Spremenjeni in dopolnjeni zakon o dohodnini, ki velja od 1. januarja letos, bo lastnikom stanovanj, ki jih oddajajo, v najem prinesel precejšnje davčne odpustke. Davčna stopnja, po kateri so bili do zdaj obdavčeni prejemki od najemnin, je iz 27,5 znižana na 15 odstotkov. Pri izračunu davčne osnove pa se po novem prizna 10 odstotkov normiranih stroškov, prej je veljalo 15. 

Za najemodajalca to pomeni precej nižjo davčno obveznost. Nekdo, ki je denimo oddaja stanovanje za 700 evrov na mesec in ima na leto 8400 evrov prihodkov, je prej plačal 1963,5 evra dohodnine. Po novem bo plačal 1134 evrov, torej 829,5 evra manj. Na leto bo tako zaslužil precej več kot eno dodatno najemnino. Podobno velja za lastnika, ki stanovanje oddaja za 500 evrov na mesec. Po novem bo plačal 592 evrov davka manj. 

Najemodajalca: Najemnin ne bova znižala

Ali bodo lastniki sorazmerno z nižjim plačilom davka znižali najemnine? Prihranek pri davku znaša približno 10 odstotkov letnih prihodkov iz naslova najemnine. Bo zato namesto 700 evrov na mesec, najemnina 630 oziroma namesto 500 evrov, 450? 

Predlagatelji sprememb zakona so namreč v postopku sprejemanja, odločitev o nižji obdavčitvi najemnin zagovarjali s tremi glavnimi argumenti. Nižja obdavčitev naj bi zmanjšala obseg črnega in sivega trga, več lastnikov, ki imajo prazna stanovanja, naj bi se odločilo za oddajo, in cene najemnin se lahko znižajo. 

„Znižanje katerega koli davka je vedno dobrodošlo. Verjetno ni človeka, ki pravi nasprotno. Se pa ob vsakem nižanju davkov sprašujem, kaj bo država oskubila na račun nižjih prilivov v proračun,“ je znižanje davka komentiral najemodajalec. Bo najemnino znižal? „Ne, že zdaj zaračunam od 10 do 20 odstotkov nižjo najemnino, kot so tržne. Raje zahtevam manj, v stanovanju pa so najemniki, s katerimi nimam nobenih težav.“ Koliko manj davka bo po novem plačal, pa še ni izračunal, še pove. 

Tudi drugi najemodajalec, s katerim smo govorili, ne namerava znižati najemnine. Ta je že izračunal, da bo po novem plačal 650 evrov manj davka, stanovanje namreč oddaja za 550 evrov na mesec. „Cene najemnin so se v zadnjem letu še povišale, sam pa je najemnikom v tem času nisem dvignil. Novim najemnikom bi zdaj lahko zaračunal celo več, zagotovo bi lahko iztrži 600 ali 650 evrov, zato ne vidim razloga, da bi obstoječo najemnino znižal,“ je pojasnil svojo odločitev.

Agenta: Nižji davek na najemnine ne bo vplival

Da nova, nižja obdavčitev ne bo imela učinka na najemni trg in s tem cene, se strinjata tudi nepremičninska posrednika. Cene se oblikujejo glede na ponudbo in povpraševanje, torej jih določa trg. 

„Najemodajalec se obnaša tržno. Če lahko za stanovanje iztrži 500 evrov na mesec, ne bo znižal najemnine,“ pravi Vesna Levstek iz agencije Nepremičnine plus. Letni davek je prej plačal v višini 2,8 mesečne najemnine, zdaj bo plača 1,6 mesečne najemnine, ostalo bo obdržal, še doda. 

Lastnik, ki se odloči za nekoliko nižjo najemnino, tega ne naredi zaradi davka, pravi sogovornica. Lastnikom stanovanj, ki jih želijo oddati, vedno svetuje, naj najemnino za približno 10 odstotkov znižajo in tako privabijo več potencialnih najemnikov, med katerimi lahko izbirajo. Tako imajo več možnosti, da bodo izbrali najemnike, s katerimi ne bodo imeli težav, ki bodo redno poravnali vse svoje obveznosti in skrbeli za stanovanje. 

„Ni veliko lastnikov, ki bi najemnino znižali, zato smo prepričani, da nižja obdavčitev ne pomeni nižjih najemnin, vsi želijo iztržiti čim več,“ pravijo tudi v agenciji Mesto nepremičnin. 

Tudi vpliva na sivi oziroma črni trg ne bo. „Nihče ne bo zaradi nižjega davka prijavil realne cene najemnine, če je do zdaj v pogodbi navajal nižjo od iztržene,“ še dodajajo. 

Da lastniki prijavijo nižje najemnine, kot so jih v resnici iztržili, pove tudi Vesna Levstek. S tem so si višino davka nekoliko znižali, morda bodo zdaj, ko je ta nižji, vsaj nekateri prijavili realne dohodke iz naslova najemnin. 

Enega od pričakovanih učinkov nižje obdavčitve najemnin pa so napovedali že pripravljavci zakona, ko so ga vložili v obravnavo v državni zbor. V proračun se bo iz tega naslova nateklo za približno 35 milijonov manj davkov.