Gradnja hiše poteka v fazah, po definiciji jih je pet, in zadnji, peti gradbeni fazi lahko rečemo tudi hiša na ključ. Graditelj se lahko odloči tudi za tako imenovano hišo na delni ključ ali pa za zunaj dokončano hišo. Ena od možnosti pa je tudi, da za vse gradbene faze skrbi sam, kar ne pomeni, da je samograditelj, le z izvajalci se sam dogovarja za izvedbo vsake faze posebej.
Ne glede na to, za katero možnost se odloči, pa po gradbeni zakonodaji potrebuje projektanta, nadzornika in izvajalca, s katerimi podpiše pisne pogodbe o izvajanju nalog, ki jih za vsakega posebej predpisuje gradbeni zakon.
Hiša na ključ brez zgubljanja časa
Pogosto se graditelji sprašujejo, kaj je hiša na ključ, saj ta ni formalno definirana, zato je največkrat stvar dogovora med graditeljem in tistim, s katerim se je ta dogovoril za takšno gradnjo. V primeru montažnih hiš je to proizvajalec hiše, podobno velja, če se odločimo denimo za sistem opažne gradnje z betonsko sredico, če pa zidamo klasično, se lahko dogovorimo z glavnim izvajalcem ali s projektantom, ki je lahko arhitekt ali gradbeni inženir.
Gradnja hiše na ključ običajno pomeni, da nam bo tisti, ki je to gradnjo prevzel, ključe hiše predal, ko bo gradnjo pripeljal skozi vseh pet gradbenih faz. Hiša bo zaključena zunaj, tudi fasado bo imela izdelano, ter znotraj. Napeljane bodo vse potrebne inštalacije, tudi fine, med katere spada montaža vtičnic in stikal, vgrajena bodo vsa notranja vrata, izvedena sliko-pleskarska dela, položene talne, stenske in stropne zaključne obloge, tudi keramika v kopalnici ter vgrajena sanitarna oprema. Manjkala bodo le notranja oprema in svetila.
Pri hiši na ključ je običajno tudi to, da izvajalec pred predajo ključa preveri delovanje vseh vgrajenih sistemov, pri prevzemu pa se popišejo vse morebitne napake ali pomanjkljivosti, ki morajo biti odpravljene v roku, zapisanem v pogodbi.
Načrtovanje notranje opreme, njena vgradnja in končna ambientalna ureditev hiše ne spada v izvedbo hiše na ključ, a to ne pomeni, da se o tem ne moremo dogovoriti. Običajno to prevzamejo arhitekti, ki se ukvarjajo z notranjim dizajnom.
Največja prednost gradnje na ključ je zagotovo ta, da se z vsemi izvajalci, ki se zvrstijo med gradnjo, dogovarja in jih usklajuje ter tudi nadzoruje izvajalec, s katerim smo podpisali pogodbo o gradnji na ključ. Graditelju to prihrani veliko časa, pogosto pa tudi stresa, saj mu ni treba iskati izvajalcev, se z njimi pogajati, jih čakati in preganjati. Prednost je tudi, da se v pogodbi zapiše, v kolikšnem času naj bi bila hiša končana, izvajalec pa se mora tega roka držati. V naprej so tudi predvideni vsi stroški, zato se precej lažje načrtuje finančna konstrukcija gradnje.
Pomanjkljivosti gradnje hiše na ključ
Pomanjkljivosti gradnje hiše na ključ pa se lahko pokažejo pri zaključnih notranjih delih, torej pri talnih oblogah, keramiki, kopalniški opremi, notranjih vratih. Izvajalci, ki nudijo storitev hiše na ključ, so običajno povezani s podizvajalci, ki ponujajo in vgrajujejo našteto opremo. S tem izvajalec tudi jamči za kakovost izvedbe. Je pa izbor opreme lahko nekoliko omejen, ali pa nam morda ne odgovarja njen cenovni razred. Poleg tega je treba vso opremo največkrat izbrati že v fazi načrtovanja hiše, kar je za marsikoga težko, a le tako lahko izvajalec jamči končno ceno, ki je dogovorjena v pogodbi. Seveda se graditelj lahko pri izbiri tudi premisli ali pa izbere drugo opremo, ki jo najde sam, vgradili pa jo bodo podizvajalci. Zavedati se mora le, da to lahko spremeni končno ceno hiše ali pa zaradi iskanja opreme in njene dobave podaljša čas gradnje.
Hiša na delni ključ prinaša več izzivov
Prav zaradi nekolikšne omejenosti pri zaključnih delih v notranjosti, se marsikateri graditelj odloči za gradnjo hiše na delni ključ, ki ji lahko rečemo četrta podaljšana faza. To pomeni, da graditelj prevzame hišo, ki je zunaj popolnoma končana, notri pa so izvedene grobe inštalacije, kar pomeni razvod vseh načrtovanih inštalacij po hiši, vgrajena bosta ogrevanje in prezračevanje, če ste se odločili zanj, izdelani bodo tlaki, torej estrihi, ometi notranjih sten. V to fazo spadajo še vsa krovsko-kleparska ter morebitna kamnoseška dela.
Za končno notranjo ureditev pa graditelj poskrbi sam. Izbrati mora talne, stropne in stenske obloge, keramiko, fin elektro-material, notranja vrata. Na eni strani je to lahko velik užitek, saj opremlja svoj novi dom, bolj je svoboden pri izbiri, potek opremljanja lahko prilagodi svojim finančnim zmožnostim, to je lahko postopno, v daljšem časovnem obdobju.
Lahko pa je tudi stres, če težko najde kakovostne izvajalce, ki se ne držijo dogovorjenih rokov, se izgovarjajo in podobno. Zato zaključevanje hiše lahko zahteva precej več časa, kot je graditelj načrtoval, in običajno tudi živcev, kot pri hiši na ključ.
Zunaj zaključena hiša je tretja podaljšana gradbena faza
Marsikdo se odloči, da bo izvedbo hiše naročil do tretje podaljšane gradbene faze, kar pomeni, da bo ta zunaj končana. Vgrajena bodo okna in vhodna vrata, izdelana bo streha, vgrajena vsa toplotna izolacija na zunanjem ovoju, narejen bo zaključni fasadni sloj. Od tu naprej pa je graditelj prepuščen sam sebi. Dogovoriti se mora za izvedbo vodovodnih in elektro inštalacij, komunalnih priključkov, vgradnjo ogrevalnega in prezračevalnega sistema, izvedbo tlakov, notranjih ometov. To je faza, v kateri so pri gradnji še vedno prisotni projektant, glavni izvajalec in nadzornik, kar pomeni, da mora biti graditelj usklajen z njimi.
Vsa dela, za katera izvajalce graditelj izbira sam, morajo biti izvedena v skladu s projektno dokumentacijo, o njihovi izvedbi pa morajo biti obveščeni projektant, glavni izvajalec in nadzornik, s katerimi je graditelj podpisal pogodbe še pred začetkom gradnje. Nadzornik bo pregledal bistvena izvedena dela, projektant bo po zaključku četrte podaljšane gradbene faze moral na podlagi izvedenih del pripraviti projektno dokumentacijo izvedbenih del, glavni izvajalec pa dokazilo o zanesljivosti objekta. Vsi trije na koncu podpišejo dokumentacijo, ki jo graditelj potrebuje za pridobitev uporabnega dovoljenja, ta je podlaga za hišno številko in vpis hiše v kataster stavb in zemljiško knjigo.
V praksi to pomeni, da je graditelj najprej sklenil pogodbo o izvedbi del z enim izvajalcem, ki je v tem primeru gradnjo pripeljal do tretje podaljšane gradbene faze. To je glavni izvajalec, ki je zadolžen za pripravo dokazila o zanesljivosti objekta. V nadaljevanju pa je graditelj izbral še več drugih izvajalcev, med drugim za izvedbo ogrevalnega sistema, izvedbo prezračevalnega sistema, elektro inštalacij. Z vsakim od njih mora skleniti pisno pogodbo, ob zaključku del pa morajo vsi izdelati dokazila o zanesljivosti objekta za opravljena dela. Skupaj morajo vsa dokazila prikazovati, da objekt glede na namen, zmogljivost, velikost, vplive izpolnjuje zahteve, predpisane v gradbenem zakonu.
O gradnji na ključ je vredno razmisliti
Prej ko se graditelj v poteku gradnje odloči, da bo izbiro izvajalcev in njihovo koordinacijo prevzel sam, več dela in bremena si naloži na svoja pleča. To od njega zahteva veliko več časa, angažiranosti, pogosto je prisoten tudi stres.
Zaradi bolj stroge zakonodaje, ki zahteva uporabno dovoljenje, je zdaj zaključna dokumentacija, ki se ji je prej marsikateri graditelj izognil, obvezna. To za sabo potegne še večjo odgovornost graditelja. Predvsem pri klasično grajenih hišah je bila pogosta praksa, da je graditelj veliko del opravil sam ali s pomočjo prijateljev, znancev, sorodnikov. Tudi zdaj to ni prepovedano, vprašanje pa je, kako mu bodo denimo sosed, ki je napeljal elektriko, izdal dokazilo o zanesljivosti. Prav tako mu bo to dokazilo težko izdal obrtnik, ki je dela izvedel brez računa, kar je bila in je še pogosta praksa. Graditelj zdaj težko privarčuje pri izvedbi del, hkrati pa za izdelke, ki jih kupi sam, plača 22-odstotni DDV, če sodeluje z izvajalcem, ki bo izdal račun, pa le 9,5-odstotnega.
Tudi glavni izvajalec in nadzornik, s katerima mora imeti graditelj sklenjeno pogodbo, ne glede na to, koliko dela bo opravil sam, razen če gre za samograditeljstvo, ne bosta z lahkoto podpisala zaključne dokumentacije, če za vsa izvedena dela ni dokazil o zanesljivosti. Oba namreč s podpisom jamčita, da je gradnja skladna s predpisi, in sta kazensko odgovorna, če ni tako.
Vprašanje je tudi, ali se je graditelj z vsakim izvajalcem uspel dogovoriti za najboljšo ceno, saj na trgu nastopa sam. V primerjavi s tem izvajalci in projektni biroji, ki ponujajo storitev izvedbe na ključ ali vsaj delni ključ, na trgu za posamezne izdelke in gradbene materiale zaradi stalnega sodelovanja z izbranimi izvajalci dosežejo nižje cene, hkrati pa poskrbijo za vso potrebno dokumentacijo ob zaključku del, za odpravo morebitnih napak ter jamčijo za kakovost vgrajene opreme in izvedenih del.
Več o gradnji in obnovi lahko najdete tukaj.