Kreditna pogodba je ne glede na to, pri kateri banki boste najeli kredit, praviloma standardizirana, dolga od osem do 10 strani, in opredeljuje vse pogoje črpanja kredita ter obveznosti kreditojemalca in banke. V njej so navedeni tudi stroški kredita, a pozor, ne vsi. Poleg stroškov odobritve in obresti, kredit prinaša še stroške življenjskega zavarovanja za primer smrti in zavarovanja nepremičnine za primer škode. Oboje je obvezno, stroške pa plačujete praktično celo dobo odplačevanja kredita.

Tudi zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine ni edino, ki ga zahteva banka. Poleg tega običajno zahtevajo še dodatnega poroka, hkrati pa je kredit zavarovan tudi s prej omenjenim življenjskim zavarovanjem za primer smrti.

Pogledali smo eno od konkretnih pogodb za hipotekarni kredit, ki je bila z odplačilno dobo 20 let sklenjena pred osmimi leti.

Med najpomembnejšimi zapisi v pogodbi, ki jih morate ne le prebrati, temveč tudi razumeti, so:

• kako se bo spreminjala obrestna mera v dobi odplačevanja, če ste se odločili za spremenljivo obrestno mero, in kdo nosi tveganje,
• kaj pomeni zastava nepremičnine, s katero ste zavarovali kredit,
• kaj pomeni, da imate določenega poroka, ki ga je zahtevala banka,
• katere pogoje morate še izpolniti, da bo banka kredit res izplačala.

Tveganje nihanja obrestne mere v celoti nosi kreditojemalec

Pri dolgoročnih, torej 20 in več let trajajočih kreditih, se večina odloči za spremenljivo obrestno mero, ki je sestavljena iz medbančne referenčne mere euribor in fiksnega pribitka, ki ga ob sklenitvi pogodbe določi banka. Euribor je tisti del obrestne mere, zaradi katere mesečna obveznost lahko skozi dobo odplačevanja niha. 

V konkretni pogodbi je bila septembra 2011 vrednost euribora 1,75 odstotka, fiksni pribitek pa 1,9 odstotka, skupaj 3,65 odstotka, tako je takrat začetni mesečni obrok znašal 575,94 evra. Zdaj je vrednost euribora -0,23 odstotka, zato je mesečini obrok po omenjeni pogodbi trenutno 487,37 evra. Nihanje obroka je torej lahko občutno, v danem primeru sicer v korist kreditojemalca, saj se je ta vsa do zdajšnja leta odplačevanja krepko zmanjševal. 

Pri tem je bistveno, da v kreditni pogodbi iz leta 2011 piše zgolj, „kreditojemalec je seznanjen s tem, da se obrestna mera spreminja, pri čemer je ta lahko ob spremembi euriborja višja ali nižja od tiste na dan sklenitve pogodbe“. To pomeni, da je morala banka, ko je euribor dosegel negativno vrednost, to odšteti od fiksnega pribitka, in nositi tveganje nihanja obrestne mere. Trenutno je skupna obrestna mera tega kredita 1,63-odstotna (1,9 minus 0,23). 

Takšno obračunavanje skupne obrestne mere v Sloveniji uporablja zgolj še ena banka, druge pa so najkasneje leta 2015 spremenile svojo politiko. Zdaj v kreditnih pogodbah piše, da se v primeru negativne vrednosti euribora, ta šteje kot, da ima vrednost nič. Za kreditojemalca to pomeni, da bo višina obrestne mere vedno vsaj enaka fiksnemu pribitku in nikoli nižja, tako kot velja pri naši konkretni pogodbi iz leta 2011.

Zavedati se je torej treba, da spremenljiva obrestna mera v času odplačevanja kredita lahko le raste, nikoli pa ne pade pod vrednost fiksnega pribitka. Vse tveganje nihanja euribora so tako banke prevalile zgolj na kreditojemalca, svojemu tveganju pa so se z odločivijo o ničelni vrednosti euribora izognile, s čimer so kreditojemalca postavile v podrejen oziroma neenakopraven položaj.

Slovenija Primerjava stanovanjskih kreditov: Razlike tudi nekaj tisoč evrov

Zastava nepremičnine je izrecno in nepogojno dovoljenje, ki ga dajo vsi solastniki nepremičnine

Pri najemu hipotekarnega kredita, se sklene še posebna pogodba o zastavi nepremičnine, s čimer se zavaruje kredit. Lastnik nepremičnine, ki je običajno tudi kreditojemalec, se izrecno in nepogojno zaveže, da se terjatve banke ter vsi morebitni dodatni stroški, ki bi pri tem nastali, zavarujejo z vpisom hipoteke v korist banke v zemljiško knjigo. 

Nepremičnino se običajno zastavi kot celoto, torej bodo zastavitelji tudi njeni morebitni solastniki. Iz naše kreditne pogodbe je razbrati, da je kreditojemalka polovična lastnica nepremičnine, zato mora kot zastavitelj nastopati tudi njen soprog, ki je lastnik druge polovice. Drugače preprosto sploh ne gre. To pomeni, da soprog ne more vzeti hipotekarnega posojila, če bi to želel, saj je njegov delež nepremičnine že zastavljen.

Pri tem je pomembno tudi, kaj piše v nadaljevanju, torej kdaj nastopijo razlogi za unovčitev hipoteke. Običajno velja, da ne smete zamuditi plačila dveh zaporednih mesečnih obrokov kredita. To je namreč dovolj, da banka odstopi od pogodbe in takoj naslednji dan sproži postopek uveljavitve hipoteke. Hiša se mora prodati, iz kupnine se najprej poplačajo terjatve banke, lastnik pa se mora iz nepremičnine izseliti najkasneje en mesec po prodaji.

Poroki, ki dodatno jamčijo, da bo kredit poplačan, imajo veliko odgovornost

Bankam ni v interesu, da bi kar po tekočem traku unovčevale hipoteke, prodajale nepremičnine in izseljevale ljudi, zato od kreditojemalca zahtevajo dodatna jamstva. To so poroki, ki jamčijo, da se bo kredit, kar se da, nemoteno odplačeval, tudi če kreditojemalec pride v finančne težave. 

Poroki so lahko subsidiarni ali solidarnostni. Od prvih banka lahko terja plačilo obveznosti šele, ko kreditojemealec tega na zmore, drugi pa so v kreditni in hipotekarni pogodbi navedeni tudi kot plačniki. V praksi to pomeni, da jih banka sploh ne terja, temveč jim preprosto odtegne plačilo z njihovega računa, če kreditojemalec ni poravnal svojih obveznosti. 

Tudi v konkretni kreditni pogodbi je morala kreditojemalka kljub zastavi nepremičnine imeti še solidarnega poroka. To je avtomatično postal njen mož, ker je bil kot polovični lastnik nepremičnine tudi zastavitelj. Čeprav ni najemal kredita, ga je banka tako rekoč vpletla v vse pogodbe, od njega pa se pričakuje, da bo mesečna obveznost plačana, če tega ne bo storila njegova žena. Hkrati pa zanj to pomeni, da bo težko najel večji kredit, če bi ga potreboval, saj se razume, da njegov dohodek ni prost bremen, ker je porok.

V primerih, ko zakonca kupujeta nepremičnino, najameta kredit in jo zastavita, je to še nekako razumljivo, saj gre za skupno gospodinjstvo. Biti porok, naj bo subsidiarni ali solidarnostni nekomu, s katerim ne živite v skupnem gospodinjstvu, pa je bistveno večja odgovornost, zato velja resno pretehtati, kdaj in komu boste porok. 

Lahko se zgodi, da boste morali plačevati njegov kredit, vse nastale stroške in tudi morebitne dodatne obresti. To lahko poroku precej poslabša njegov finančni položaj in mu pogosto tudi onemogoča najem lastnega kredita. 

Zavarovanje za primer smrti gre za poplačilo kredita

Pogojev, da vam bo banka izplačala kredit, še ni konec. Potem, ko ste zastavili nepremičnino oziroma so jo skupaj z vami tudi drugi družinski člani, če so njeni solastniki, in ko ste določili poroka, ki dodatno jamči za poplačilo kredita, banka zahteva še sklenitev življenjskega zavarovanja in zavarovanja nepremičnine.

S prvim poskrbite za to, da je plačilo kredita zavarovano v primeru vaše smrti v času odplačilne dobe. Zavarovalna polica je vinkulirana na banko, ki bo iz zavarovalnine poplačala svoje terjatve, če bo kaj ostalo, pa bo to dobil upravičenec, ki je naveden na zavarovalni polici. S tem se obveznost plačila kredita ne bo prenesla na dediče. Če odplačilo kredita preživite, pa vplačane zavarovalne premije ostanejo zavarovalnici.

Zavarovalne police za primer smrti so različne, naša kreditojemalka vsak mesec iz tega naslova ob kreditu plača še 24 evrov zavarovanja. Plačevati ga mora 15 let, torej bo skupni znesek 4320 evrov, kar denimo ni šteto med skupne stroške kredita, temveč so to dodatni stroški.

Zavarovanje za primer škode mora biti sklenjeno za dobo odplačevanja kredita

Dodatni stroški so tudi zavarovanje nepremičnine za primer škode, ki je ob sklenitvi kreditne pogodbe prav tako nujno. Z izbrano zavarovalnico je treba skleniti zavarovalno pogodbo za ves čas odplačilne dobe in zavarovalno polico vinkulirati v korist banke. Banka v kreditni pogodbi natančno določi, kaj mora biti zavarovano. Skleniti je treba najmanj osnovno zavarovanje nepremičnine, ki vključuje nevarnosti požara, strele, eksplozije, viharja, toče, udarca vozila, padca zračnega plovila, demonstracije, manifestacije. 

Če se zavarovalne pogodbe ne more skleniti za na primer 20 let, se jo sklene za manj, vsakič pa je treba en mesec pred njenim iztekom skleniti novo zavarovalno pogodbo in jo predložiti banki. Če tega ne naredite ali pa ne plačujete redno zavarovalnih premij, lahko namesto vas zavarovalno polico sklene banka in prav tako plača zapadle premije, potem pa jih terja od vas.

Mesečna obveznost iz naslova kredita na koncu ni takšna, kot smo mislili. K njej je treba prišteti strošek življenjskega zavarovanja in zavarovanja nepremičnine. V konkretnem primeru to pomeni dodatnih 53 evrov na mesec. Celotni strošek kreditojemalke torej ni 487 evrov termveč 540, ob začetku odplačevanja pa je znašal celo 630. Ko najemate kredit, morate to upoštevati, saj 50 evrov dodatnih stroškov na mesec ni malo.