Kupci stanovanj v eni od večstanovanjskih novogradenj v Ljubljani so se znašli v neprijetnem položaju. Potem ko so prevzeli stanovanja in od prodajalca dobili vso zahtevano dokumentacijo, med drugim tudi garancijske liste za posamezno opremo, vgrajeno v stanovanja, so v nekaterih stanovanjih odkrili napake na stavbnem pohištvu. 

Izvajalec zavrača popravilo in trdi, da so okna še vedno njegova

Ugotovili so, da panoramska stena in vrata ne tesnijo, težave so tudi z žaluzijami, ki se ponekod ne dajo v celoti spustiti, napake pa so našli tudi na vhodnih vratih. Ker imajo garancijske liste, so se obrnili na dobavitelja stavbnega pohištva, ki je to tudi vgradil. 

Iz podjetja, ki je dobavilo in vgradilo stavbno pohištvo, so na njihovo prošnjo, naj skladno z garancijo napake odpravijo, dobili odgovor, da tega ne bodo naredili, vse dokler jim naročnik, torej gradbeni inženiring, ki je stavbo gradil, ne bo plačal računov za stavbno pohištvo in opravljena dela. 

Dokler izdelki niso plačani tehnično ostajajo njihova last, v tem času pa ne izvajajo servisov in drugih del, so še zapisali v podjetju. 

Ali so okna res last dobavitelja in izvajalca?

Kupci stanovanj, ki so vse svoje obveznosti do prodajalca stanovanj poravnali, torej plačali celotno kupnino, so se znašli v nerazrešenem poslovnem odnosu med izvajalcem in podizvajalci, zaradi česar, kot kaže, ne morejo uveljaviti garancije za vgrajene izdelke. Hkrati se sprašujejo, ali je stavbno pohištvo res lahko, tehnično gledano, last dobavitelja? Ali to pomni, da bi teoretično ta lahko prišel in jih odmontiral?

Nič od navedenega se ne more zgoditi. Hkrati pa tudi trditev dobavitelja oken, da so izdelki njegova last, dokler naročnik ne plača računov, ne drži. Šlo naj bi za tako imenovani lastninski pridržek.

Lastninski pridržek za nepremičnine ne velja

Prodaja z lastninskim pridržkom je inštitut obligacijskega prava, ki pa se uporablja le za premičnine, kar izhaja tako iz obligacijskega kot iz stvarnopravnega zakonika, pojasnjujejo na ministrstvu za pravosodje. „Takšen pridržek glede lastninske pravice na nepremičnini ni možen, saj je ključni del pravnoposlovnega prenosa nepremičnine izdaja zemljiškoknjižnega dovolila, ki je nepogojna izjava tistega, ki nepremičnino prenaša ali obremenjuje, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Lastninska pravica namreč ne more biti vezana na rok ali pogoj, kar še posebej velja za lastninsko pravico na nepremičnini.“

Pri gradnji se naprave in oprema praviloma vgrajujejo v objekt, tako da postanejo njegova sestavina. 

„Morebitni pridržek lastninske pravice, ki ga lahko imajo izvajalci do investitorja na premičninah, namenjenih vgradnji, v takem primeru preneha. Izvajalci oziroma dobavitelji proizvodov, ki se vgrajujejo v objekte in postanejo njihov del, pa na teh objektih ne pridobijo solastniškega deleža.“ 

Ureditev podjemne pogodbe (pogodbe o delu), katere podvrsta je tudi gradbena pogodba, sicer pozna pravilo, da ima podjemnik zastavno pravico na stvareh, ki jih je izdelal ali popravil, kot tudi na drugih predmetih, ki mu jih je izročil naročnik, vse dokler jih ima v posesti in dokler jih prostovoljno ne neha imeti. „Vendar pa je to pravilo z določbo 647. člena zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb izrecno izključeno.“

Kupci naj zahteve naslovijo na prodajalca stanovanj

Kupci stanovanj zato svoje zahtevke za odpravo napake na napravi ali opremi lahko in praviloma naslavljajo neposredno na prodajalca, ki mora napako v zakonskem roku odpraviti, če lahko kupec uveljavlja pravice, ki jih ima po zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovsnjskih stavb (ZVKSES), še pravijo na ministrstvu za pravosodje. 

Glede uveljavljanja garancije, ki jo dobavitelj oken zavrača, smo se obrnili tudi na urad za varstvo potrošnikov, ki deluje v okviru ministrstva za gospodarstvo, a so nas odslovili z odgovorom, da za to področje niso pristojni, saj gre za vprašanje, ki ga v celoti ureja stanovanjski zakonik. 

Področje stanovanjske zakonodaje spada pod ministrstvo za solidarno prihodnost, kjer pojasnjujejo, da se morata o odpravi napak dogovoriti kupec in prodajalec stanovanja. „V zvezi z odgovornostjo prodajalca za skrite napake in garancije za vgrajeno blago (opremo) se stranka z ustreznimi zahtevki obrne na prodajalca, od katerega je kupila stanovanje.“

Kupec lahko na podlagi 25. člena ZVKSES, ki med drugim določa, da če napaka onemogoča, ali bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, od prodajalca zahteva, da jo ta odpravi takoj oziroma v najkrajšem možnem času. Prodajalec mora v 15 dneh od dneva prejema obvestila o skriti napaki pregledati nepremičnino, potem ima še 15 dni časa, da kupca obvestiti o vzroku za stvarno napako nepremičnine in kako jo bo odpravil.

Če svojih obveznosti ne izpolni, ima kupec stanovanja tri možnosti, lahko vztraja pri zahtevku za odpravo napak, lahko zahteva znižanje kupnine oziroma vračilo dela kupnine, lahko pa sam odpravi stvarno napako na stroške prodajalca. 

To pomeni, da se v primeru odkritih stvarnih napak, kupec stanovanja vedno obrne na prodajalca, kako bo ta odpravil napako, in kakšni so njegovi odnosi z izvajalcem, ki je napako povzročil, pa ni skrb kupca. Ali kot pravijo na ministrstvu za pravosodje: „Na kakšen način prodajalec ureja odpravo napak z izvajalci oziroma proizvajalci, je v njegovi domeni.“
 

Fotografija je simbolična.

dezurni@styria.media.si