Če bo predlog novele stanovanjskega zakon sprejet, bo po novem veljalo, da lahko najemodajalec pogodbo odpove le s 60-dnevnim odpovednim rokom in ne več z 90-dnevnim kot velja zdaj. Skrajšuje se tudi čas, ki je do zdaj v sodnih postopkih veljal za izselitev najemnika. Zdaj velja, da se mora najemnik izseliti v 60 dneh, po novem pa se bo moral v zgolj 30. 

Najemniki bodo tako po novem imeli še manj časa, da si poiščejo novo bivališče. Predlog novele gre v prid najemodajalcem, zaradi česar je bila novela v vrstah opozicije deležna precej pripomb.

Zakonodaja bolj ščiti lastnika stanovanja

Prav zaradi takšnih in tudi drugih zakonskih določil, ko gre za razmerje med najemodajalcem in najemnikom, Slovenija spada v skupino držav, ki so zelo neprijazne do najemnikov. 

To potrjuje tudi spletni portal Global Property Guide, ki je specializiran za analize svetovnega nepremičninskega trga, tudi najemnega, ki je naredil primerjavo najemnih trgov v različnih državah. Analize so namenjene predvsem investitorjem v nepremičnine.

Države je razdelil v pet skupin, glede na to, kako področna zakonodaja ureja najemni trg:

1. skupina – najemni trg je zelo naklonjen najemnikom: Španija, Švedska, Luksemburg, Francija Danska
2. skupina – najemni trg je bolj naklonjen najemnikom: Avstrija, Belgija, Ciper, Estonija, Nemčija, Litva, Nizozemska
3. skupina – nevtralni najemni trg: Hrvaška, Madžarska, Finska, Grčija, Poljska, Slovaška
4. skupina – najemni trg je bolj naklonjen najemodajalcem (lastnikom): Romunija, Malta, Latvija, Češka, Bolgarija in Slovenija
5. Skupina – najemni trg je zelo naklonjen najemodajalcem: v tej skupini ni držav članic EU

Glede na to razdelitev, Slovenija spada v četrto skupino, torej med države z najemnim trgom, bolj naklonjenim najemodajalcem. Na spletnem portalu so razvrstitev tudi utemeljili in za Slovenijo med drugim zapisali, da se najemnine na trgu določajo povsem prosto, da nad njimi ni nobenega nadzora oziroma da obstaja določilo, da najemnina ne sme presegati 50 odstotkov povprečne najemnine na dani lokaciji, vendar dodali, da se tega ne drži nihče. 

Davki Novi predlog: nižji davki pri prodaji in oddajanju nepremičnin

Nadzora nad najemninami ni

V državah, ki so uvrščene v 1. skupino, so najemnine nadzorovane in navzgor omejene, nadzorujejo pa jih različne inštitucije, na katere se najemnik lahko tudi obrne, če se mu zdi, da najemodajalec zahteva previsoko najemnino. Ta mora upravičenost za višjo najemnino dokazovati, razlogi zanjo pa so jasno opredeljeni. 

Na Švedskem so tako najemnine bistveno nižje od tržne vrednosti, ki bi omogočala petodstotni donos na vrednost nepremičnine. Na Danskem sistem temelji na zamisli, da najemodajalci ne smejo imeti koristi od najemnikov. 

Eden od razlogov, da je Slovenija uvrščena med države, kjer je ureditev najemnih razmerij manj prijazna do najemnikov, je tudi ta, da najemodajalci lahko spreminjajo pogodbe tako kot želijo oziroma lahko najemnine zvišujejo, kot želijo. Dovoljena je indeksacija najemnin. 

Ta je dovoljena tudi v Franciji, vendar je strogo omejena in zapisana v pogodbi. Na Švedskem pa je določilo o indeksaciji najemnine, tudi če je zapisano v pogodbi, nično. 

Odpoved pogodbe kadarkoli 

Razlike so tudi pri dolžini pogodb in pogojih za njihovo odpoved. V Sloveniji lahko najemodajalec kadarkoli in brez razloga odpove najemno pogodbo, če je o odpovedi najemnika obvestil vsaj 90 dni prej. Po novem bo zadostovalo 60 dni. Prav tako po izteku najemne pogodbe za določen čas, te ni obvezen podaljšati. Če je na primer 30 dni pred iztekom ne podaljša, velja, da se mora najemnik na dan izteka pogodbe iz nepremičnine izseliti. 

Najemnine Ponudba najemnih stanovanj večja. So cene zato nižje?

Kaj takega v državah iz prve skupine praktično ni mogoče. Večina pogodb je sklenjenih za nedoločen čas, najemodajalci pa jih lahko prekinejo le v nekaterih primerih. Na primer, če nameravajo nepremičnino uporabljati zase ali za svoje ožje družinske člane, če nameravajo nepremičnino korenito obnoviti ali če najemnik resno krši javni red in mir. 

V Franciji mora lastnik najemnika pred prodajo nepremičnine obvestiti šest mesecev prej in mu hkrati z obvestilom tudi poslati ponudbo za odkup, saj ima najemnik predkupno pravico. 

Najemniški trg je slabo razvit

Najemniki imajo tudi druge pravice, na Švedskem lahko stanovanje ali hišo preurejajo in opremijo po svoji želji, ne da bi pred tem morali obvestiti ali za dovoljenje prositi lastnika. Do izteka pogodb za določen čas, v Franciji morajo te trajati vsaj tri leta, jih lastnik ne sme vreči iz stanovanja, tudi če ne plačujejo najemnine. 

Najemniški trg v teh državah je za razliko Slovenije, predvidljiv in strogo reguliran, bistveno bolj pa so zaščiteni najemniki. Ti vedo, kakšne so njihove pravice, predvsem pa se lahko zanesejo na stalnost cen in dolgoročnost najema. V prid jim gre tudi to, da v vseh naštetih državah obstajajo tako sodišča kot združenja, na katere se lahko v primeru kršitve njihovih pravic obrnejo in zanesejo. 

V Sloveniji pa se s predlogi sprememb stanovanjskega zakona od tega še korak bolj oddaljujemo. Na omenjenem spletnem portalu obstoječo prakso in slabšo zaščito najemnikov pri nas pojasnjujejo z neverjetno visokim odstotkom lastniških stanovanj (približno 90 odstotkov), kar je posledica tako imenovanega Jazbinškovega zakona, zato se vseh teh letih najemni trg preprosto ni razvil. 

Oddaja stanovanja Oddajati turistom ali študentom, kaj se bolj splača?

Več o nepremičninah najdete tukaj.