"Priznam, da do zdaj nisem spremljal zakonodaje na področju gradnje, zato me je opozorilo znanca precej zmedlo. Namreč prodajam družinsko hišo, ki je bila zgrajena leta 1972, zanjo imamo gradbeno dovoljenje, ne pa tudi uporabnega. Znanec trdi, da je brez uporabnega dovoljenja ne bom mogel prodati, ker bo imel kupec, ko bo najemal stanovanjski kredit, na banki težave. Ali to drži in ali moram nujno pred prodajo in sklenitvijo prodajne pogodbe pridobiti uporabno dovoljenje," sprašuje bralec. 

Podobna vprašanja lahko še vedno zasledimo v različnih spletnih klepetalnicah ali nanje naletimo v pogovorih, čeprav je kratek odgovor na nanje jasen, za prodajo stanovanjske nepremičnine uporabno dovoljenje ni nujna dokumentacija. 

Napačno tolmačen člen zakona

A poglejmo to vprašanje podrobneje. Vse skupaj se je začelo sredi leta 2018, ko se je začel uporabljati takratni gradbeni zakon (GZ), ki je med drugim vseboval tudi določilo, da morajo vsi objekti, za katera je zahtevano gradbeno dovoljenje, imeti tudi uporabno dovoljenje. Tudi družinske hiše in druge obstoječe stanovanjske nepremičnine. 

V zakonu je bilo v 93. členu določeno tudi, da je za nedovoljene objekte in neskladno uporabo objektov med drugim prepovedan promet z njimi ali zemljišči, na katerih so, ter da so prepovedane overitve pogodb, sklepanje pravnih poslov, sklenitev kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov. 

Nepremičninski posredniki, pristojni v bankah in tudi notarji so omenjeni člen tolmačili tako, da nepremičnine ni možno prodati, kredita ne odobriti in pogodbe ne overiti, če stavba nima uporabnega dovoljenja. V javnosti je takšno tolmačenje gradbenega zakona, ki sicer ne velja več, saj se je 1. junija 2022 začel uporabljati novi gradbeni zakon (GZ-1), očitno obdržalo. 

Že v začetku 2021, torej pred sprejetjem GZ-1, je takratno ministrstvo za okolje in prostor pojasnilo, da se 93. člen tolmači napačno. Za prodajo stanovanja lastnik uporabnega dovoljenja sploh ne potrebuje. "Predpostavka, da je za prodajo treba imeti uporabno dovoljenje, ne drži, saj gradbena zakonodaja tega ne določa," so takrat za Žurnal24 pojasnili na ministrstvu.

Prepoved le, če je uradni zaznamek v zemljiški knjigi 

V zdaj veljavnem gradbenem zakonu pa je določilo o omejitvah oziroma posebnih prepovedih opredeljeno precej bolj natančno in nedvoumno. 

To ureja 107. člen, v katerem je določeno, da je promet z objektom oziroma z zemljiščem, na katerem je objekt, ter sklenitev pravnih poslov v zvezi z nedovoljenim objektom, razen kreditnih poslov, nedovoljeno le, če je v zemljiško knjigo vpisana zaznamba o prepovedi. Ta pa se lahko vpiše le na podlagi odločbe, s katero izreče inšpekcijski ukrep v zvezi z nedovoljenim objektom ali neskladno uporabo objekta pristojni inšpektor. 

Ali drugače, če v zemljiški knjigi ni uradnega zaznamka, ni zadržkov za prodajo nepremičnine.  

Politika bank je različna

Vendar pa imajo banke svojo poslovno politiko in lahko zahtevajo različna dokazila, preden odobrijo stanovanjski kredit. Preverili smo, katero dokumentacijo zahtevajo in ali je med njo tudi uporabno dovoljenje. 

V vseh bankah mora kreditojemalec k vlogi za odobritev stanovanjskega posojila priložiti zemljiškoknjižni izpisek, s čimer med drugim preverijo tudi, ali je za nepremičnino vpisana uradna zaznamba inšpekcijskega ukrepa. Obvezna sestavina je seveda tudi overjena prodajna pogodba.

V NLB in Delavski hranilnici zahtevajo tudi gradbeno dovoljenje, a le za stanovanjske nepremičnine, ki so bile zgrajene po letu 1967 in za stanovanja, ki so v stavbah z manj kot 20 stanovanji. 

Uporabno dovoljenje mora kreditojemalec v omenjenih bankah priložiti za enostanovanjsko hišo, zgrajeno po 1. juniju 2018, enako velja za stanovanja v stavbah z manj kot 20 enotami. 

Sicer pa v nobeni od bank ne zahtevajo uporabnega dovoljenja. 

V Sparkasse za vknjižene nepremičnine prav tako zahtevajo gradbeno dovoljenje, če je bila stavba zgrajena po letu 1967 in za vsa stanovanja v večstanovanjskih stavbah, ki so bile zgrajene po letu 1998. Poleg tega zahtevajo tudi potrdilo o veljavni hišni številki in naslovu. 

Če stavba ni vknjižena v zemljiški knjigi, pa zahtevajo odločbo Geodetske uprave RS o identifikatorjih (če je že izdelan etažni načrt in izdana odločba), akt o oblikovanju etažne lastnine (če je vložen v ZK – kopijo dokumentacije pod plombo).

V bankah lahko zahtevajo tudi lokacijsko informacijo, potrdilo o namenski rabi zemljišča, energetsko izkaznico. 

dezurni@styria-media.si