devetih lokacijah, ki so v različnih fazah priprave na gradnjo, v enem letu začel graditi 1500 neprofitnih stanovanj. Če bi jih republiški sklad v Podutiku zgradil še od 500 do 600, bi v štirih letih v Ljubljani pokrili kar 70 odstotkov potreb po dostopnih stanovanjih za tiste, ki so do njih upravičeni, pa ne pridejo na vrsto, je poudaril.
Obregnil se je tudi ob višino najemnin najemnih stanovanj v Ljubljani, s čimer je direktorju republiškega stanovanjskega sklada Črtomirju Remcu vrgel žogico. Mestni stanovanjski sklad ima 4516 neprofitnih stanovanj, najemnina pa znaša 4,5 evra na kvadratni meter, je poudaril.
Elitnih lokacij zmanjkuje, investitorji naj se zadovoljijo z manj
Predlagal je tudi, da se oblikuje nova možnost dostopa do stanovanj, po kateri bi investitor, ki je lahko republiški ali mestni sklad ali pa zasebni, stanovanja oddal po pametni najemnini z vnaprej definirano obrestno mero. Najemnina bi se štela kot obročno odplačevanje stanovanja, ki bi po 20 do 30 letih postalo last najemnika. Župan je na hitro izračunal, da cena kvadratnega metra stanovanja tako ne bi presegla 3000 evrov in hkrati napovedal, da bodo cene v prestolnici tudi sicer padle na to vrednost.
Prepričan je, da bi bil tak model gradnje zanimiv za najemnike in investitorje, a bi se ti morali zadovoljiti, da jim ostane od 10 do 15 odstotkov, kar napoveduje, da se bo zgodilo, saj elitnih lokacij za gradnjo stanovanj, ki se potem prodajajo po 8000 evrov za kvadrat, v Ljubljani zmanjkuje.
Ima pa MOL 1,5 milijona kvadratnih metrov zemljišč na treh lokacijah (Stanežiče, zemljišče med Litijsko cesto in Ljubljanico, ter na Cesti dveh cesarjev), ki so namenjena stanovanjski gradnji, in na katerih lahko zgradijo 2000 stanovanji s pametno najemnino, je še povedal.
Remec je napovedal še višje neprofitne najemnine
Dostopnih stanovanj v prestolnici in tudi drugod po državi primanjkuje, kar velja za tržna in neprofitna stanovanja, za nakup in za najem. Država v zadnjih 20 letih ni naredila dovolj oziroma ni naredila nič, cene na trgu so poletele v nebo, kar velja za prodajo in najem, lahko na kratko strnemo že dolgo znana dejstva, ki so jih danes potrdili tudi udeleženci okrogle mize.
Na navedbe Jankoviča se je odzval Črtomir Remec, ki je poudaril, da župan ni povedal, da imajo mestna najemna stanovanja lahko takšno najemnino, ker imajo zemljišča, ne plačajo komunalnega prispevka, od republiškega sklada dobijo ugoden kredit, konkretno so jim posodili 30 milijonov evrov. Republiški sklad ne gradi tako ugodno, saj plača zemljišče, komunalni prispevek, kredite najame na banki, zato najemnina 4,5 evra na kvadratni meter ni vzdržana za gradnjo in vzdrževanje stanovanj, je še dodal.
SSRS ima približno 4000 neprofitnih stanovanj, ki jih oddaja po neprofitni najemnini. Ta je zdaj v Ljubljani 5,5 evra na kvadratni meter, k čemur je dodan še lokacijski faktor, kmalu pa bo sledilo še usklajevanje, tako da bo najemnina šest evrov in lokacijski faktor, je pojasnil Remec.
Sklad ima tudi nekaj več kot 3000 stanovanj, ki pa jih oddaja po tržni najemnini, in kot je poudaril, to ni stroškovna najemnina, kot zmotno predstavljajo nekateri. Te najemnine so od pet do 8,5 evra na kvadratni meter, kar sicer čisto ne drži, saj so v nekaterih skladovih stanovanjih že 9,5 evra na kvadratni meter.
Tržne najemnine v Ljubljani od 20 evrov na kvadratni meter
Če bi želeli uresničiti model z odkupom, ki ga predlaga Jankovič, pa bi morale biti najemnine kvadratnega metra približno 30 odstotkov nižje od tistih na trgu, torej vsaj 12 evrov, sicer se model ekonomsko ne izide, je še dodal.
Očitno pa bi bilo tudi to premalo, saj, kot je povedal Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, se trenutno cene najemnin za kvadratni meter v Ljubljani začnejo pri 20 evrih.
Rešitev je več gradnje in nova davčna politika
Kaj je torej rešitev za previsoke cene stanovanj v Sloveniji, predvsem pa v Ljubljani? Vsi sodelujoči so se strinjali, da je treba povečati ponudbo, puščico pa usmerili v ministrstvo za solidarno prihodnost in vlado. Poleg tega, da država 20 let ni načrtno financirala stanovanjske gradnje, jih moti predvsem davčna politika, ki da ni ustrezna. A pri tem ne gre le za nepremičninski davek, ki ga očitno ne bo.
Od novih stanovanj se DDV plačuje po nižji stopnji, 9,5 odstotka, kar je dobro, če so stanovanja kupljena za bivanje, če pa so kupljena kot naložba in potem ostanejo prazna, pa bi moral biti davek 22-odstoten, pravi Remec. Drug problem je obdavčitev najemnin, ki je previsoka, zato se lastniki ne odločijo za oddajo. Stanovanja ostajajo prazna ali pa se oddajo na črno.
Težava naj bi bila, tako Đukič, tudi v preveliki zaščiti najemnikov, ki jih lastniki, če mu ti ne plačujejo najemnine, zelo težko spravijo iz stanovanja, zato je treba spremeniti stanovanjski zakon in pravice in dolžnosti najemnikov in lastnikov uravnotežiti.
Treba zaščititi pravico do doma, ne pa spodbujati gradnjo za naložbe
Kratkoročno je ciljna obdavčitev le praznih stanovanj in na drugi strani znižanje obdavčitve najemnin lahko všečna rešitev, dolgoročno pa bi s tem zviševali investicijski potencial, s čimer pa zgrešimo cilj, da je dom pravica in osnova za kakovostno življenje, zgolj spodbudili bi še več gradnje stanovanj, namenjenih naložbam, odgovarja Gašper Skalar, svetovalec na ministrstvu za solidarno prihodnost.
V bran je vzel tudi najemnike, ki da imajo več pravic od lastnikov. Opozoril je na dejstvo, da je večina najemnih pogodb kratkoročnih, kar najemnikom ne zagotavlja trajnosti, varnosti in pravice do doma.
Cilj ministrstva za solidarno prihodnost je na področju stanovanjske politike vzpostaviti sistem, ki ne bo odvisen od vsakokratne politike, s čimer se bodo naložbe v stanovanjsko gradnjo ohranjale. Izpostavil je tudi razmerje med najemninami in plačami v Sloveniji in to primerjal z Dunajem. Tam gospodinjstvo za najemnino in stroške nameni približno 15 odstotkov skupnih dohodkov, v Ljubljani pa 40. Če želimo povečati dostopnost stanovanj, moramo priti po 30 odstotkov.
Stanovanjski trg je treba segmentirati
Poleg boljše davčne politike, s katero bi na trg spravili prazna stanovanja in s tem znižali cene najemnin, so sodelujoči imeli še nekaj predlogov za bolj dostopna stanovanja.
Stanovanjsko politiko je treba postaviti tako, da bomo nepremičninski trg segmentirali, sta se strinjala Đukić in Janez Tomšič, član uprave SDH. To pomeni, da ločimo gradnjo, ki je namenjena za socialno šibkejši in srednji sloj, od gradnje za bolj premožne. Kot je poudaril Tomšič, Avstrija s svojo premišljeno stanovanjsko politiko poskrbi za 80 odstotkov prebivalcev, le najpremožnejši so iz tega izključeni.
Tako bi moralo biti tudi v Sloveniji, se je strinjal tudi Đukić. Za najemna stanovanja za socialno šibke in mlade ter za stanovanja s cenami do 3000 evrov na kvadratni meter za srednji sloj naj poskrbi država s skladi in lokalnimi skupnostmi, za druge bo poskrbel trg.
SDH želi postaviti standard najemnih stanovanj
Država naj poskrbi za zakonodajni okvir, saj kot je povedal Tomšič, je tudi SDH od DUTB podedoval nepremičnine, natančneje 10 zemljišč, na katerih želi zgraditi več tisoč stanovanj, katerih najemnina bo za četrtino nižja od tržne. S tem bodo postavili standard gradnje najemnih stanovanj tudi za zasebne investitorje in tiste, ki stanovanja oddajajo na trgu. Tako se v prihodnje ne bo več dogajalo, da se bodo garsonjere z 19 kvadrati oddajale za 450 evrov, temveč za 100.
Država mora zagotoviti tudi stabilnost, predvidljivost stanovanjske gradnje, saj je to pogoj, da bo gradbeništvo, kjer primanjkuje delavcev, lahko ustrezno načrtovalo svoje vire in v tem videlo ekonomski smisel, so še sklenili na okrogli mizi.
Več časa kot preživim v Ljubljani, ljubša mi je podeželska okolica Ljubljane.
"od republiškega sklada dobijo ugoden kredit, konkretno so jim posodili 30 milijonov evrov. Republiški sklad ne gradi tako ugodno, saj …
prvo kot prvo je potrebno narediti red na stanovanjskem skladu, kjer je polno korupcije in gojufij...stanovanja se talajo raznoraznim čefutarskim …