Cene nepremičnin so v prvi polovici letošnjega leta, kljub nadaljevanju upadanja števila prodaj, še naprej rasle, kaže pravkar objavljena analiza Geodetske uprave RS. V primerjavi z drugo polovico leta 2021, ko je število transakcij z nepremičninami po epidemiji doseglo vrh, je bilo število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin in zazidljivih zemljišč v prvi polovici letošnjega leta manjše že za okoli 45 odstotkov.

Vse več ljudi si stanovanja ne more privoščiti

Nadaljnje upadanje števila transakcij po eni strani pripisujejo premajhni ponudbi novih stanovanj in rabljenih stanovanj na boljših lokacijah, po drugi strani pa precenjenosti rabljenih stanovanj na slabših lokacijah oziroma slabše kakovosti. Predvsem pa dejstvu, da si večji del populacije oziroma tisti, ki rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, tržnega nakupa stanovanja oziroma stanovanjske hiše sploh ne more več privoščiti.

Ob še vedno nezadostni ponudbi novih stanovanj v največjih mestih je glavni razlog za rast cen še zmeraj veliko plačilno sposobno povpraševanje bogatejšega sloja, ki pri nas vlaga presežke denarja v stanovanjske nepremičnine. Poleg rekordnih prihrankov prebivalstva, v prvi vrsti to povpraševanje v zadnjem času povečuje zniževanje obrestnih mer za stanovanjska posojila, ki znižuje stroške financiranja nakupov nepremičnin s krediti.

Zato, če ne bo večjih domačih gospodarskih ali novih zunanjepolitičnih pretresov, ki bi vplivali na naše gospodarstvo, vsaj v bližnji prihodnosti večjih sprememb trendov cen nepremičnin v Sloveniji ne pričakujejo.

Sklenjenih bistveno manj poslov

Na podlagi še začasnih podatkov o sklenjenih kupoprodajnih poslih z nepremičninami ocenjujejo, da je bilo v prvem polletju letos v Sloveniji sklenjenih blizu 12 tisoč kupoprodajnih pogodb, njihova skupna vrednost pa je znašala okoli 1,2 milijarde evrov. Število sklenjenih pogodb je bilo po oceni GURS v primerjavi z drugim polletjem 2023 manjše za okoli 15 odstotkov, njihova skupna vrednost pa za okoli 10 odstotkov. V primerjavi s prvim polletjem 2023 je bilo število pogodb manjše za 20 do 25 odstotkov, njihova vrednost pa med 10 in 15 odstotkov, medtem ko je bilo v primerjavi s prvim polletjem 2022 število manjše za 35 do 40 odstotkov, vrednost pa med 25 in 30 odstotkov.

Po še začasnih podatkih je bila v prvem polletju letos vrednost prometa s stanovanjskimi nepremičninami (stanovanja in hiše) nekaj manj kot 830 milijonov evrov, kar je predstavljalo slabih 75 odstotkov vsega prometa na nepremičninskem trgu. A se je naljeval izrazit trend zmanjševanja števila kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin. Število transakcij s stanovanji je upadlo že peto polletje zapored, število transakcij s stanovanjskimi hišami pa četrto. Na GURS ocenjujejo, da se je v prvem polletju letos v primerjavi z drugim polletjem lani število kupoprodaj stanovanj in tudi hiš zmanjšalo za okoli 15 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2023 je bilo manjše za več kot 20 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2022 pa za okoli 40 odstotkov.

V Ljubljani je število transakcij s stanovanji v prvem polletju 2024 v primerjavi z drugim in prvim polletjem 2023 upadlo za 20 do 25 odstotkov. V primerjavi s prvim polletjem 2022 pa je bilo manjše za 30 do 35 odstotkov.

Cene dosegajo nove rekorde

Kljub upadanju pa so cene dosegle novo rekordno raven. Srednja cena (mediana) rabljenega stanovanja se je na ravni države povzpela na 2890 evrov/m² in je v primerjavi s prvim polletjem 2023 večja za rekordnih 340 evrov.

Primat najvišjih cen stanovanj ohranja Ljubljana, kjer se je srednja cena rabljenega stanovanja (4370 evrov/m²) v primerjavi s prvim polletjem 2023 zvišala za 490 evrov/m² in tako krepko prebila mejo štiri tisoč. Večina stanovanj se je v Ljubljani prodala po ceni med 3800 in 5000 evrov/m^2.

Po višini cen sledi Obala, kjer se je srednja cena rabljenega stanovanja (4260 evrov/m²) v enem letu zvišala najbolj, in sicer za 570 evrov/m². Večina rabljenih stanovanj je bila sicer prodana po ceni od 3600 do 5000 evrov/m².

Cene stanovanj v Mariboru in Celju še vedno ostajajo precej pod slovenskim povprečjem (2890 evrov/m²). Za razliko od lanskega, so bile v letošnjem prvem polletju cene stanovanj nekoliko višje v Mariboru, kjer je bila srednja cena rabljenega stanovanja 2330 evrov/m² in se je v primerjavi z letom prej zvišala za 290 evrov/m². Medtem se je v Celju (2180 evrov/m²) zvišala »le« za 60 evrov/m² oziroma v absolutnem znesku najmanj med obravnavanimi območji.

Povprečna cena hiše krepko čez 400.000 evrov

V prvem polletju 2024 je bila srednja cena (mediana) stanovanjske hiše v Sloveniji 160.000 evrov in se je v primerjavi z enakim obdobjem lani zvišala za 18.000 evrov. Najvišje cene so v prvem polletju 2024 dosegale hiše v Ljubljani. Srednja pogodbena cena je bila 416.000 evrov in je bila v primerjavi z enakim obdobjem lani višja za 44.000 evrov. Večina hiš se je prodala po ceni od 350.000 do 500.000 evrov.

Na Obali, kjer so sicer cene stanovanjskih hiš v obmorskih krajih primerljive z ljubljanskimi, je bila na račun hiš, prodanih v zaledju, srednja cena rabljene hiše v letošnjem prvem polletju 325.000 evrov, večina hiš pa se je prodala po ceni med 245.000 in 485.000 evrov. Srednja cena hiše se je v primerjavi z letom prej zvišala za 35.000 evrov.