"S partnerjem in otrokom živimo v enosobnem stanovanju, ki je v naši lasti. Ker sem noseča, bomo potrebovali večje stanovanje, ki bi ga lahko najeli v istem bloku. S partnerjem sva se navdušila nad to idejo, naše stanovanje bi oddali za 1100 evrov, večje najeli za 1300, torej bi za 200 evrov rešili naš stanovanjski problem," nam je povedala bralka, ki pa pri razmišljanju ni upoštevala obdavčitve.

Čeprav bo celotno najemnino, ki jo bo prejela za svoje stanovanje, namenila za plačilo najemnine za večje stanovanje, bo morala od najemnine plačati davek. Od 1100 evrov najemnine bo morala plačati 247,50 evra davka, kar pomeni, da ji bo na mesec ostalo 852,50 evra. Za večje stanovanje bo morala tako namesto dvesto doplačati 447,50 evra na mesec. "Za eno dodatno sobo bi tako plačeval 450 evrov na mesec, država pa bi od ene dodatne sobe, ki bi jo imeli, dobila 250 evrov davka," se logiki čudi naša bralka. 

2970 evrov bo v enem letu zaradi tega, ker potrebujejo večje stanovanje, z davkom zaslužila država, še dodatnih 3510 pa od višje najemnine, ki bi jo bralka plačevala lastniku večjega stanovanja.

"Ampak saj ne bom nič zaslužila, še v minusu bom"

"To se mi ne zdi logično, saj z oddajo v resnici ne bom nič zaslužila, v celoti bi jo namenila za plačilo višje najemnine," meni naša bralka. A možnosti, da bi se najemnini poračunali in davek plačal le od pozitivne razlike, ni. Če bi obstajala, naša bralka na primer ne bi plačala nič davka, saj bi za najemnino dajala 200 evrov več, kot bi je dobila, lastnik večjega stanovanja pa bi davek plačal od celotnega zneska.

Če bi lastnik večjega stanovanja najel njeno, pa bi davek plačeval od 200 evrov "dobička". Za svoje stanovanje bi dobil 1300 evrov, za manjše stanovanje bi plačal 1100 evrov, davek pa bi plačal od 200 evrov, kolikor bi mu ostalo.

"Po sedaj veljavnem zakonu o dohodnini, ki je zakon, ki ureja sistem in obveznosti plačevanja dohodnine od dohodkov fizičnih oseb, ni zakonske možnosti, da bi lahko transakciji dajanja v najem obravnavali na naveden način. Zakon o dohodnini je osebni davek, tako da mora davčna zavezanka od dosežene najemnine v višini 1100 evrov plačati dohodnino, davčni zavezanec, ki bi ji oddal nepremičnino v najem za 1300 evrov, pa mora dohodnino plačati od te dosežene najemnine," so nam pojasnili na finančni upravi.

A sistem "poračuna" obstaja pri davku na kapitalske dobičke. Če bi nekdo s prodajo delnic ustvaril 1000 evrov dobička, s prodajo drugih pa 800 evrov izgube, bi plačal davek od 200 evrov dobička. V obratnem primeru, če bi s prvimi delnicami ustvaril 800 evrov dobička, z drugimi pa tisoč evrov izgube, davka na dobiček ne bi plačal, saj bi v tem letu skupaj ustvaril 200 evrov izgube, od izgube pa se davek ne plača.

Prilagajanje stanovanja življenjskemu ciklu samo lepa ideja

Na različnih posvetih in novinarskih konferencah o stanovanjski politiki smo večkrat slišali idejo, da bi bilo smiselno v življenju velikost stanovanja prilagajati trenutnim potrebam. Tako mlad par potrebuje enosobno stanovanje, ko dobi otroke na primer trisobno, ko otroci odidejo od doma, jima znova zadošča enosobno stanovanje. To razmišljanje je navadno vključeno v ideje o državnih najemniških stanovanjih, a je smiselno tudi v primeru lastniškega stanovanja. V primeru lastniškega stanovanja je ena od možnosti prodaja in nakup novega, druga pa oddaja v najem in najem drugega stanovanja, ki pa je davčni sistem, kot opisano, ne spodbuja.

Na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki je skrbnik državne stanovanjske politike, nam na vprašanja, ali menijo, da bi bilo smiselno v takih primerih uvesti možnost poračuna najemnin, niso odgovorili.

Tudi če bi stanovanji zamenjali, bi morali plačati davek

Celo če bi stanovanji zamenjali, tako da bi se lastnik večjega stanovanja preselil v stanovanje naše bralke, naša bralka pa v njegovo stanovanje in bi mu plačevala le 200 evrov na mesec, bi bilo treba plačati polni davek. 

Foto: Sašo Despot / Mediaspeed Poslansko stanovanje v naselju Taborski dvor

"Tudi ko gre za tako imenovano vzajemno oddajanja premoženja v najem, velja, da se za vsako stran posebej določi davčna osnova, v navedenem primeru bi tako bila davčna osnova pri enem najemodajalcu dosežen dohodek v višini 1100 evrov, zmanjšan za normirane stroške oziroma dejanske stroške, pri drugem najemodajalcu dosežen dohodek v višini 1300 evrov, zmanjšan za normirane stroške oziroma dejanske stroške," so nam obstoječo ureditev obdavčenja v takem primeru pojasnili na finančni upravi. 

"Kako se določi davčna osnova v takih primerih, ureja peti odstavek 77. člena ZDoh-2. Ta določa, da se davčna osnova pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje stroške po prvem in drugem odstavku 77. člena (normirani ali dejanski stroški)," so še dodano pojasnili. 

"Ljudje menjajo stanovanja. Kaj pa, če bi bilo prvo stanovanje tudi najemniško, potem bi v novem plačevala celih 1300 evrov za najmenino. Ker je lastniško, lahko z oddajo služi, ker služi, del plača državi, del pa nameni za novo najemnino. Če ga ne bi imela, ne bi nič zaslužila in tudi davka ne bi plačala," pa je zadevo komentirala sodelavka. Pri oddajanju v najem se namreč tako kot pri plači obdavči dohodek in ne dobiček, kot pri prodaji delnic, zato se davku v tem primeru reče dohodnina. 

Davek se plača enkat na leto, ne vsak mesec

Napoved za odmero davka morajo vsi, ki premoženje oddajajo v najem, oddati do 28. februarja za preteklo leto.

Davek na oddajanje premoženja v najem se plača po 25-odstotni davčni stopnji, od najemnine pa se lahko odštejejo dejanski stroški za vzdrževanje stanovanja, ki jih mora lastnik dokazati z računi, tistim, ki ne uveljavljajo dejanskih stroškov, se od prejetih najemnin odšteje 10 odstotkov normiranih stroškov.

Naša bralka bi v enem letu prejela 13.200 evrov najemnin, normirani stroški bi znašali 1320 evrov. Davek bi se odmeril od prejetih najemnin, od katerih bi se ošteli normirani stroški, torej od 11.880 evrov. Znašal bi 2970 evrov, saj je davčna stopnja 25-odstotna. Njen najemodajalec bi plačal 3510 evrov davka. 

janez.zalaznik@styria-media.si