Po podatkih največjega nepremičninskega portala, je v Sloveniji naprodaj več kot 6700 hiš vseh vrst in starosti. Med njimi so novogradnje in starejše hiše, samostojne, dvojčki, trojčki, pa vrstne in atrijske hiše. Največ jih je na prodaj v okolici Ljubljane in v podravski statistični regiji z Mariborom, več kot 900. Sledita južna Primorska (720) ter Posavje in Ljubljana, kjer se prodaja približno 650 hiš. Najmanj izbire je v Zasavju (40) in na Koroškem, kjer kupci lahko izbirajo med 100 hišami. Nekatere gredo za med, druge pa lahko, tako naši sogovorniki, na kupca čakajo celo nekaj let.
Zaželene lokacije se širijo iz središč
Dejavnikov, zakaj se nekatere hiše prodajo hitro, druge pa ne, je več. Največkrat o hitrosti prodaje odloča lokacija. Hišo v okolici Ljubljane je pogosto lažje prodati, kot na neki od središč odmaknjeni lokaciji. „Zaželene lokacije se vse bolj oddaljujejo od Ljubljane, saj kupci iščejo mir, naravo, zelenje, torej ne želijo biti ob večjih prometnicah, hrupu in v pretirano poseljenih območjih. Hkrati pa morajo biti v bližini šole, vrtce, otroška in športna igrišča, trgovine, banke, lekarne, pomembna je tudi čim boljša povezava z Ljubljano,“ pravi Boris Veleski iz Mreže nepremičnin.
Okoli Ljubljane so tako najbolj zanimivi Grosuplje, Škofija Loka, Domžale, Kamnik, Medvode, Vrhnika, Mengeš, Trzin, Kranj, dodaja Stanka Solar iz Stan nepremičnine. Tudi v Celju se najbolje prodajajo hiše, ki so na obrobju mesta, na področju Medloga, Ostrožnega in Lave, potrdi Marija Čokl Kos iz Borze nepremičnin.
Najhitreje se prodajo novejše, energijsko učinkovite hiše
Čeprav pogosto poslušamo, da je lokacija najbolj pomemben dejavnik, pa pri hišah ta ni edina, ki odloča. Pomembna je tudi njena starost, stanje in vse bolj energijska učinkovitost. „Najhitreje se prodajo novejše ali nove, pogosto montažne hiše, ki ustrezajo potrebam, standardu in življenjskemu slogu družin. To so sodobne hiše s preprosto in funkcionalno arhitekturo, z velikim bivalnim prostorom, manjšimi, a uporabnimi spalnicami, s čim manj nepotrebnimi prostori, kot so veliki hodniki. Zaželeno je, da je imajo veliko steklenih površin, hkrati pa so energijsko varčne, z vso potrebno tehnološko podporo za današnji hitri tempo,“ prodajno uspešnico opiše Veleski.
Manjše hiše, z manjšim zemljiščem so „in“
Da je zasnova hiše, torej tloris, pomembna, potrdi tudi Marija Čokl Kos in doda, da je pri starejših hišah zelo pomembno, da so te obnovljene, zemljišče okoli njih pa ne preveliko. O hitrosti prodaje odloča tudi velikost hiše. „Pritlične hiše so bolj iskane kot večnadstropne, ker si vedno več družin želi samostojnost in ne bivanja pod isto streho s starši ali sorodniki. Sodobni tempo življenja mnogim onemogoča, da poleg dela urejajo še večja zemljišča ob hiši.“
„Veliko kvadratov pomeni veliko evrov za nakup, predvsem zato, ker to po navadi pomeni več stroškov za vzdrževanje in obnovo. Prav tako velike hiše zahtevajo več časa in napora za čiščenje in vzdrževanje,“ doda Veleski.
Med hišami, ki lahko dolgo čakajo na kupca so tudi dvostanovanjske in poslovno-stanovanjske stavbe. „To so hiše, ki so jih obrtniki ali podjetniki gradili tako, da so v njih odprli svojo prvo delavnico ali poslovni prostor, ki se je širila, kot je posel rasel. Včasih so ob delavnici dozidali še skladišča, uredili parkirne prostore in še stanovanje za »ta mlade«. Tako so nastali res veliki objekti, ki odlično služijo točno določeni družini. Lastniki jih običajno ovrednotijo visoko, kupca pa je zanje ponavadi zelo težko najti,“ Branko Potočnik iz Insa nepremičnine opozori na še eno vrsto stavb, ki lahko dolgo čakajo na prodajo.
Hiše v slabem stanju niso zanimive
Naslednji dejavnik je stanje hiše. „Predvsem so najbolj iskane novejše, saj v njihovo prenovo ni treba veliko vložiti, ali pa te sploh ne potrebujejo. Tako kupci lažje uskladijo prodajo prejšnje nepremičnine in vselitev v novo,“ pravi Stanka Solar. Medtem ko bo kupec prenavljal hišo, bo moral nekje bivati, to pa pomeni, da v tem času ne bo mogel prodati svoje nepremičnine, ali pa bo moral začasno najeti drugo.
Cene starih so hiš pogosto previsoke
In smo pri ceni. „Primerna cena lahko pomeni razliko med nekaj mesečno prodajo v primerjavi z več letno prodajo,“ poudari Marija Čokl Kos.
„Vsako hišo je možno prodati, celo hitro, vendar po samo ceni, ki se bo kupcem zdela nizka,“ doda Potočnik. Velika napaka je na začetku previsoko postavljena cena. „Val prvega zanimanja, ki je običajen, ko se na trgu pojavi nova nepremičnina, mine brez pravega odziva kupcev. Ko smo nato v prihodnjih mesecih prisiljeni ceno postopoma spuščati, nepremičnina na trgu ni več nova ponudba in zato ni več enako zanimiva. Cena naj bo nastavljena realno ali le malenkost nad pričakovanji prodajalcev.“
„Prodajalci mislijo, da poznajo svojo hišo, da z njihovo nepremičnino ni nič narobe. Številni so hiše v preteklih desetletjih dograjevali in prilagajali svojim življenjskim potrebam in stilu življenja, ob tem pa niso uredili vse potrebne dokumentacije.“ pravi Stanka Solar.
Dozidave in predelave svojih hiš vidijo kot prednosti ali dodano vrednost, vendar je pogosto prav nasprotno. Za prizidke, dodatna nadstropja, dvignjene podstrehe, frčada, terase, garaže običajno nimajo gradbenega dovoljenja oziroma ustreznih dokumentov. „Takšne hiše je, odkar velja nov gradbeni zakon, še toliko težje prodati. Pravna ureditev teh sprememb predstavlja za prodajalca dodatno finančno in časovno breme. Ugotavljanje dejanskega in pravnega stanja starejših hiš je zapleten in žal tudi dolgotrajen postopek. Saj je povezano z arhivi upravnih enot, pregledom pomanjkljive stare dokumentacije, arhivskimi satelitskimi posnetki,…“ opozori Veleski.
Kupcev na ogled takšnih nepremičnin sploh ne vodijo, pravi Stanka Solar. "Želimo, da se najprej uredi celotna dokumentacija, neurejena bi lahko kupcu povzročila veliko škodo. Dokler ni urejena vsa potrebna dokumentacija, prodaja ne steče.“
Prodajalci so na hiše čustveno navezani
Dodatna težava, ki je pri prodaji hiš zelo pogosta, je prodajalčevo nerealno dojemanje hiše. Boris Veleski pravi, da „prodajalci pogosto mislijo, da je vsak kvadratni meter vreden enako, ne glede na starost, stanje, lokacijo, (ne)funkcionalnost in ostale moteče dejavnike. Žal je veliko prodajalcev tudi čustveno navezanih na svoje nepremičnine. Gre za hiše, ki so v družini že več rodov. Bodisi so to njihove rojstne hiše ali so jih dejansko zidali sami in posledično težko sprejmejo tržno ceno.“
Na eni strani je tako na hišo čustveno vezan prodajalec, ki vrednosti svoje nepremičnine ne ocenjuje realno, na drugi pa kupec, ki ga ta plat sploh ne zanima, temveč hišo ocenjuje zgolj s finančnega vidika in glede na svoje potrebe, povzame Solarjeva.
Več o nepremičninah najdete tukaj.