Prvo pravilo kupovanja je, da se pred odločitvijo izklopi čustva. Prodajalci seveda to vedo, zato brenkajo predvsem na čustvene strune kupcev. Ne glede na to, ali kupujemo obleko, očala, avto ali hišo.
Tako kot gremo avto kupovati s svojim zanesljivim mehanikom, bi morali tudi nepremičnino kupovati z izkušenim energetskim svetovalcem. V tem primeru sta pomoč in nasvet še toliko pomembnejša, saj je nepremičnina bistveno dražja od rabljenega avtomobila.
Prispevek je namenjen kupcem in prodajalcem nepremičnin. Ne gre za to, da je nepremičnina s skritimi napakami in vidnimi indikatorji kot so plesen, odpadanje ometa ali ledene sveče slab nakup. Lahko je dober, le prodajalec in kupec morata vedeti, kakšne ukrepe bo treba izvesti in financirati, da se napake odpravijo. Temu primerna pa naj bi bila tudi cena.
Ne bom pisal o skritih pasteh lastništva objekta, neurejenih parcelnih mejah ali čem drugem. Tokrat so pomembne skrite pasti, ki čakajo vsakega kupca nepremičnine. Bistvenih razlik med novogradnjo ali starejšo stavbo ni, le pri zadnji se napake lažje odkrijejo. Žal tudi lažje skrijejo.
Kako kupujemo?
Nepremičninski guru je na vprašanje, kaj določa ceno nepremičnine, dejal: »Tri stvari jo določajo. Lokacija, lokacija in lokacija«. Misel je uporabna za prekupčevalce, navadnim smrtnikom pa vedno predlagam na srce, da si nepremičnino ogledajo z mislečim očesom iz vseh možnih zornih kotov.
Tri posledice skritih napak lahko vidi vsakdo. Na prvem mestu je plesen, na drugem odpadanje ometa in na tretjem ledene sveče s strehe. Opozorilo. Ko kupujete nepremičnino, si jo oglejte pred beljenjem ali kitanjem sten, kot tudi brušenjem parketa in kar je še takšnih vzdrževalnih del. Tako namreč prodajalci, seveda pod parolo, da so vas osvežili prostore, zakrijejo nedvoumne dokaze skritih napakah. Seveda to velja za obstoječe in naseljene stavbe, pri novogradnjah pa bo potrebno izkušeno oko energetskega svetovalca.
Plesen in toplotni most
Plesen potrebuje za razrast vlago. Ta je lahko zunanja ali notranja, ki kondenzira na mestih toplotnih mostov. Plesen je dober indikator, saj nedvoumno pokaže na skrite napake, ki jih imenujemo toplotni mostovi. Pa ni edini, je pa največji problem. Skozi toplotne mostove, pogosto so to tudi zvočni mostovi, nam pozimi uhaja toplota iz stavbe, poleti pa skozi njih prihaja nezaželeno ogrevanje. Glede na položaj plesni v stanovanju ali hiši (pri tlaku, na stropu, pri oknih, …) se da hitro ugotoviti, kje tičijo vzroki, praviloma se tudi hitro najde učinkovite ukrepe za njihovo odpravo, to je toplotnih mostov. Če ne gre, se odpravlja posledice, to je plesen.
Gotovo so toplotni mostovi najbolj obsežen sklop napak. Nekatere so vidne vsakomur, druge se poišče na podlagi znanja in izkušenj. Toplotne mostove iščemo na toplotnem ovoju stavbe. (Pre)pogosto so to vertikalno neizolirani temelji v zasutem delu stavbe, vse vertikalne in horizontalne betonske vezi, samostojni stebri, mesta okrog roletnih in elektro omaric, premajhna debelina (ali celo brez) toplotne izolacije na coklu, razni betonski okrasi na fasadi, prehodi med ogrevanimi in neogrevanimi prostori v stavbi, neupoštevanje pravila, da gre toplotna izolacija vedno ”pol metra čez”, nedosledno izvedena notranja toplotna izolacija obodnih sten, nedosledno izvedeni preboji tlakov, zunanjih sten in stropa proti hladni podstrehi,...
Celo paleto jih lahko pričakujemo pri toplotni izolaciji strehe, to je stropa podstrešnega stanovanja. Najdemo jih na stikih strešne in fasadne izolacije, okrog strešnih oken, pri prebojih strehe (dimnik, zračniki) ali notranji izolaciji obodnih sten nad ogrevanim prostorom,... Pravo leglo toplotnih mostov nastane pri dozidavah, kjer se hkrati rešujejo funkcija, statika, videz in bolj ali manj (ne)urejene razmere v hiši. Na stiku fasade, cokla in temeljev so napake zelo pogoste.
Pri slabih temeljih, v mislim imam hidro in toplotno izolacijo, se na notranji strani in praviloma tudi na fasadi začne luščiti omet. Na tem mestu, torej pri tleh kletnega stanovanja ali v pritličju nepodkletene hiše, pogosto naletimo na kombinacijo dveh vlag. Obe ustvarjata pogoje za rast plesni in odpadanje (mehurjenje) ometa. Zunanja vlaga prihaja v stanovanje skozi slabo hidroizolacijo, notranja (kondenčna) pa kondenzira na toplotnih mostovih, saj so temelji starejših stavb praviloma vedno brez toplotne izolacije.
Ledene sveče in uhajanje toplote
Ledene sveče okrog žlebov in na zaključku strehe nam pokažejo vsaj dve slabosti stavbe. Najbolj izrazita je slaba toplotna izolacija na zaključku stavbe. To pomeni v strehi podstrešnega stanovanja ali na tleh neposeljene podstrehe. Opazovati moramo seveda pozimi in to vedno na severni strani, da izničimo vpliv sonca. Ledene sveče namreč pokažejo uhajanje toplote skozi strop ali poševnino strehe. Še ena previdnost je potrebna. Preveriti je treba kakovost oken in senčil, saj tudi toplota, ki uhaja iz stavbe skozi netesna mesta ali lesene roletne omarice, prispeva svoj delež pri nastanku ledenih sveč. Tudi pri oknih moramo biti previdni, saj nas lahko pogosto zračenje z odpiranjem oken hitro zavede.
Preverite račune za vse vire energije. Informacija o letnih stroških ogrevanja prostorov in sanitarne vode je dober, ne pa edini račun. Plačilo serviserja bo pokazalo, kako pogosto naredi servis na ogrevalni napravi, plačilo dimnikarja pa enako za vzdrževanje dimnika. Poiščite in oglejte si tablico s podatki na ogrevalni napravi. Pozorni bodite na starost in predvsem moč naprave. Za Slovenijo velja, da so vse starejše ogrevalne naprave praviloma premočne, kar je vzrok za slabe izkoristke in dražje ogrevanje.
Zvočni mostovi
Najtežje rešljive skrite napake, na katere se pred nakupom sploh ne pomisli, kaj šele išče, so zvočni mostovi. Po vselitvi pa nas začne boleti glava. To je lahko neugoden in glasen sosed, izvor sosedovega hrupa ob našem spalničnem oknu, otroški živžav nad našim stanovanjem, prenašanje zvokov po inštalacijah, …
V tem sklopu ne moremo govoriti o skritih napakah, saj so vsi balkoni, zunanje stopnice, terase, dimniki, okraski na stavbah, škarpe, nadzidki in prizidki vsem na očeh. Ravno zato jih spregledamo in se ne poglobimo v podrobnosti teh elementov. Prav detajli so tu odločilni. Če je med zunanjimi stopnicami in stavbo toplotna izolacija, je to dobra rešitev, če je ni, je to hladilno rebro. Če je zidan dimnik nad podstrešnim stanovanjem toplotno izoliran, je to dobro. Če ni, je to hladilno rebro, ki bo na stropu mansarde povzročil plesen. Enako velja za balkon, ki mora biti izoliran, če je izolirana tudi fasada, sicer postane veliko hladilno rebro, skozi katerega se izgublja toplota, rezultat pa sta tudi v tem primeru vlaga in plesen.
Bojan Žnidaršič je neodvisni energetski svetovalec.
Več o gradnji in obnovi najdete tukaj.