„Večina kazalnikov precenjenosti že odraža relativno precenjenost cen nepremičnin glede na dinamiko drugih makroekonomskih kazalnikov za okrog 10 odstotkov," so v Banki Slovenije zapisali v decembrski mesečni informaciji o poslovanju bank. Čeprav nominalne cene stanovanjskih nepremičnin že presegajo vrh iz leta 2008, realne cene stanovanjskih nepremičnin za najvišjo ravnjo iz let 2007 in 2008 zaostajajo še okoli 10 odstotnih točk, še dodadajo.

Zmerni optimizem BS: Stabilizacija cen na srednji rok

Hkrati ugotavljajo, da se na strani ponudbe stanovanjskih nepremičnin kaže zmerni optimizem, to pa bi lahko na srednji rok vplivalo na stabilizacijo cen stanovanjskih nepremičnin.

Statistični podatki namreč kažejo, da je bilo v prvih 11 mesecih letos z izdanimi gradbenimi dovoljenju predvidenih 3809 stanovanj v novogradnjah in v stavbah s spremenjeno namembnostjo, kar je skoraj 18 odstotkov več več kot v enakem obdobju lani in tudi nekaj manj kot pet odstotkov več kot v celotnem lanskem letu.

"Ocenjujemo, da bo okrepljeno povpraševanje ob spodbudnih razmerah na trgu dela in ugodnih kreditnih pogojih še naprej eden ključnih dejavnikov stanovanjskih gradenj," so zapisali v BS. Ugotavljajo, da razkorak med ponudbo in povpraševanjem na trgu novih stanovanj ostaja zlasti v večjih mestih še posebej izrazit, zato pričakuje krepitev stanovanjskih investicij. 

Nepremičninarja: Ponudbe je še vedno premalo

Kaj o morebitni stabilizaciji cen pravita nepremičninska agenta, ki delujeta na dveh največjih trgih, v Ljubljani in na Obali? „V Ljubljani so cene zares izredno visoke, je pa tudi res, da je tu kupna moč največja. Podobno zelo visoke cene dosegajo območja na Gorenjskem, predvsem v Kranjski gori in na Obali,” se strinja Vesna Levstek iz agencije Nepremičnine plus. Vendar pa po njenem mnenju povprečna cena stanovanjskih nepremičn v Sloveniji “verjetno še ni previsoka in je samo odraz izrazito velikega povpraševanja, ki ga genirajo zelo ugodbni krediti, dotok novega denarja na trg, vlaganje v nepremičnine iz naložbenih vzrokov, strah pred inflacijo in ležarine.”

O stabilizaciji cen je zadržana, saj napovedana ponudba novih stanovanj, čeprav je nekoliko večja, ne bo ujela trenutnega povpraševanja.

Da se razmere na trgu nekoliko popravljajo, opaža tudi Daniel Lovšin iz agencije Casabell, ki deluje večinoma na Obali, a so ponujene cene kljub temu iz meseca v mesec višje. “Seveda bi trend rasti cen lahko uravnala le večja ponudba ugodnejših novogradenj. Na Obali se sicer napovedujejo novi projekti vendar šele v letu 2023. V zdajšnjem pomanjkanju novogradenj in tudi rabljenih nepremičnin menim, da bo na cene nepremičnin vplivalo v večji meri le povpraševanje na strani kupcev, saj slednji niso pripravljeni preplačati čisto vsake ponujene cene.”

Strinja pa se, da so nepremičnine ponekod precenjene. “Nominalne cene nepremičnin so že presegle tiste izpred krize leta 2008, vendar pa realne cene zaostajajo, kar gre seveda na račun povečanja plač od od takrat do danes.” Presegle pa so kupno moč lokalnega prebivalstva, ki želi kupiti nepremičnino kot primarno bivališče, medtem ko imajo tisti, ki kupujejo naložbo in svoje presežke raje investirajo v nepremičnine, kot pa jih imajo na računu banke, še vedno nekaj manevrskega prostora, zaključi. 

Kupujete? To se dogaja s ponudbo in cenami hiš v Ljubljani in okolici

GURS: Dokler se novogradnje prodajo takoj, padca ne bo

Podobno ugotavljajo tudi na Geodetski upravi RS (GURS), saj praktično povsod po Sloveniji ponudba novih stanovanj, kljub temu da na trg postopoma prihaja vse več novogradenj, še vedno zaostaja za povpraševanjem. 

"Zaustavitve rasti cen stanovanjskih nepremičnin pa ni pričakovati, dokler ponudba novih stanovanj ne bo presegla povpraševanja in se ne bo čas njihove prodaje bistveno podaljšal oziroma dokler se ne bodo začele kopičiti zaloge neprodanih stanovanj. Zaenkrat se večina novozgrajenih stanovanj v največjih mestih in turističnih krajih, kljub rekordnim cenam, še vedno proda, preden so zgrajena," so navedli v GURS.

Cene za polovico višje kot pred šestimi leti

Cene stanovanjskih nepremičnin so se letos krepko zvišale. V prvem četrtletju so bile na letni ravni višje za 7,3 odstotka, v drugem za 9,9 odstotka, v tretjem pa za 12,9 odstotka, kažejo SURS.

V tretjem četrtletju so bile cene stanovanjskih nepremičnin za več kot 53 odstotkov višje kot v povprečju leta 2015. Pri tem so bila rabljena stanovanja dražja za skoraj 64 odstotkov.

Cene rabljenih stanovanj v večstanovanjskih stavbah so se v prvem polletju letos v primerjavi z drugim polletjem leta 2020 zvišale za okoli osem odstotkov, kar je pomenilo najvišjo polletno rast cen od časov pred krizo nepremičninskega trga leta 2008.

Na rekordno rast so po navedbah GURS vplivale predvsem cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah v največjih mestih, z izjemo Ljubljane. Na Obali, v Kopru, Kranju, Celju in Mariboru so poskočile za od 10 do 12 odstotkov. V Ljubljani, ki ohranja primat najvišjih cen stanovanj, so cene rekordno zrasle leta 2018, za 15 odstotkov na letni ravni, v prvem polletju letos pa za šest odstotkov in so dosegle nove rekordne vrednosti - srednja cena rabljenega stanovanja je dosegla 3250 evrov na kvadratni meter.

Cene poganjajo nizke obrestne mere in višji gradbeni stroški

Visoko rast cen stanovanjskih nepremičnin po eni strani poganja veliko povpraševanje, ki ga vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost denarja, po drugi strani pa omejena ponudba novogradenj, pravijo na GURS in dodajajo, da nizke obrestne mere spodbujajo tako nakupe nepremičnin za lastno uporabo kot naložbene nakupe ter investicije v gradnjo stanovanjskih enot za tržno prodajo.

Na višanje cen stanovanjskih nepremičnin vse bolj vplivajo tudi vse višje cene zemljišč za gradnjo, posredno pa tudi rast gradbenih stroškov, ki je posledica globalnega zviševanja cen transporta in gradbenih materialov zaradi pandemije, so navedli v geodetski upravi.

Gurs je v prvem polletju letos evidentiral za 20 odstotkov več prodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb kot v drugem polletju lani, za 90 odstotkov več kot v prvem polletju lani ter za več kot polovico več kot v prvem polletju 2019.

Nepremičninski trg Tu so stanovanja najcenejša, obnovljena hiša pa že za 120 tisoč evrov