Zmotil nas je namreč oglas na enem od nepremičninskih portalov. Prodajalec 10 kvadratnih metrov veliko, ali bolje rečeno majhno garsonjero, v središču Ljubljane prodaja za 66.000 tisoč evrov. Na tej pičli površini je vse kar stanovalec potrebuje, postelja, mini kuhinja, miza in omara, celo prha in stranišče. „Zelo prostorna za eno osebo za eno osebo, ima veliko okno in balkonska vrata,“ še piše v oglasu. Izvemo tudi, da se garsonjera trenutno oddaja, mesečna najemnina zanjo pa je 350 evrov.  

Čeprav se sliši precej neverjetno, da bi nekdo za 10 kvadratnih metrov odštel 66.000 evrov, torej 6600 evrov za vsak kvadrat, pa je nakup takšnega prostora lahko zelo donosna naložba. Če lahko z oddajanjem lastnik iztrži 350 evrov mesečne najemnine, bo dosegel letni donos 4,9 odstotka, naložbo pa izplačal v približno 18 letih. 

Donos smo izračunali ob predpostavki, da bo oddajal skladno z zakonodajo in plačal davek od oddajanja v najem. Na leto bo iz naslova najemnine dobil 4200 evrov, od tega pa bo plačal približno 980 evrov davka, torej mu bo čistega ostalo približno 3220 evrov. Če davka ne bi plačal, bi bil donos neverjetnih 6,4 odstotkov. 

Donos v višini 4,9 odstotka je precej visok, glede na to, da na bankah donosov na depozite tako rekoč ni, tam, kjer so donosi lahko višji, pa je tudi tveganje precej višje. Naložba v nepremičnino pa je relativno varna. Še posebej, če je ta na dobri lokaciji, kjer tudi v času padanja cen, ti padci niso nujno visoki.

Večje stanovanje, manjši donos

Da je donos visok potrjujejo nekateri drugi primeri oddajanja stanovanja v Ljubljani. Lastnik 35 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Šiški, za katerega je odštel 160.000 evrov (4570 evrov/m2), oddaja za 450 evrov na mesec. Po plačilu davka mu na leto ostane približno 4140 evrov in tako doseže 2,6-odstotni letni donos. 

Če bi želel doseči štiri odstotni letni donos, bi moral stanovanje oddajati za 700 evrov na mesec, kar pa je malo verjetno. Za donos, ki ga očitno lahko doseže nekdo, ki bo kupil prej omenjeno garsonjero, pa bi morala biti mesečna najemnina stanovanja v Šiški še bistveno višja, 870 evrov na mesec. 

Poglejmo še donos pri oddaji večjega stanovanja. Nekaj manj kot 80 kvadratnih metrov v Šiški oddajajo za 700 evrov na mesec. Stanovanje glede na primerljivo ponudbo v bližnji okolici lahko ocenimo na 260.000 evrov. Letni donos na takšno stanovanje je 2,5 odstotka.

Dejstvo je, da so najemnine, gledano relativno, lahko višje v manjših stanovanjih, zato so tudi donosi teh nepremičnin lahko višji. Hkrati absolutno gledano za njihov nakup potrebujemo manj kapitala, zato je povpraševanje po manjših enotah večje. Tudi nepremičninski agentje že nekaj časa poudarjajo, da se majhne enote prodajo bistveno hitreje kot večje in dosegajo višje cene na kvadratni meter. 

Garsonjere se prodajajo po neverjetnih cenah

„Garsonjer je vedno premalo, če bi jih imel v prodaji 30 v vrednosti od 80.000 do 100.000 evrov, bi jih prodal 30. Ne le to, večkrat se zgodi, da se na ogledih cena celo viša in prodajalec iztrži več, od oglaševane cene,“ nam je pred časom povedal Klemen Smrekar iz nepremičninske agencije Mesto nepremičnin. 

Kupci majhnih enot po njegovih izkušnjah prihajajo z vse Slovenije. „Kupujejo jih za svoje otroke, ki pridejo študirat v Ljubljano, neredko kupujejo tudi z gotovino. Kupujejo jih ločenci, ki potrebujejo stanovanje, pa tisti, ki iščejo naložbe, za garsonjero v centru mesta bodo zlahka iztržili od 500 do 600 evrov najemnine na mesec.“

To pomeni, da manjše, ko je stanovanje, če nekaterim med njimi sploh lahko tako rečem, saj gre v resnici za sobe, v katerih je „kopalnica“ skrita kar za zaveso, višji so lahko donosi.