Na predlog zakona so se s pripombami in predvsem kritikami, rok zanje se je iztekel včeraj, odzvali v  stanovskih združenjih, nevladnih organizacijah in civilnih iniciativah. 

Glavne očitke in kritike na račun novega predloga stanovanjskega zakona lahko strnemo v nekaj točk. Država predvsem ne zagotavlja denarja za stanovanjsko politiki, zakon ne ureja dovolj dobro najemnin in najemnih razmerij, zastavljen je preširoko, nekatera področja bi morala dobiti svoj zakon, pomanjkljivo naslavlja stanovanjsko zadružništvo, stroškovne najemnine ne bodo rešile pomanjkanja stanovanj, prav tako ne najemniška služba. Poglejmo natančneje.

Vse se začne in konča pri denarju

Da bi lahko izvajali stanovanjski zakon, ki med drugim predvideva gradnjo novih 10.000 najemnih stanovanj, vzpostavitev najemniške službe, ki bi stanovanja najemala na trgu, subvencioniranje razlike do po novem predlagane stroškovne najemnine, neprofitne predlog namreč ukinja, in jamstveno shemo za najem kreditov za nakup stanovanj, je treba zagotoviti sistemska sredstva, ki pa jih ni, se strinjajo prav vsi kritiki predloga zakona. 

Med najbolj kritičnimi so bili v Zbornici za poslovanje z nepremičninami, kjer so spisali kar 30 strani pripomb. Glavna pomanjkljivost zakonskega osnutka je, tako direktor zbornice Boštjan Udovič, da ne predvideva finančnih virov za izvedbo vseh predvidenih ukrepov. 

Tudi udeleženci okrogle mize, ki sta jo pripravila mreža nevladnih organizacij Stanovanja za vse in Mladinski svet Slovenije, so menili, da ukrepi v zakonu ne bodo uveljavljeni, če ne bo zagotovljenega sistemskega vira financiranja med drugim za gradnjo javnih najemnih stanovanj ali za podporo stanovanjskim zadrugam.

V gibanju Kje bomo pa jutri spali? ocenjujejo, da gre pri osnutku zakona za lepotne popravke, ki ne bodo prinesli želenega - več najemnih stanovanj - ker ni zagotovljeno financiranje. Menijo, da bo "zelo veliko presenečenje", če bo država izpolnila obljubo o financiranju področja v višini 0,4 odstotka BDP.

O tem, da bo stanovanjski zakon dovolj močen vzvod, ki bi lahko iz proračuna zagotovil potrebnih 200 milijonov evrov, dvomi tudi direktor Stanovanjskega sklada RS Črtomir Remec.

Stanovanjski zakon Neprofitne najemnine ukinjene, nove stroškovne bodo višje

Manjka konkreten razvojni stanovanjski načrt

Poleg neurejenega financiranja je eden od glavnih očitkov zakonu, da se na eni strani dotika preveč širokega področja, na drugi pa manjkajo nekatere temeljne podlage. Nekatera področja bi morala biti urejena v posebnih zakonih in ne v stanovanjskem. 

V posebnem zakonu bi morala biti urejena jamstvena shema za najem kreditov za nakup stanovanj, prav tako si poseben zakon zasluži področje upravljanja stavb.

Tudi Črtomir Remec ocenjuje, da bi bilo poroštva za stanovanjske kredite in ostale ukrepe, ki zahtevajo neko finančno osnovo, bolje uvrstiti v poseben zakon.

Vlada bi morala še pred pripravo osnutka pripraviti konkreten razvojni stanovanjski načrt, ki bi za naslednje obdobje poleg ukrepov predvidel tudi finančne vire, so kritični v Zbornici za poslovanje z nepremičninami. 

Podobno menijo v nepremičninskem združenju FIABCI Slovenija. Vlada bi morala narediti bilanco izvajanja stanovanjskega programa ter izdelati nacionalni razvojni program s tega področja s konkretnimi cilji in številkami. Država mora ustaviti trend upadanja števila najemnih stanovanj in si določiti srednjeročni cilj deleža najemnih stanovanj, so prepričani.

Izračuni Subvencijo naj bi dobilo več najemnikov, a denar še ni zagotovljen

Slabo ureja področje najemnin 

Večina drugih očitkov in kritik zakona leti na ne dovolj premišljeno in ne dovolj natančno urejeno področje najemnin in najemnih razmerij. V Zbornici za poslovanje z nepremičninami tako menijo, da je najprej treba po vzoru primerljivih držav vzpostaviti kakovosten register stanovanj in evidenco najemnin, saj brez teh podatkov učinkovito reševanje najemnega trga ni možno.

Zakon ne prinaša nujne spremembe, to je zamrznitve rasti najemnin, kar so denimo uredili v Berlinu, menijo v gibanju Kje bomo pa jutri spali?. Dvomijo tudi, da bodo občine uspele zagotavljati javna stanovanja - po osnutku bodo subvencije za upravičence, ki ne bodo dobili javnega stanovanja in bodo morali tega najeti na trgu, zagotavljale občine.

Predlog po mnenju mladega raziskovalca ljubljanski fakulteti za družbene vede Klemena Ploštajnerja napačno opredeljuje tudi oderuško najemnino, saj je ta določena kot najemnina, ki za polovico presega povprečno tržno najemnino na posameznem območju - in v Ljubljani so po njegovih besedah vse najemnine "oderuške" oziroma po definiciji v osnutku oderuških sploh ne bi bilo.

Ocenjuje še, da se zakon z napačne strani loteva urejanja razmerja med najemodajalcem in najemnikom, kot npr. določa, kako lahko najemodajalec najemnika spravi iz stanovanja z overitvijo najemne pogodbe ali prek sodišča.

Foto: JSS MOL Predvidena neprofitna stanovanja JSS MOL na naslovu Pečinska ulica 2

Omejitev višanja najemnine (po osnutku na 10 odstotkov v posameznem letu in ne več kot 15 odstotkov v treh letih) bi morala biti vezana na stanovanje, ne na najemnika, so prepričani na Inštitutu za študije stanovanj in prostora ter stanovanjske zadruge Zadrugator. 

Najemnih stanovanj se ne sme odkupovati

Zavzemajo se je tudi za umik predlagane rešitve, da bi lahko najemniki od stanovanjskega sklada odkupili stanovanje, ker obstaja dvom, da bodo stanovanjski skladi vsako takšno stanovanje nadomestili v roku enega leta, kar predvideva osnutek zakona.

Do tega so kritični tudi v gibanju Kje bomo pa jutri spali?. Predlog novega stanovanjskega zakona vzpodbuja prodajo javnih stanovanj, kar je bila že ključna napaka stanovanjske politike ob osamosvojitvi in je vodila v stanovanjsko krizo, ki jo živimo danes. Preprečimo nov Jazbinškov zakon in od vlade raje zahtevajmo vlaganje v gradnjo dostopnih javnih stanovanj, so zapisali.

V Mladinskem svetu Slovenije se en strinjajo s tem, da bi moral imeti upravičenec do javnega stanovanja stalno prebivališče v občini, kjer je stanovanje, da bi lahko najemodajalec dvakrat letno nenapovedano vstopil v stanovanje in da bi se lahko stanovanjski dodatek oziroma subvencija nakazala neposredno najemodajalcu, podrobneje pa da bi bilo treba določiti tudi, katere stroške nosi najemnik in katere najemodajalec.

Najemniška služba brez spodbud ne bo uspešna

Davčni strokovnjak Dušan Jeraj meni, da bi se država morala predvsem ukvarjati z vprašanjem, kaj lahko lastnikom nepremičnin ponudi, da se bodo ti odločili za oddajanje v najem prek javne najemne službe. Omenja olajšave ali ugodnejšo obdavčitev, hkrati pa ne verjame, da bi lahko država pomembno vplivala na število stanovanj, ki bodo oddana v najem.

Zadružna najemnina mora biti opredeljena

Pomanjkljivo ali neustrezno je v zakonu urejeno tudi področje stanovanjskih zadrug. Profesorica na ljubljanski fakulteti za arhitekturo Anja Kalinšek meni, da bi moral zakon posebej opredeliti zadružno najemnino, ki ne mora biti izračunana na enaki podlagi kot stroškovna najemnina, ter da bi moral zakon stanovanjskim zadrugam omogočiti pravico do zemljišča oziroma stavbno pravico, s katero bi lahko zadruga najela posojilo za gradnjo stanovanj.

Poleg tega naj bo določeno, da podporo stanovanjskim zadrugam zagotavlja država, s čimer bi zadruge lahko občinam pomagale pri reševanju problema pomanjkanja stanovanj, predlagajo v Inštitutu za študije stanovanj in prostora ter stanovanjske zadruge Zadrugator.