Gradnja hiše je izjemno velik finančni zalogaj. A ne samo gradnja, temveč tudi nakup zazidljivega zemljišča, njegova komunalna oprema in plačilo komunalnega prispevka. Zadnji se v marsikateri občini meri v več deset tisoč evrih. 

Z nadomestno gradnjo do nižjega komunalnega prispevka in hišne številke

Zato je nakup parcele, na kateri stoji starejša hiša, ki ima, če že ne vse pa vsaj večino komunalnih priključkov ter hišno številko, tako zanimiv. Investitor staro hišo poruši in zgradi nadomestno ter doplača komunalni prispevek za razliko v površini nove in stare hiše. Pogosto pa stare sploh ne zruši temveč jo uporabi kot pomožni objekt. 

Nekateri celo na isti parceli načrtujejo postavitev še ene nadomestne gradnje. Tako je nedavno na  primer napisala ena od uporabnic foruma o gradnji. „Na parceli stoji stara hiša iz pamtiveka, zraven imamo hišo, ki je bila zgrajena kot nadomestna gradnja - sedaj pa me zanima, ali je možno staro hišo podreti in na tej isti parceli zgraditi novo hišo?“

Stara praksa ni več dopustna

Morda se je takšna gradbena praksa izšla v preteklosti, omejitve za nadomestno gradnjo niso bile tako zelo stroge, nadzora nad tem, ali je investitor staro hišo zrušil ali ne, pa tudi ne. 

Zato je podobnih zapisov na različnih forumih precej, uporabniki pa ne vedo, da že od sprejetja gradbenega zakona pred dvema letoma, nadomestna gradnja, takšna kot smo jo poznali v preteklosti, sploh ne obstaja več. Že pred tem pa so bili pogoji zanjo strožji, kot si večina misli.

Nadomestna gradnja na novo opredeljena že leta 2007

Prvo bistveno spremembo, povezano z nadomestno gradnjo, je prinesel že novela zakona o graditvi objektov (ZGO-1B) iz leta 2007. V njem je bila sicer nadomestna gradnja, poleg novogradnje, rekonstrukcije in odstranitve objekta, ena od vrst gradnje, ki je dovoljena na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Kar je veljalo že po zakonodaji pred tem. 

Vendar je zakonodajalec v dopolnitvah natančno opredelil, pod kakšnimi pogoji se nadomestna gradnja lahko izvaja. „Pojem nadomestna gradnja pomeni odstranitev obstoječega objekta in gradnjo novega objekta. Če je v prostorskem aktu navedeno, da se lahko izvaja samo nadomestna gradnja, to ne glede na določbe v prostorskem aktu pomeni, da se lahko obstoječi objekt odstrani in na mestu poprej odstranjenega objekta postavi nov objekt, ki je po velikosti in namembnosti enak odstranjenemu objektu.“

Torej je praksa, ko investitorji ne porušijo stare hiše, novo, večjo in popolnoma drugačno, pa zgradijo ob njej ali celo 100 metrov stran, v nasprotju z zakonodajo že od leta 2007. 

Nova definicija nadomestne gradnje pred dvema letoma

Po zdaj veljavnem gradbenem zakonu, pa je nadomestno gradnja celo ukinjena, tako je na podlagi gradbenega dovoljenja možna le novogradnja in rekonstrukcija. Obstaja pa ena izjema. Kot nadomestna gradnja se šteje le gradnja objekta, poškodovanega v naravni ali drugi nesreči. Vendar le tako, da se vzpostavi prejšnje stanje, torej tako, da bo lega novega objekta enaka staremu, enaki morajo biti tudi gabariti, oblika, namembnost in zunanjost objekta. 

Rušenje hiše Gradbeno dovoljenje ni potrebno, kup druge dokumentacije pa

Natančneje takšno nadomestno gradnjo določa zakon o urejanju prostora (ZUreP-2). V petem odstavku 20. člena določa, da je na obstoječih zakonito zgrajenih objektih na stavbnih zemljiščih, ne glede na določbe prostorskih izvedbenih aktov, dovoljeno:

• vzdrževanje vključno z zagotovitvijo toplotnega ovoja;
• rekonstrukcija, če se z njo ne spreminjajo gabariti, oblika, namembnosti in zunanji videz objekta in
• nadomestna gradnja, ki glede na lege, gabaritov, oblike, namembnosti in zunanjega videza objekta ne odstopa od obstoječega objekta.

Nujno najprej rušenje, potem nadomestna gradnja

Poleg tega je določeno še, da je nadomestna gradnja, gradnja, pri kateri se najprej odstrani obstoječ objekt in namesto njega zgradi nov. 

To pomeni, da je treba najprej pripraviti projektno dokumentacijo za odstranitev objekta, ki jo lahko začnemo na podlagi prijave začetka odstranitve na pristojni upravni enoti. Šele nato pa lahko začnemo postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja za nadomestno gradnjo. Pri tem se upošteva že plačani komunalni priključek in ohranijo vsi komunalni vodi. 

Vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja je treba oddati najkasneje v petih letih od naravne ali druge nesreče. Po tem roku, objekta ne moremo več graditi kot nadomestno gradnjo.

Gradbena zakonodaja Tretji korak: komunalni prispevek ter vloga in takse za gradbeno dovoljenje

Gradnja na parceli z obstoječo hišo, je po novem novogradnja

Gradnja nove hiše na parceli, kjer že stoji hiša, pa naj jo zrušimo ali ne, pa se šteje kot novogradnja, ki jo moramo graditi skladno z občinskimi prostorskimi akti, in ne več kot nadomestna gradnja.  

Če stare hiše ne bomo rušili, moramo pri gradnji nove upoštevati faktor pozidanosti parcele in odmike od sosednjih parcel. Za novo hišo bomo plačali komunalni priključek v celoti, zanjo pa bomo lahko na podlagi uporabnega dovoljenja dobili tudi novo hišno številko. 

Pozor pri komunalnem prispevku 

Če bomo staro hišo odstranili, lahko novo zgradimo na istem mestu, lahko pa glede na lokacijsko informacijo tudi drugje znotraj zazidljive parcele. Pri odmeri komunalnega prispevka pa je treba na pristojni občini preveriti, ali nam bodo že plačani znesek za staro hišo upoštevali ali ne. Ni namreč nujno. Nekatere občine zaračunajo le razliko, v nekaterih pa je za novo hišo, kljub odstranitvi stare, treba plačati celotni znesek komunalnega prispevka za novogradnjo, ki se nanaša na tlorisno površino, upoštevajo pa le tisti del že plačanega komunalnega prispevka, ki se nanaša na parcelo.

Slovenske občine V teh občinah je komunalni prispevek najvišji

Več o gradnji in obnovi najdete tukaj.